未來房價走勢會怎樣？高盛：尚未來到L型路徑的底部
近日有朋友看了我的文章後，私信問我未來房價走勢會怎樣。我沒有專門研究房價，但可以用我所使用的分析框架幫朋友們分析一下。
1、不要用一般經濟周期模型來分析現在房價。看了我前期文章的朋友們都知道，本次經濟困難的性質不是經濟危機，而是市場經濟體係國家集團與新型計劃經濟體係國家集團之間爆發的戰略對決，所以不能用一般經濟周期模型來分析。
2、不要用一般市場價格模型來分析現在房價。新型計劃經濟體係指現在大國實行的混合經濟體係。混合經濟體係的本質仍然是計劃經濟。因為在混合經濟體係中，政府自主調節是主導機製，市場自發調節是輔助機製，市場自發調節必須依附於政府自主調節才能發揮作用。在混合經濟體係中，價格被一定程度扭曲了，扭曲的力量來自政策。政策性越強，價格扭曲程度也越大。大國房地產市場正是這樣一個政策市場。
3、自2001年大國加入世貿組織之後，房價經曆了多輪暴漲。房價暴漲背後的三大推手是：其一，由於大國實行外匯管製政策，出口製造業賺取的巨量外幣必須結匯給銀行並換回本幣，這導致市場中本幣（M2）數量遠大於市場商品價值，造成輸入性通脹；其二，政府曾經把房地產列為支柱產業，大力扶持房地產業，並通過土地出讓金回籠市場中富餘的本幣，不過這個收益主要被地方政府所得；其三，上個世紀70-80年代嬰兒潮紅利和人口城市化紅利。
4、現在，推動房價暴漲的這三大推手全部消失。意味著曾經的高房價將失去支撐，L型下落是必然的。
其一，市場經濟體係國家集團與新型計劃經濟體係國家集團之間的戰略對決主要發生在外貿領域。2023年大國與北美、歐洲、日韓等發達經濟體的外貿出口均大幅下降，其中對韓國下降13.5%、對美國下降11.6%、對日本下降10.7%、對德國下降8.7%.....隻有對東盟出口快速增長。但對東盟出口基本都是轉口貿易，意味著出口製造業在加快外遷。最終產品廠家外遷還會帶動供應鏈廠家外遷。最近深圳市人事局的勞動糾紛案件爆倉，估計要麽是因為外貿訂單減少，要麽是因為出口製造業外遷。對發達經濟體出口下降和出口製造業外遷，將導致國內外幣結匯量下降，輸入性通脹就會減少甚至消失。
其二，在“房住不炒”思想下，最上頭早已不再視房地產業為支柱產業，雖然地方政府還念念不忘巨額土地出讓金的幸福時光，但估計最上頭已經拿定主意，隻打雷不下雨，救市隻出政策不掏銀子。4月15日，高盛研究報告稱，全國民營開發商在交樓方麵麵臨4萬億元的資金缺口，但截至3月底，僅得到銀行4690億元信貸。所有不掏銀子的政策都是空調，空有政策的救市隻會救個寂寞。
最上頭現在不能拿真金白銀救樓市還有個重要原因，就是要為現在大舉擴張的政府債務準備後手。現在各級政府為刺激經濟大舉擴張債務，3-5年後如果無法到期償債的話，必定要啟動央行QE來收拾殘局。屆時這個QE資金可能會非常大，故現在不能在樓市中浪費彈藥。
其三，上世紀嬰兒潮紅利和人口城市化紅利都已經被吃幹抹盡了，現在年輕人不婚不育，人口出生量斷崖式下降，望穿秋水也看不到房屋新買家。
5、從市場經濟體係國家集團與新型計劃經濟體係國家集團之間的戰略對決的緊張形勢看，繼續壓降房地產才是大國的最佳策略。
看過我前期文章的朋友們知道，兩大國家集團之間戰略對決的殘酷性和長期性。對決失敗一方將不得不改用對方的經濟體係。改變經濟體係會導致本國政府組織巨變、權力版圖重構、既得利益丟失、甚至本國產業經濟崩潰。兩方誰也承受不了失敗的代價。為了贏得對決勝利，雙方都會押上所有力量。
這場冰與火的對決的主戰場是可貿易部門。外貿和科技是主戰場，代理人戰爭則是副戰場。房地產業是典型的不可貿易部門，遠離對決戰場，八竿子都打不著。房地產業發展得再好，對贏得這場對決也沒有絲毫的幫助，反而會因為占用了太多社會資源而拖累了戰略對決。故大國的最佳策略是：隻要維持不崩盤，即可繼續壓降房地產，並努力把多年來沉澱在房地產業中的財富擠兌出來，用於與市場經濟體係國家集團的戰略對決。
6、通過上述分析，很容易得出與高盛公司相同的結論：房價尚未來到L型路徑的底部。那L型路徑的底部在哪裏呢？我認為可用 “房屋租金+銀行貸款利率”的計算方法來估算其參考價格。我在前文中按這個方法估算過，廣州一套現在標價210萬的房子，參考價格隻有98萬。那什麽時候會到達底部呢？這個不太好難說，但我認為不會太久，很有可能會在3-5年之內。另外，不會有地區差異，一二線城市和其他城市都會一樣L型走勢。並且一二線城市由於以前過度暴漲，房主獲利離場動機更強，故賣盤可能會更大，價格下行也可能會更快。
那麽房地產市場什麽時候能開始複蘇呢？我認為隻能等待這場戰略對決結束後，某一方拔幟易幟後，其時無論是實行市場經濟體係讓國內產業真正市場化，還是繼續實行新型計劃經濟體係，繼續用房地產業收割市場上富餘的流通本幣，房地產業都會開始複蘇並有機會再次繁榮。但這個時間估計要更漫長，沒個10-20年希望不大。
選擇“Disable on www.wenxuecity.com”
選擇“don't run on pages on this domain”
