二手房交易遭重創
11月8日，上海房管局發布《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措 施》，發布的政策主要包含七條內容，被稱之為“滬七條”。“滬七條”中能夠立刻出現立竿見影效果的措施主要有兩條：第一條是關於“對居民家庭向商業銀行貸 款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%。第二條是關於“調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，由累計繳納1 年以上變成累計繳納2年以上”。這將使一部分本來具有購房資格的非戶籍購房者失去購房資格，對成交量產生直接影響。
“我原本有三個外地客 戶，一天全沒了。都不用聯係了，因為他們肯定買不了。”中原地產延長路店物業顧問張先生表示，滬七條出台前，張先生手中有三個外地客戶，分別看中了嘉利明 珠城、中海萬錦城和招商海德名門的房源，有兩位客戶納稅滿一年，已經看過房，初步達成購房意向。一位客戶到12月滿一年，正準備看房。
11 月8日上海出台了“滬七條”，細則中規定，非戶籍購房者繳納稅費或社保年限由1年提高到2年。“目前外省市購房者在上海樓市中占到了四成左右比例，新規定 如嚴格執行，顯然會將大量購房者擋在市場之外。”德佑地產研究總監陸騎麟稱，進入11月後，二手房市場轉冷跡象十分明顯。
中國證券報記者從上海市區和郊區多家二手房中介門店了解到，新政威力已初步顯現，各區域二手房帶看量普遍下降，郊區板塊甚至減少了五成。“九十月時，一周至少有10組以上的客戶看房，現在一周四五組已經很不錯了。”中介店鋪經理告訴記者。
二手房市場大幅降溫，但在中介看來，“滬七條”實施並不是主因。多家中介反映，自10月下旬開始，上海二手房市場就在走下坡路，如今帶看量下降並不是驟然形成的。
二 手房市場降溫，已影響到賣家心態，惜售心理開始動搖。10月初，一套位於上海鬆江新城的三居室掛牌總價230萬元，由於賣家態度強硬，導致多個意向客戶流 失。新政出台後看房客戶明顯減少，這讓賣家開始焦慮，態度發生轉變，向經紀人表示可以讓步5萬元，如有意向買家，還可以進一步協商議價。
以虹口區某套二手房為例，房東7月初掛牌360萬，在價格上始終不肯讓步，近期看房者減少，房東心態發生變化，將該房屋的售價由360萬元降低至310萬元。一位二手房經紀人表示，心理價位出現鬆動的賣家，目前的比例已經提升至15%左右。
地價房價有望得到抑製
“滬七條”中提出，宅地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上再增加30%，這對上海的土地供應、房屋供應以及地價房價將產生一定影響。12月，上海計劃供地34幅，創下今年單月土地供應新高，其中宅地為21塊，占總量的62%。
已 經多年無宅地供應的黃浦區近日掛出一幅商住用地，出讓麵積64980平方米，出讓底價達到59.5億元。經測算，該幅地塊起始樓麵價已經達到3.2萬元/ 平方米。業內人士認為，該地塊有望衝擊上海新的單價地王。普陀區也即將推出住宅性質地塊，普陀區萬裏社區近日有地塊掛牌，土地用途為居住用地、商業用地和 公共基礎設施用地，土地總麵積47989.10平方米，出讓麵積28145.90平方米，起始價12.05億元。此外，12月還將有多幅地塊以招標方式出 讓，徐匯、虹口、黃浦、閔行及嘉定各1宗。
土地供應有所增加，業內人士指出，雖然增加的量仍難以喂飽開發商，不過開發商心態上會有點變化，搶地的心態得到一定緩解，地價或將保持平穩。
同策谘詢研究中心總監張宏偉認為，“滬七條”的影響屬於短期性，成交量表麵上雖有所下降，但改變不了強勁的需求基本麵；而價格的波動則主要因為成交結構變化，例如高端樓盤的成交比例降低導致均價有所下滑。
某機構分析師判斷，未來新房成交量會逐月下降30%，近期房價會逐步停漲，明年3月份開始，可能會有部分剛需項目降價促銷。二手房成交的下滑可能會更明顯，年底成交量會較上兩個月下滑50%左右，明年初或有部分房東開始降價拋售房源。
