深圳三瞥：實業死了 金融掛了 房價跌了

 

深圳三瞥：實業死了 金融掛了 房價跌了
www.***** | 2017-11-25 15:47:32  看中國 | 2條評論 | 查看/發表評論
就先從下麵這張反映2017年前三季度深圳市主要工業產品產量變化的同比變動表開始講述深圳： 2017年前三季度深圳主要工業品產量變化表 　　15種主要工業產品，產量跌幅從1.2%到70.6%不等，普遍跌幅超過20%。注意表格中的灰色部分，這六種產品，是深圳最重要的電子工業產品，算得上是深圳的支柱性產業。華為和中興的代表性產品，就是這六種。這裏必須說明的是，深圳電子產業的潰退並不是始於今年，事實上從去年就已經開始了，2016年這六種主要產品，程控交換機的產量下跌12.6%，微型計算機的產量下跌8.4%，硬盤儲存器產量下跌6%，手機產量下跌5.6%，不過移動通信基站設備產量提升了15.5%，半導體儲存器產量提升48%。六大產品類型中四種下跌，兩種上升，算是沒有全軍覆沒。然而今年以來，深圳的電子產業呈現全麵潰退之勢，在趨勢上已經無法挽回了。另外一組可資參考的實業相關數據為，深圳前三季度的工業企業虧損麵26.5%，而全國同期的數據為13.3%。   　　在這裏，筆者必須再次強調，地產泡沫對實業而言，具有致命性的扼殺能力。瘋漲的房租將會給企業經營帶來無法承受的成本壓力，企業員工同樣也將麵臨難以忍受的生活壓力。這種壓力是全方位的，是無可抵禦的。例如，華為可以獲得深圳的一些特殊的照顧性政策，深圳官方會對它有些政策傾斜，比如便宜的工業用地以及稅費優惠，然而它的倉儲物流成本、員工工資成本都必然伴隨著劇烈上漲的房價而上升，局部的優惠政策根本無從抵抗整體成本上漲的大勢，直至華為都無法承受。因此，華為才堅定的遷出了深圳，將產能搬到東莞，甚至更進一步，搬去內地城市重慶。   　　在企業搬離的同時，深圳的金融行業整體也遭遇重創。10月底深圳的各項存款餘額較去年底的增幅僅5.4%，低於全國同期8.3%的增幅。這也是深圳自改革開放以來第一次存款增幅低於全國的平均水平。而金融行業最重要的衡量指標，“非銀行金融企業存款”——也就是深圳股票交易所、各類證券、基金和理財類企業的資金總量，這代表了城市的金融投資實力——自2015年以來就持續下降。2015年的15491億是曆年峰值，2016年下降到14065億，今年10月底繼續下降到13311億。不到兩年時間，資金規模減少了14%，這意味著深圳已經不具備金融的吸引力，深交所上市的中小股票隻能是陰跌不止，福田中心區的高樓大廈間每天都要加班到深夜的衣著光鮮的私募基金經理和理財顧問們當然也是焦頭爛額。 　　伴隨著實業與金融業的同時撲街，作為一線城市的深圳，居民的收入水平當然也已經無法保證。關於收入數據，我們直接複製深圳統計局的表述如下：“前三季度，全市居民人均可支配收入為40930.32元，比去年同期增加3305.02元，名義增長8.8%，扣除價格因素實際增長7.4%。全市人均可支配收入名義增速均低於全國和全省0.3個百分點；實際增速低於全國0.1個百分點，低於全省0.2個百分點。” 　　作為一線城市的深圳，居民收入增幅竟然低於全國的平均水平！在這樣的情況下，深圳的居民存款隨之喪失增長性。今年10月底深圳的居民存款餘額10497億，對比去年底的10361億，增幅隻有1.3%。相對於全國同期6.0%（64.27萬億/60.65萬億）的居民存款增幅，深圳的數據已經算得上是觸目驚心了。並且，考慮到同期深圳“非銀行金融企業存款”的顯著減少，深圳居民的存款同樣也未大規模進入到這些金融投資領域，因此，深圳居民的存款喪失增長性，乃是板上釘釘的事了。 　　好吧，我們總結一下，深圳的實業死了，金融掛了，市民收入和存款都喪失了增長性，這些東西，都要反映到房地產市場上，總歸是要刺破房價泡沫的了。深圳，是全國範圍內地產調控政策最弱的城市。2016年初出台了一些最基礎的限購政策之後，就沒有再追加過任何調控政策。今年以來，中國各大城市各種奇特的調控政策層出不窮，限價限簽限轉讓，這些政策深圳統統沒有。然而，深圳的地產市場還是就直接衰弱了下去。 2016-2017年深圳各月份住宅成交量（套數）變動情況 　　無論一手房還是二手房的成交量，2017年1-10月的深圳的住宅成交規模都隻相當於2016年的一半左右。按現在日益萎縮的成交趨勢，以及年底的淡季規律，全年成交量能達到2016年的六成就不錯了。注意，今年以來深圳的二手房成交情況，4-7月份反彈了一下，算是炒樓黨們的垂死掙紮，回光返照，此後又重新陷入了萎縮狀態。 　　目前，深圳房價的重災區有兩個：蛇口和龍華。2015-2016年3月，這兩個地方的漲幅也是最大。蛇口打的是自貿區概念，從2015年初的4萬塊錢開始炒，到2016年3月份超過了8萬；龍華打的是福田後花園的概念，從不到3萬塊錢開始炒，到2016年3月份超過7萬。各路炒家在這個時候瘋狂入市，於是2016年3月份，深圳的二手房成交量達到了創紀錄的20453套，房地產交易中心的過戶登記處排隊都排到了馬路上。然而，此後深圳的房價就到了極限，成交量劇烈萎縮，蛇口和龍華的房價開始下跌。到現在蛇口的二手房均價已經跌到了6萬，龍華跌到了5萬。雖然還沒跌到泡沫起始之初的價格，但是在泡沫頂峰時期入市的炒家們，估計想死的心都有。 　　深圳炒樓黨的玩法，是在首付之後，預留一年半到兩年的按揭資金。從2013年3月到現在，一年半過去了，深圳炒樓黨的資金都已經到了極限，所以突然之間，深圳各路二手中介網站上，就掛滿了“誠心轉讓”、“出國轉手”、“換工作急售”的房源。從2015年初到現在，這種拋售現象已經兩年多沒見過了。二手房業主已經驕傲了很久了，現在終於開始裝可憐了，也是很有趣的事。 　　當然了，除了蛇口和龍華這兩個重災區，現在深圳二手房整體跌幅相較於2016年的峰值時期隻有10%左右，還沒有像環京地區那樣，直接腰斬。深圳的炒樓黨們也還在拚命掙紮，為了湊錢每個月按時按揭，他們甚至開始努力工作了。現在，深圳廣州之間開滴滴順風車的，恨不得一半都是深圳原來那幫不務正業的炒樓黨。隻不過這幫連首付都是借來的杠杆狂徒，已經淪落到必須下地工作的地步。那麽接下來，房價，也一定是要從天上跌回地麵了。