當下悉尼房產的風險（1）

今天早上聽到了Channel 9的新聞，說上一個年度,悉尼的house增長了26%，這個消息真的是讓從事悉尼地產15年的從業者，也從來沒有見到過這麽巨大的增幅。我以為6%或者7%，但是沒想到是漲了26%。也就是說，在去年1月份買的房子$100萬，那麽到今年這時候，你可以賣到$126萬，這裏麵資本增值了$26萬。
事實既然如此，那我們要看看曆史上的悉尼房價一年暴漲26%在什麽時候？
在50年曆史上悉尼房價曾經有過兩次。就是從1986年的$8萬左右，暴漲到$10萬，也就一年漲了20%左右。上一輪漲幅最大的就是從2013年的$67萬漲到了2014年的$83萬，增幅在24%左右。
2020年到2021年，這次房價暴漲26%，確實是跌破了我們大部分人的眼鏡。這裏麵的情況到底是怎麽回事？
按我們正常的邏輯來看，澳洲的疫情，特別是悉尼，雖然得到了及時的控製，澳洲經濟卻還是在複興階段，那麽房價這樣子脫離這個經濟基本麵而暴漲，背後的真實原因是什麽？還有它後麵的風險會出現在哪裏呢？這是我今天想討論的話題。
在悉尼的房地產市場上，按平常來講，投資者是占最大比重的一塊，其次是自住業主升級的一批買家，第3批就是首次置業者。
從曆史的平均來看，首次置業者基本上是占了23%左右，而剩下的兩部分分別是投資者45%，而以小換大房的自主業主占了30%左右。
從去年房屋貸款比例來看，自住房升級的貸款大漲到43%之巨，首次置業者的也上調了到30%左右，而反而是投資者呢下降到25%。
換句通俗的話來講，這次悉尼房價暴漲26%，大部分是由換房子的人和首次置業者給推動的。
還有一組數據，也特別讓人驚訝，就是在貸款裏麵，再抵押貸款從25%占比跳到今年的43%，也就是說今年銀行貸款有近乎一半的貸款是給那些已經有自住房的人，他們要把自己的房子再抵押，套取更多的錢去購買自己心儀的房子。
從事實的和數據來看，也確實證明了在市場上現在狂飆猛進，一次一次突破人們想象力的房價後麵的買家，大部分是這些已經有自住房的業主，他們隻是把自己的房子重新抵押，之後去購買更高房價的房子。
那麽，有何風險呢？
未完待續