破房翻新再賣靠譜嗎？

在悉尼有一部分人覺得在市場上找一些很破很舊的房子，以低於市場價格買下以後，翻新甚至推倒建,

然後放到市場上獲利，由此滾動來做房產投資的。

破房翻新再賣靠譜嗎？

在下既有幫老鄉親力親為做這些工程的實踐經驗，也有從事悉尼房產投資理論知識的積累，在此，我給那些想去走這條路的朋友們一些淺顯的建議吧。

首先：做這件事是一門生意，不是房產投資，而且這是一門房地產開發項目的生意。雖然比較於一些大型的開發商來講，翻新一套舊房子算不了什麽，但是麻雀雖小，五髒俱全，其中所經曆的程序。其中所經曆的大同小異的。從找地，出價，貸款到設計，雇工人，政府審批，最後驗收，出售。既是做生意，就有風險，對於一些剛剛涉足房地產開發的新手來講，有些風險難以控製，甚至有些風險即使是想到的，但也沒有想到有這麽大的。

第二：時間的成本。要想找到這麽一套房子，需要花費很多的時間，很多的精力，而且必須要自己親力親為，因為悉尼房地產市場是全世界最透明的一個市場，沒有哪個賣主會低於市場價賣給你。

破舊的房子一定有許多意料不到的不利因素和壞的地方，必須本人自己去挖掘，去發現，別指望房產中介會如數家珍一樣地把其中的不利因素全告訴你。

然後，你還要與不同的買主甚至建築商，開發商一起去競爭，最後花了時間，花了功夫，甚至費了一大筆的精力和金錢，你卻得不不到，也是大有可能的。

第三：資金的成本。一旦房子被你搶到了，找銀行貸款也不是一件容易的事情，因為你不僅要貸款買一套房子，還要建築貸款，銀行會從許多方麵來評估，來考慮要不要貸款給你，貸多少。

之後，你與建築商簽訂建築合同也是一件頭痛的事情。憑良心講，建築商並不是說刻意要坑你，而是有些工程確實是雙方都沒有預料到的地方，比如說地下管道，比如說左鄰右舍影響到了，要用錢與他們擺平，還算是小事，如果對薄公堂，就讓你的工程遙遙無期了。還有一些額外的工程費用開支，你就要你自己掏腰包了。這對於一個普通人來講，其中所經曆的麻煩，挫折，壓力，這是很難與外人傾訴的。

以上幾點分析，隻是破房翻新再賣的三大風險因素。還有其他因素，比如說稅務啊，市場啊，設計風格啊，卻無法在此一一闡述了。

有位老鄉在做完這件事後，算了一筆賬，結果就是賺到了土地升值帶來的利潤。換句話說就是，把破房子擱置在那一兩年再拿出手賣也賺差不多的錢。

當然我不想打擊那些想在悉尼房地產開發生意中一顯身身手的愛好者們，隻是希望大家以前車為鑒，後世之師吧。