出租房租金不用交稅，是真的嗎？

來源: 財經小周本文已被閱讀：次

字體：調大/重置/調小 | 加入書簽 | 打印 | 所有跟帖 | 當前最熱討論主題

咱們中國人，對地產愛得深沉，幾乎人人心裏都住著一個包租公包租婆。中國人對投資房的熱情也是把世界其他人民甩開幾百裏遠。

但是報稅，往往對於包租公包租婆來說卻是一件頭疼的事。即費時又費事，還容易出錯。

今天要講的是投資房省稅的四大必知基本招。

1，首先我們來聊聊第一招，折舊如何幫助你省稅。

1.1 什麽是折舊？

在美國稅法裏，折舊主要是用來抵消你從投資房所得的收入。當你的投資房在賬麵上的收入減少了，你需要交的稅也就少了。是不是聽起來很棒？那麽，折舊具體怎麽操作？美國國稅局（IRS）規定，在你購買房產當天起，房子便開始貶值了，以你購買時的價格為基礎以27.5年來計算折舊。（不要問我為什麽是27.5年，請記住就好了。）在這期間，你對房子的翻新以及改造的支出也能加在裏麵進行折舊。雖然在稅法裏麵有折舊的說法，但實際上你的房子不是真正的貶值，這隻是一個虛擬的概念，相反，從長遠角度來看，由於供求關係，通貨膨脹等等因素，在大多數情況下房子本身的價值其實是在升值的。

1.2 如何計算折舊？

也許你看完以上的概念還是不太清楚，沒關係，讓我們來舉個簡單的例子。

投資房淨收入：假設你今年股票賺錢了（當然這也可能不是假設），低調的你在美國某地消費了$275,000買了一套一室一廳的“豪華”公寓作為投資。然後你很幸運的找到了一個滿意的租客，每個月租金收入2,000美元，扣除物業費，房產稅，房屋保險這些必要支出，你每個月的淨收入就是$1,000美金。那每年就是12,000美金的淨收入，這差不多快趕上了中國國內996的小白領們一年的收入了！

折舊支出：作為光榮的納稅人，你準備為這12,000美金交稅了，等等，你扣除了折舊費用嗎？根據稅法的27.5年折舊，你的折舊費用是 $10,000，用購買價$275,000 除以 27.5得到的。這一萬美金將直接從你的淨收入扣除。

應繳稅收入：通過扣除折舊部分，你在賬麵上的收入利潤一下變成了2,000美元。這就意味著你的應繳稅收入立馬從12,000美金的淨收入降到了2000美金！！是不是有種撿到便宜的感覺。這也是為什麽我們有“租金收入免稅”的說法！

當然，占便宜也不是那麽容易的事情，以上隻是一個非常簡單的例子，實際情況可能會比這個複雜很多，由於不同類型的房產以及租金收入結構的不同，計算折舊的方法也會不同。更高階的信息在以後的文章裏再慢慢分享。

2，房貸利息不能白給銀行了，那麽我們第二個招數就是如何利用房貸利息抵扣應繳稅收入？

2.1 為什麽要利用房貸利息？

如果一定要我說疫情對我們有什麽積極的影響？那對於購房者而言，當然是現在的房貸利息處於曆史最低啦。我們常常提醒我們的客戶，“投資房產一定要利用好貸款利息的杠杆原理”。俗話說的好，“聰明人都在用別人的錢來賺錢”。美國稅法中又一個對投資房產有利的稅法，那就是你支付的所有貸款利息可以100%從你的稅表上扣除並且沒有任何限製。大家都知道，在特朗普2018年稅法改革後，很多人沒有從房貸利息扣除中受益，因為他們不再逐項列出收入扣除項。我們的許多金主客戶們覺得貸款買房沒有這個必要，當然也不是沒有這個實力，但我們還是會開玩笑說，如果你真的不想貸款，那就全額購買自住房或者還清自住房的貸款。但是，從美國稅法利好投資房貸款的角度來看，用現金購買出租房或提早還清出租房貸款的確不是一個明智的選擇。所以，請三思，而後行。

2.2 如何在稅表中扣除利息支出？

讓我們回到你那套“豪華”投資公寓的例子。你用75,000美金並以4％的利率借入200,000美元購買，每年利息支出為8,000美元。去除8000美元的房貸利息支出，那麽你的稅表上2000美元的淨收入變成了6,000美元的“虧損”。這意味著什麽？你不必向美國稅務局交一分錢的稅了！

更好的是，你還能用這筆“虧損”抵扣你其他的收入。假如你是單身貴族，一年工作收入80,000美元，扣除不需要繳稅的部分，你的應繳稅收入則是67,400美元，你的聯邦稅率在22％，假設州所得稅率為4.95％，那麽這8,000美元的貸款利息將為你節省2,156美元（$8,000 x 26.95）。是不是有種在做夢的感覺？在除去貸款按揭以及其他房產支出後，你不僅能擁有良好的現金收益，你還不需要為這部分收入繳稅，而且扣除折舊的“虛擬支出”以及利用貸款這個杠杆，你甚至可以抵扣其他收入以獲得更多的退稅金額。

大家看到後有沒有覺得好是好，就是腦子被小編的數字搞得有點暈？現在廣大人民群眾們知道咱會計師的幸苦了吧！

3，1031同類交換是如何幫你免除賣房增值稅？

我們的第三個招數是1031同類交換，在出售投資房時如何避免繳納增值稅？

3.1 什麽是1031同類交換？

當你出售投資房時，也就是說在你的房產（不包括自住房）增值後賣出，接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產（價值相等或更高），在180天內替換你出售的房產。這樣資金又回流至市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策－增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一並繳納增值稅。

1031同類交換是一個非常複雜的操作但也是投資者的一個非常明智的選擇，你放心，你隻需要一個優秀的會計師團隊以及好的律師，這筆錢你省定了。

3.2 具體如何操作呢？

人類之光馬斯克太空計劃成功了，你的特斯拉股票一度大漲，於是你考慮購買一個更好的多單元型投資房。其實，你不需要賣股票也可以買到更好的投資房。而且以下這個方法還能幫助你省更多的稅。假如你在10年後以50萬美元的價格出售你那當初用275,000美金購入的“豪華”投資房。當時你首付75,000美元，加上30年按揭貸款200,000美元買入。那麽10年後，你的貸款本金差不多還剩160,000美元。出售你的投資房給你帶來的淨收益為340,000美元（500,000美元-160,000美元）。這時，你想玩玩升級，買套美國某地價值為100萬美元的多單元型投資房。你就可以用你先前公寓的340,000美元收益作為多單元型投資房的首付，並貸款660,000美元。在這個過程中，你不僅賺到了公寓房的$225,000的房產增值收益（$500,000-$275,000），而且還從“折舊虛擬支出”中獲得了100,000美元（10,000美元X10）。同理，你新購買的房產將給你帶來更大的“虛擬折舊支出”，從而帶來更大的投資淨收入以及省更多的稅。最最重要的是，這樣的同類交換後，你那$225,000的房產增值收益還不用交稅哦！！！我想說的是：在股票和其他投資產品上，美國稅法可是沒辦法做到這麽大的福利的啊！

4，如何運用“基礎提升”（Step Up Basis）獲得租金收入免稅

最後一個概念是 “基礎提升”，聽起來是不是很高端，這可以滿足你在房產投資中獲得免稅收入。讓我們繼續回到你那套“豪華”投資公寓，假如年少有為的你是在20多歲的時候以75,000美元首付買下的這個價值275,000美金的房產，通過你持續努力的工作以及正確的稅收策略，在你80歲的時候，你的資產很有可能增長到500萬美元。當你去世的時候，你的孩子們將以當時的提升後的“市值”500萬美元繼承你的資產。這些“市值”將成為他們的基礎資產，所以你的孩子們也完全不需要支付任何稅。這就是基礎提升的好處！

聽起來是不是讓人難以置信？但這是事實，在美國，許多富裕家庭已經充分利用這一稅收策略來積累財富，並且傳承給自己的下一代。像我們這樣的普通人也可以做到！

結尾語

寫了這麽多，看到這裏的朋友都不容易。我們也該透露來頭了。

我們是周軍集團，總部位於芝加哥的一家集會計，地產和保險為一身的綜合性金融服務公司。我們客戶遍布美國各大州。大部分都是來自中國的美國移民，雖然生活在美國各州，但是大家對投資房產的熱愛是一樣的，這是我們中國人骨子裏的東西。

我們團隊很榮幸也很自豪的為越來越多的客戶提供房產投資，稅務規劃等服務，從而幫助他們真正的實現財務自由。周軍城市集團不僅僅隻是會計事務所，我們還擁有房地產投資部門，主要是為了更好的幫助我們的投資房客戶更好管理房產投資項目的同時還能最大省稅。很多老客戶常常開玩笑說我們不是一家“單純”的注冊會計事務所，而是“房地產會計師事務所”。

我們的客戶遍布美國各州，無論您在哪各州，如果您擁有房產投資，在稅務抵扣方麵需要尋求專業谘詢或者報稅服務，您可以掃下方微信二維碼直接聯係我們的資深地產投資會計師。