北美尋經
人在北美的上班族，如何靠房地產，積累第一桶金
2024年中，博士畢業到現在3年多，學習老地主們，打一下算盤，資產大概1米。坐標華盛頓DC。寫一篇博客來記錄一下，也好在互聯網上留個腳印。綠卡之路不算順利，NIW和公司都在等排期，來美中國人實在是優秀的太多，繼續卷，繼續等。但是，等待中也是可以把財富積累的事做起來，這也許就是美帝資本主義的好處，至於為什麽，先聽完我的故事。還在等待的小夥伴們就可以行動起來了。
2019年底，另一半還在opt，我剛剛過了博士的QE（qualify exam）。在一年opt快要過期的時候關口，我們在父母資助下，買了一個我們的貸款能夠支付起的小townhouse。79年的小房子，層高矮，好在窗特別大，邊上就是小區的綠道，真的有種找到小窩的感覺。鄰居大部分是南美兄弟，搬家第一天就主動過來打招呼，原來是可以幫我割草。哈哈，本著睦鄰友好的優良美德，後麵每年割草兩次，每次給50刀。向美帝學習，不要怕把生意給別人做，給別人生意，自己才能賺大錢 。能消費的才是大爺。
然後，就是疫情來了， 最早是偉大的錫安網站（就是那些專門找你趙麻煩的網站）上邊出現一個武漢不名肺炎的報道，接著是台灣共和國。記得大概是2020年2月，去找老板聊論文工作，和係裏的美女小姐姐聊天，告訴他們最近買不到口罩了，有病毒。他們都一臉懵懂，還在說偉大的華為如何功能多，價格親民。我嘿嘿一笑，廢話不多說，言盡於此，我還有其他急事要辦。出門轉角，一腳油門踩著我那個07年的老凱美瑞，一溜煙，開始掃貨口罩。當時，amazon上已經斷貨，DC一個小時以內的口罩都斷貨，兩腳油門，終於到兩個小時外的門店把最後的兩打口罩納入囊中。接著，佩老婆婆親自上街和老川爺打擂台，白天看著燈塔國的大戲，晚上就是去超市儲備必需品。後來，家裏多了兩個汪星寶寶，多了一個額外的責任，鏟屎官。有了自己的房子，倒是不用掛念那左右東西，好好寫寫論文，前院整草，後院整狗。那種感覺也是挺好挺奇特，這可能就是有產族的心情把。這點必須感謝父母，他們也就是國內普通小鎮中產。另外，也有冥冥中的宿命，當時怎麽就那麽堅決要買一個房子呢？而且，沒有很多的要求，什麽學區，什麽年份，什麽區域，就是那麽一個小窩，還順便學了幾句西班牙語。
絮絮叨叨說了老多，回歸主題。前房主應該是年紀大過世了。房子隻是簡單的打掃了一下，當時10月份了，已經一個多月沒有offer。我們當時毫不猶豫的下了offer。這裏離她的上班地點近，在我們價格範圍內的唯一townhouse，而我已經不用每天去學校了，最主要的原因，學校邊上好的townhouse我們也買不起。買入價370k，沒降價，正常的appraisal，financial，inspection contingencies。一半現金，一半貸款。房子檢查有點小問題，我們也沒要credit。當時已經是淡季。房子本身是普通區白菜房，也沒有任何remodel，所以沒有人給offer。當時第一天進屋，抱著她躺在地毯上，很安穩。光靠我的sholarship就能還月供了。買房第一件事，把地下室的套間出租給一個剛工作的國人，自帶full bath。我們住二樓，基本相互不影響。基本月供一半又解決了。回首往事，感謝命運，感謝父母。這套房子我們做對了很多事。果斷下offer，不挑。離工作近，現在的房價增長也不錯。有一個套間的地下室出租，我們沒有小孩，不介意。最重要的是，利息還不錯（5%大概），後麵refinace（2.35%）。後麵出租很強手，租到了2400刀。有1/3的租金是淨賺。當然，可能也許有更好的選擇，但最重要的就是兩點，一是買有投資屬性的房子，而非自住。這點後麵還要重點分析。二是果斷買房上車。在DC這邊，除了顏色過深的區域，市場都非常穩定，買房租房都有巨大剛需，就業穩定。本篇不是投資分析，具體投資的思考再寫博客分享吧。這個房子現在已經估價500K+，而且租金也能有2600刀，不過隻給租客漲價到2450刀。租客是三世同堂，小孩還要上學，穩定的租客大於一切。房子雖然裝修一般，但是畢竟我的價錢是他們在周邊找不到更低的了。合作共贏。
21年在電腦前答辯畢業，答辯前6個月就開始找工作。市場還是很火爆，灣區有幾個offer，DC也有兩個。糾結了半天最終留在當地。一個cable大廠的AI lab。錢少一些，但聽說比較穩定。不知道是不是正確的決定，如果考慮到後麵開始的科技裁員。人生沒有如果，至少穩定是最重要的。就如同房子，灣區的房價看著驚心動魄，賺大錢能見度很高，但是賠錢的也一樣不少。DC的好處就是穩，對於還沒有綠的，但是又想歸化美帝的人來說，穩定還是最重要的。當然，美帝也不是無情的，因為這裏不認人情，而是認你的價值貢獻，隻要合法報稅，銀行就可以合法給你國民待遇的貸款條款。而且這裏的金融行業成熟，隻要你想得到的情況，都有現成案例可循，不用靠關係，也不用軟磨硬泡。所以，我們自然而然的就開始了第二套房之旅。
必須承認第二套房是相對失敗的。時間和房產本身都沒有很好，主要和認知有關，而且沒有認知的前提下，運氣也沒有那麽好。不過，好在有其他方麵彌補。21年初入職以後，早晚遛狗，晚上看看新聞，偶爾出去玩。雖然有疫情，但是在家辦公到也愜意。人生第一次賺不錯的美刀，住自己的房子，而且房子上的投入幾乎就是工資單的零頭。買房的事也漸漸拋之腦後。過了一年的愜意時光，隨著賬戶上的數字越來越多，自信心也有點過渡膨脹。不滿足於小破白菜房了。21年12月開始看房。看了幾個都不滿意。現在回想起來，真是作死，早先的果斷哪去了。說到底，認知是主要的，因為根本就沒有去思考利率的問題。拖拖拉拉到22年5月才最後確定一個滿意的，3000尺+的townhouse， 850k。不得不說，我的經紀人也完全沒有提供有價值的知識。就這樣，我們在拖拉中等來了5%的利息。如今我們還住在這個房子裏麵，房價也是小漲，900k吧。相比於其他剛需房，這兩年都有15%以上的漲幅了。這就是超前消費的惡果，我們兩個人有時候感覺連爬樓梯都累阿。也有彌補的地方，我們繼續之前的合租模式，降低了不少月供，因為一樓的房間可以單獨出入。但是，存錢的速度明顯低了不少，因為，我們買了“好車”了，車貸又是1k+。美帝的消費陷阱真的很可怕，自信心的膨脹也是很可怕阿。我們做錯了很多，如果按照我現在的認知，應該資產還要多很多，也許2米。可是，這個世界就是挺公平，不先提高認知是很難的。我們至少做錯了四件事，第一，入職以後三個月就可以貸款，所以，要敢買。12月看房的時候還有很多機會，但都因為看不上，沒有下offer。第二，沒有關注利率走向，這是房產的核心。疫情是繼08年之後的又一次黃金節點。很多人的階層都因此而分開了。第三，選擇錯誤的市場，850k的townhouse是我們這偏向高端的市場，利率一高，大家都去買更加便宜的房子了。我們當時如果直接買另外一個區的大房子，那麽，反而現在能漲價。當然，我現在也不會做這種選擇的。原因以後在專門的分析文章裏麵論述。第四，沒有及時賣出比特幣。當時沒有把比特幣變成首付款，也是一大失誤。房產才是財富大廈的基礎，打好房產基礎，才是穩中取勝之道，其他都是希望富貴險中求。原因也等後麵分析吧。
當然，因為有第一套房的經驗，租金這塊是還能彌補的做對的地方。買房之前，就調查了租金收入，如果整體出租，每月貼800上下，如果分開出租，基本能打平。我們住的期間，靠分房間租，也是提高一點我們存錢速度。聊勝於無吧。，但是，分租終究不是長久之道。不過，加上比特幣的損失，基本打平。這段時間資產基本就是比租房存現金好一點吧。不過，房產的神奇就在於隻要房租基本和月供持平，基本就是一個長期穩定的收益，而且比市場很多穩定的投資品好，例如標普500.這期間，還有一件事情做對了，就是在買房之前，做了一個HELOC，可惜不是做refiance。但總歸是好的。我們用了部分HELOC做了首付款。到這資產規模500k。
想不到，寫起東西來就一下碼這麽多字，等下次更新吧。現在還是要好好上班，沒有w2的收入，還是沒有辦法買房子的。也期待大家的點評。
博主悟性高，投資房產要抓主時機與利率很重要！
清漪園 發表評論於 2024-08-12 05:34:44
“每年割草兩次，每次給50刀”，是不是筆誤，應該是每月割草兩次吧？