警惕政府回購經濟適用房成為新的利益黑洞

警惕政府回購經濟適用房成為新的利益黑洞

                  2006年10月18日

何必

北京市住房建設規劃中關於關於經濟適用房將實行“回購”的說法，在本周引起了廣泛關注……（略。）

記者在建議觀點裏寫道：（略。）

其實，這個題材國慶節前夕我剛剛寫過。我主張應該永久禁止經濟適用房上市自由交易，認為現在的問題是，經濟適用房購買5年後準許上市交易的規定的合法性何在？5年的時間是否可以填平土地出讓金方麵的虧空？5年的時間根本不足以消除級差地租方麵的巨大資源空間，無法讓經濟適用房交易所得符合社會平均利潤率。可以設想的是，經濟適用房入市交易，會形成又一個暴利行業，而其得利者，都是些富人，成就了贏家通吃的新景象。更重要的是，經濟適用房上市交易，對於社會保障製度帶來的影響是什麽？在經濟適用房供給原本就非常緊缺的情況下，允許經濟適用房作為普通商品房進行交易，這與經濟適用房政策設計初衷嚴重背離，會減少經濟適用房總量，使得如今越來越多的城市貧困家庭的住房困難長期化固定化。

這個稿子剛剛發出去，就看到媒體報道，北京市擬出台規定，由政府回購經濟適用房。這樣的消息在國慶節期間麵世，少去了很多麻煩，畢竟，國慶節期間很多媒體都被歡天喜地的節日氣氛所左右，無法展開理性、全麵而客觀的討論。

但事情並沒有就此罷了。國慶節一過，媒體就開始針對如此政策設計思路展開分析。該節目也對此進行了有側重點的報道。10月13日節目，北京市住房建設規劃中關於關於經濟適用房將實行“回購”的說法，在本周引起了廣泛關注，其交易也變得異常熱鬧起來。（何必注，略。）

國慶節前夕，上海市委府發生高層動蕩和人員變動，讓全國的政界都感到了震動；建設部等九部委派出調查組前往包括北京在內的11個省市區檢查房地產狀況，更是讓人感覺到了暖冬之前陣陣涼意。檢查結果如何？10月18日《中國證券報》：有消息稱，檢查組對調控效果基本滿意，各地炒房和拆遷需求已基本得到控製；近期全國房價漲幅也明顯放緩。10月10日，國家統計局發布的9月份國房指數報告，全國房價漲幅為5.6％，低於2004年的15.2％和2005年的7.5％；但北京、深圳等少數城市的房價漲幅尚未得到控製。

北京的房價居然得不到控製！這還得了？明明是和中央委府對著幹嘛。

有了陳良宇，這也算是殺一儆百的路數。國慶節前，北京市委書記劉淇迅速公開表態，要堅定不移地貫徹中央有關房地產的調控措施。

但這事哪兒是那麽簡單的？積重難返，木已成舟。地球人都知道，房地產已經成為各地委府經濟增長的主戰場，（上海市房地產對於地方GDP的貢獻率達到30％，無怪乎該市委府不惜對抗中央也要成就房地產的一片繁榮；而在一些地級市，房地產的貢獻率已經高達80％，也就是說，不少地方的經濟已經徹底的房地產化。如此情勢中，隻要有七情六欲的正常人不在這個巨大的誘惑麵前胡作非為都難，何況無法無天的官員乎。）並且也是官商勾結貪贓枉法的重地，在新三座大山當中，是最黑暗的地帶。現如今，隻要有官員落馬，無一例外都和房地產有染；換言之，中國的房地產領域就是個火葬場，一方麵將越來越多的官員拉下水，另一方麵也成全了越來越多的國民的貧困化。

北京的房價難以控製地攀高，現在已經是北京市委府打開了潘多拉的盒子，現在隻能眼睜睜看著房地產成為謀殺國民財富的血盆大口卻難以抑製，就如同江澤民任上采取權力下放到現在地方割據之勢以成定局導致政策出不了中南海、隻能自食其果一樣。

但北京市必須要有所表現不是？不能眼巴巴伸著脖子等著排隊在陳良宇之後吧。當然在這方麵也有製度創新的空間。那種經濟適用房說事，也算是皆大歡喜嘛。

可如此政策設計思路剛剛問世，就引發了社會上的廣泛質疑。有人認為，經濟適用房是帶有社會保障性質的商品房，由於此前出售的經濟適用房在銷售時政府已經申明了5年後在繳納10％的綜合地價款的前提下可以上市交易，對於回購政府應該審慎對待，經濟適用房政府何幹的可操作性存在諸多問題：回購的資金成本如何計算、如何攤銷到房屋成本中、回購時如何計算裝修費用、房款利息、已交稅費等；也有人指出，經濟適用房將怎麽回購、回購的依據是什麽？實行經濟適用房政府回購製就要建立公有產權製，不理順產權機製是無法實現政府回購的。

其實，指望著靠政府回購經濟適用房來平抑房價，那才是杯水車薪的妄想。市場上3％的占有率，根本不足以對市場整體價格形成決定性的影響。

單就經濟適用房本身來說，這也有著巨大的問題。

當初，北京市經濟適用房上市之際，由於政府的不作為，社會上對於經濟適用房到底是個什麽貨色不明就裏，政府要動員體製內的人們掏腰包來為政府此舉捧場，於是，就開始了經濟適用房成為體製內人侵吞社會福利的又一個例證，而政府對於城市住房困難人群的不理不睬，也在經濟適用房上市的全部過程中體現得淋漓盡致。

當時，政府並沒有禁止經濟適用房作為投資品而存在。在如今社會中，信息采集能力強的都是那些在社會上掌握充分話語權的利益集團，其成員較早看到經濟適用房的升值潛力和套利空間，利用權力渠道占據了經濟適用房資源，使得本來就非常稀奇的經濟適用房愈發供不應求。

當社會問題逐漸超過經濟問題和政治問題成為對於中國生死攸關的大事之後，社會公平方麵存在的弊端日益凸顯出來，住房困難極大地影響到了社會機體的健康，並蘊育著逐漸強大的社會能量，一旦爆發出來會產生對中國社會翻江倒海傷筋動骨的致命災難。

其時，經濟適用房的社會保障屬性就被提到了前所未有的高度，拿經濟適用房說事的人當然也越來越多。

問題在於，當初政府用免除土地出讓金的代價使得具有話語權的利益集團成員無償占有了原本屬於全民的城市土地級差地租，這是政府的策略選擇。後來才有了經濟適用房5年內不準上市自由交易的規定，（這也致使經濟適用房交易當中“黑白合同”的廣泛存在，）而當北京類似回龍觀和天通苑這樣的大規模經濟適用房社區建成滿5年達到政策規定的上市交易時間標準時，政策搖身一變，又出了政府回購的招數。這種政策上的朝令夕改，嚴重地影響了政府的公信力，更使社會無所適從，讓人們體會到政策的不穩定性是司空見慣的。

而政策的變動，本身是行政體係的舉措，應該由變化責任方承擔由此而產生的成本。可現在卻變成了隻要政策變化，利益受損方就要承擔全部責任，而行政方麵卻若無其事全然輕鬆。（目前的行政訴訟和國家賠償製度對於行政相對人遭受行政傷害的權利救濟能力幾乎形同虛設。）

而經濟適用房的政府回購，其中包含著巨大的彈性操作空間。政府用什麽方式回購、回購的法律依據如何、用什麽價格回購、回購的資金如何監管、回購的部門如何確定、回購的對象如何安排、那些居住而未交易經濟適用房占有者是否可以繼續居住……這些都是隨著政府回購經濟適用房帶來的行政權力擴充後必須麵對的一係列問題。

當前，隻要有政策變動，就會成為政府作為強勢利益集團追逐利益最大化並免除責任的路徑。在這個背景下，政府回購經濟適用房，會形成一個全新而巨大的利益黑洞，會再使一部分人先富起來，而建立住房保障製度解決住房困難，那還將是個遙遠而虛幻的夢。