應該永久禁止經濟適用房上市交易

應該永久禁止經濟適用房上市交易

                           2006年9月30日

何必

在北京房價一直居高不下的今天，經濟適用房的一號難求已經成了司空見慣的場景……（略。）

隨著北京最大的兩個經濟適用房區域建成使用時間超過5年，達到了經濟適用房可上市作為普通商品房進行交易的時間標準，因此這個一直纏繞在北京人心頭上揮之不去的陰影再度發作，成為社會上熱議的話題。

這幾年，北京但凡哪兒出售經濟適用房，就會出現人頭攢動夜以繼日風餐露宿排隊等待拿號的壯觀景象。比如2005年3月份，該節目就曾經持續一周來連續報道的北京三環新城經濟適用房還未發售，社會上就自發排隊、並形成了超過1300人規模的事件。這件事非常敏感，很有可能引發社會騷亂。其中，經濟適用房緊缺、銷售過程中內幕多多等都是社會熱議問題，到現在卻集中在這個樓盤上表現出來，各方專家也很擔憂，如果民間自發排隊現象繼續下去，而開發商又不認可這種方式，久而久之會由此桶出大簍子。

果不其然，後來還真是出了麻煩，導致成百上千的人走上北京東三環主路遊行抗議，造成交通癱瘓和圍觀人數劇增，當局不得不出動全副武裝的防暴警察進行幹預，好歹是把事態給壓下去，再一次成就了北京驢糞蛋表麵光的特色。媒體嘛，自然是不得造次，隻字不提啦。

但這樣並沒有使經濟適用房成為越來越多的北京人心病的事實得到改變，反而由於經濟適用房批量超過時限入世自由交易，讓原本鎮壓下去的問題又浮現出來。

什麽是經濟適用房？媒體介紹，經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對於市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而非建築標準。經濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低於普通商品房，故又稱為經濟適用房。

經濟適用房購買者資格：（一）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；（二）無房或現住房麵積低於市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；（三）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；（四）市、縣人民政府規定的其他條件。

其實，可以從這些文字中看到很多信息。比如，對於經濟適用房購買者條件的規定，原本就是非常模糊，在執行過程中有著太大的操作空間，這本來就是中國特色的政策彈性，如此製度設計立意本身就給設尋租提供了大量的機遇。

也可以看出，經濟適用房製度的出台，本來是給城市中低收入家庭解決住房困難的一項帶有福利性質的舉措。這種考慮到社會公平的政策，卻在實際操作之中演變成為對一場新的劫貧濟富的貨色。

眾所周知，城市土地有著自身的價值，而這種價值隨著土地區位的不同而變化，形成所謂的級差地租。中國城市土地的級差地租，在福利分房時代被單位無償占有，但由於全社會的福利體係和要素國有化程度很高，在計劃經濟時代級差地租並不能被用來進行市場交易。而改革開放之後，一方麵要素市場逐漸進入交易領域，依靠著表麵上看所謂的市場供求形成著交易價格，另一方麵，由於要素的特性，對於政策和法律的依賴非常強盛，不管是資本、土地、勞動力還是自然資源，可這時，政策供給嚴重不足，造成了要素交易市場的秩序混亂和渾水摸魚現象的廣泛存在。

拿經濟適用房來說，其減免費用中非常大的一部分就是土地出讓金，這幾乎是將級差地租全部免除。但政府並不是城市土地的擁有者，充其量隻不過是城市土地的管理者，如何處分土地的權力原本應該由地方人大來決定。可事實上，各地政府卻在操作過程中一意孤行。

不僅如此，既然土地被廉價使用，那麽就必須確保土地用途上的政府責任和社會公平。在經濟適用房的銷售方麵確保惠及城市中低收入家庭。

可我們看到的情況卻恰恰相反。北京經濟適用房剛剛出現時，政府對於如此社會保障產品無力推廣，隻是在體係當中號召親朋好友購買，結果導致一項社會保障產品落得個人嫌狗不待見的場景，似乎成為一個公共垃圾品，徹底失去了社會保障的成分。

等到經濟適用房被社會廣泛認知後，又由於經濟適用房供給的嚴重短缺，在市場上形成了巨大的供需矛盾；同時，政府監管的嚴重缺位和貪官汙吏的無處不在，使得經濟適用房迅速成為權力尋租屢試不爽的工具。

於是，經濟適用房被富人購買並當作牟利工具，甚至成為洗錢的途徑，經濟適用房交易當中常常出現的“黑白合同”（交易價格和實際成交價格背離以逃避印花稅和所得稅的合同）也是將如此社會福利產品淪為富人投資品種的表現。即使是在經濟適用房入市交易必須滿5年的規定出台，也並不能阻止私下交易或者以租代售等變通手法的層出不窮。

實際上，不止北京如此。新華社報道，一個擁有40%綠化麵積的小區，有112個地下停車位，8棟6層的住宅樓，樓高18米，最大樓間距27米，388套住房裏，最小的93平方米，大的是150平方米以上的複式住宅。在房管局的檔案裏，這個小區登記的性質是“經濟適用房”，而其1580元的均價似乎也符合經濟適用房特征。但記者近日不斷接到線索投訴，稱這個根本不像經濟適用房的小區，其數百套住房也根本沒落到低收入家庭手中。知情人稱，該小區388套住房，其中126套被鄭州市直某機關“團購”，另有130多套被一家外地企業異地認購。而這些購房者中，有人又將房子加價10萬元倒賣給“中低收入家庭”。

而在全國範圍來看，凡是響應了國務院建設經濟適用房號召的城市（姑且不說中部和西部大多數城市根本無暇也無意執行如此政策），在這個領域中都存在著巨大的黑洞。這導致了社會上對於經濟適用房製度的非議，有聲音要求取消經濟適用房，認為如果說“壟斷福利”損害了社會公平，降低了經濟效率，那麽“權力福利”造成的後果更為嚴重。它嚴重損害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對政府的信任，對經濟適用房政策的期待，是福利腐敗中最嚴重的一種。試想一下，那些急需解決住房問題的中低收入群體，得知這樣的“經濟適用房”存在時，會作何感想呢？

其實，這種指責有些因噎廢食削足適履之感。我們不能夠因為一項帶有社會保障色彩的政策最終淪為劫貧濟富的遊戲而否定社會保障本身的意義。如果將經濟適用房製度的失敗歸因於製度真空，就潑洗澡水連帶把孩子一道潑出去，讓城市中低收入家庭與富人一起競爭住房，那麽將會導致貧富差距兩極分化的愈演愈烈，真正地使社會運行叢林法則化。

現在的問題是，經濟適用房購買5年後準許上市交易的規定的合法性何在？5年的時間是否可以填平土地出讓金方麵的虧空？5年的時間根本不足以消除級差地租方麵的巨大資源空間，無法讓經濟適用房交易所得符合社會平均利潤率。可以設想的是，經濟適用房入市交易，會形成又一個暴利行業，而其得利者，都是些富人，成就了贏家通吃的新景象。

更重要的是，經濟適用房上市交易，對於社會保障製度帶來的影響是什麽？在經濟適用房供給原本就非常緊缺的情況下，允許經濟適用房作為普通商品房進行交易，這與經濟適用房政策設計初衷嚴重背離，會減少經濟適用房總量，使得如今越來越多的城市貧困家庭的住房困難長期化固定化。

在目前中國社會貧富差距日益擴大的情況下，應該永久禁止經濟適用房上市交易，嚴格限製經濟適用房購買者的資質，使其能夠符合為城市中低收入家庭解決住房困難的宗旨和原則，在擴大經濟適用房建設的同時，將已經建成的經濟適用房的流轉限定在條件人群當中，不允許富人染指經濟適用房。

道理很簡單，經濟適用房就應該是提供給特定的城市經濟和住房困難的家庭。作為一項社會政策，其執行就應該有著極其強烈的公平色彩。我的朋友、北京師範大學社會發展與公共政策研究所教授徐月賓博士在《發展型社會政策及其對我們的啟示》一文中指出，1990年代中期以來，社會政策的理論和實踐模式發生了深刻變化。這集中表現在發展型社會政策理論的形成和實踐。發展型社會政策的核心理論是將社會政策看成是一種社會投資行為，其基本依據是，社會政策對提高勞動力的素質有直接的作用，社會政策關係到國家的可持續發展。發展型社會政策特別注重對人力資本的投資和社會的發展。

其中，如果把社會政策不止是當作累贅，而作為一項社會投資，其效應將對目前口口聲聲的和諧社會有著非凡的意義。

但是，這種設想也不過是海市蜃樓罷了。十七大召開前夕，最大的時政新聞莫過於上海市委書記陳良宇被免職，其原因之一就是他動用社保資金參與上海市的房地產項目。這是自陳希同之後10年落馬的第一個政治局委員。此後，最高委府排出調查組到包括北京在內的12個省市區進行房地產專項調查，一場新的權力分配即將展開。可如此大規模的動作能夠給比如經濟適用房帶來什麽樣的改善？我實在不報什麽希望。