委府將經濟適用房出售就是橫征暴斂

委府將經濟適用房出售就是橫征暴斂

                         2007年7月19日

何必

……這讓經濟適用房徹底失去了在市場增值流通的機會，因此有人提出既然如此，能不能讓經濟適用房也是以租為主，解決目前廉租房房源緊俏的問題……（略。）

顯然，這是一則主體先行的報道。實際上，這就是我的一個創作。

隨著房地產市場價格的瘋狂，人們看到，國務院9個部委局辦針對房地產市場的宏觀調控以失敗告終，媒體上所謂“九龍治水”還是沒有能夠讓房價上漲的勢頭得到哪怕些許的停歇，以至於到了最近深圳房地產開發商在殺人如麻之後都感覺不好意思了，公開說這種暴利賺得實在令人負疚。這也凸顯出，委府治理的最終成效。

於是乎，當即使達到官方規定年收入超過12萬元必須主動向稅務機關申報的人群也對日益高漲的房價望洋興歎無法染指、所謂的中產階級被委府和開發商這樣的神槍手一個個擊斃淪為邊緣化貧困化垃圾化群體當中時，人們也自然將目光有關住房保障製度方麵來，而經濟適用房的屬性及使用方式就擺到了台麵上來。

這種討論經濟適用房是否可以改售為租的內容，當然是以這兩天北京市經濟適用房登記場所排長隊被類似央視在其各個節目中連篇累牘報道為新聞由頭，湊足了時效性。

但其內容，卻做得文不對題，與最初我對記者交待的內容相差十萬八千裏。

從節目製作角度看，排隊登記經濟適用房資格的人們的采訪完成的還不錯，但是到了真正拿出功力來進行討論的時候，卻不見了蹤影，使得整個節目顯得虎頭蛇尾。

其中所謂的“業內人士”，不過就是個熱衷於在媒體上露麵而讓自己獲得無形資產、並使得企業獲得軟廣告效應（二者之間到底孰輕孰重尚未可知）的房地產中介（從該節目所謂目前中國的中介約等於騙子的結論上，說中介是掮客或者拉皮條的也未嚐不可）機構的經營者。這種中國媒體習慣於使用的“業內人士”的做法，與“專家指出”等一樣，給媒體受眾一副完全可以“知名不具”並得以獲得權威性和正當性的路數，實在令人唏噓不已。

而用這麽個拉皮條機構副負責人來作為業內人士，根本沒有我希望在節目中出現的比如經濟學、法學、房地產學方麵學者的意見，甚至記者連與該節目關係甚篤的房地產著名律師秦兵也懶得采訪，當然也就讓該節目失色不少，甚至從專業性和可靠性上大打折扣。

看看這位掮客經理之所謂吧。經濟適用房不可行，是因為經濟適用房出台初衷是提供給中低收入人群購買，如果改變了租售比會加重供不應求；經濟適用房售改租會改變真個住房保障體係的結構，應該討論的“不是比例而是標準”。

這種討論就幹脆抹殺了問題的本質，采取了本末倒置的方式胡攪蠻纏了。

住房保障體係是否可以改，是否應該改？就目前情況看，住房保障體係的作用和社會評價如何？如果將討論的前提置於住房保障體係是不可動搖的先決條件以及所有討論的基礎的話，那麽這個節目本身也就失去了存在的價值。也就是說，該報道的設計初衷，就是要劍指當下形同虛設的住房保障體係本身。

再說該政策出台初衷就是為了提供給中低收入人群購買，改變了會加重供不應求。這顯然又是個無視現實的胡說八道。如果這位“業內人士”不是別有用心地將“比例”改作“標準設立”來偷換概念偷梁換柱混淆視聽，讓人們從對經濟適用房出售的合法性方麵的質疑方麵的注意力轉移到該如何確定經濟適用房買主資格的限定（標準設立）上，而淪為委府的打手和吹鼓手的話，就是這位“業內人士”實在對如此題材根本不具備把握能力，其判斷水平實在與其身份不相符。

咱也就不糾纏在一些細節上，比如如何界定中低收入人群，中低收入人群到現在的群體人數是多了還是少了，提供給中低收入人群購買從經濟上是否可行等等，光是看，現在經濟適用房上市遭遇到的瘋搶、以及北京市要改變經濟適用房政策（於此也不去說政策連續性破敗不堪所導致委府公信力的蕩然無存）局麵，就足以證明，經濟適用房供不應求已經到了無以複加的程度，沒有證據表明經濟適用房售改租會加劇這種局麵的惡化。

節目中所謂“有人提出既然如此，能不能讓經濟適用房也是以租為主，解決目前廉租房房源緊俏的問題”中的“有人”，就是老潘俺也。

為什麽？

去年，針對北京市有關經濟適用房購買滿五年後就可以上市自由交易的規定，我就曾經寫過“應該永遠禁止經濟適用房上市交易”的文字。（我看到，就在最近兩天，媒體上還是有人煞有介事地說應該盡可能實現房地產市場上的“全流通”。對於如此說辭我既嗤之以鼻又不屑一顧。這種說法忽略了房地產最核心的屬性。對此，我將另行討論。）到現在應該感到滿足的是，委府果然如此這般了。可問題並沒有因此而告一段落。

顯而易見的是，按照目前委府的規定，經濟適用房不得上市交易，隻能由政府回購。那麽這就變成了什麽呢？出售者是政府，回購者也隻能是政府，這就形成了交易雙方當中一方的絕對排他性。

拋開現代社會政府作為唯一合法的暴力集團所具備的強買強賣成分，隻是從現實情況看，這種隻能從一家買、也隻能在同一家賣的方式，那叫做買賣嗎？

我總是喋喋不休作，在中國並不具備市場經濟的基本條件，（所以才匪夷所思地稱之為什麽“社會主義的市場經濟”，）畢竟，市場經濟必須具備的要素中，應該是平等的市場主體，以及不違背市場主體真實意思表示的自由交易的條件，而這兩點，恰恰是與時俱進的中國特色的當今我們所公然欠缺的。

眾所周知，市場買賣應該是可以自由選擇買主，也可以自由選擇賣主，如此才可以討價還價待價而沽選優去劣追求自身利益最大化。而如果經濟適用房這種最初出售方和最終收購方隻能是一家的話，那麽這種買賣就不應該稱之為買賣，而應該叫做什麽呢？

問題的實質在於，經濟適用房在如此情況下，那些購買了經濟適用房的買主，獲得的是經濟適用房真正的所有權嗎？如果是，那麽買主就應該擁有對自己名下這處房產的充分財產占用、處置、收益等處分權利。但由於經濟適用房如果想出讓的話，並不可以在市場上出售變現套利，而隻能按照委府單方麵給出的價錢賣給委府，其中不存在討價還價的餘地，於是，委府自然而然就成了既當裁判員又當運動員的角色；而這種房產也就根本不存在什麽所有權的轉移，隻不過是使用權的轉移。

因此，按照目前的政策規定和製度設計，經濟適用房隻能是屬於租賃性質的房產。

我們來看租賃合同與買賣合同的區別：兩者本質差別是處分權，即最終所有權從理論上仍歸出租人所有；由兩者本質差別所導致的幾點不同 。1）租賃合同是非所有權合同；2）標的物不完全相同；3）當事人權利、義務不完全相同。

看看《中華人民共和國合同法》吧。

第一百三十條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

應該說，經濟適用房的所有權並沒有發生轉移，而隻是使用權進行了階段性（雖然法律規定這種階段性不得超過20年，但這也不過是理論上的架設而已，於此不贅）出讓。因此現行政策規定當中，使得經濟適用房的租賃性質在法律上非常明顯。

那麽，委府出售經濟適用房，收取房屋全部市場價格收益的行為又改如何看待呢？既然是租賃，經濟適用房購買者所支付的房款的性質又是什麽呢？

經濟適用房在建設時免去了部分土地出讓金，也就是委府通過減少自身收益的方式來提供其義不容辭的公共服務，這部分損失的補充，原本就是委府通過強製性賦稅而向全社會收繳的，也是其應該為社會提供的。因此，從理論上說，委府無權再通過對經濟適用房交易過程中提高委府出讓價格補償自身在土地出讓金方麵損失的方式轉移市場成本，使得經濟適用房的社會保障功用遭到打折。

因此，委府也就沒有通過低價出售經濟適用房補償自身在住房保障方麵投入的合法性與正當性。

而出售經濟適用房，實際上不過是將租賃合同巧立名目並強製性改為買賣合同，無償占有經濟適用房購買者在擁有經濟適用房居住權（隻是使用權而非所有權）期間、該購買者購買該房屋的全部財產的行徑而已。換言之，從委府手中購買經濟適用房的全部錢款，都被委府非法無償占用，直至該購買者不想或者不能在此繼續居住而不得不讓作為最初出售方的委府再行回購時，才能按照委府定價（由於經濟適用房定價機製自始至終都不可能是市場化的）來交還給委府，拿回自己購買該房產的那些錢財。

而這筆錢財，被委府無償占用，也就失去了錢財擁有者用作其他財產保值增值途徑的機會。如此機會成本，與委府通過出售經濟適用房設尋租獲利是等值的，二者本身就是一回事兒。

這些錢財就不是什麽購買房款，而隻能視作押金了。

押金，實務中也稱保證金，風險抵押金等。是指當事人雙方約定，債務人或第三人向債權人給付一定的金額作為其履行債務的擔保，債務履行時，返還押金或予抵扣；債務不履行時，債權人得就該款項優先受償。給付押金的人，稱出押人，一般就是債務人或第三人。受領押金的人，稱受押人，他是債權人。

關於押金的法律性質，主要觀點有：（1）抵銷預約說。認為押金的交付意味著當事人之間成立押金預約，約定債務人不履行債務時，債權人得以押金與其債權相抵銷。（2）解除條件附債權說。認為押金的交付，發生了附解除條件的債權，即在債權人對債務人所負的返還押金的債務上，附有債務人不履行其債務時，在所受損害的限度內押金歸於消滅的解除條件。（3）附解除條件的消費寄托說。認為押金的交付，為附解除條件的消費寄托，債務人不履行債務時，所附條件成就，債權人無需返還押金。（4）債權質說。認為交付押金者，對其受領人有請求返還之請求權，係以該項債權設定質權，故其性質為債權質權。（5）信托的所有權讓與說。認為押金的交付，其受領人負有附停止條件的返還義務，係信托的所有權讓與行為。受領人在自己債權受清償之前，無返還的義務。即以交付押金者將來履行債務作為受領人返還押金的停止條件，因而，他債權人不得對尚未成立的返還請求權實施強製執行，其受領人得優先受償。

而《中華人民共和國擔保法》是怎麽規定的？

第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

第三十四條 下列財產可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（六）依法可以抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

可是，上述之所有，都建立在幾個必不可少的要素上：第一，存在債權債務關係；第二，可以存在第三方；第三，存在程序化追償的權利救濟機製。

可是在經濟適用房出售方麵，卻根本不存在這兩個基本要素。委府通過強製性出售和強製性回購，使得債權債務關係部分地不複存在；更由於這種強買強賣是基於委府的獨家壟斷，因此不可能存在什麽第三方；而強製性存在的本身，也讓追償過程中的權利救濟完全變成了力量貧富懸殊的不對稱把戲。

因此，就形成了經濟適用房購買者用全部房款作為押金向委府交換經濟適用房使用權的奇觀，委府用自身的強製力和公信力，進行了如此巧奪天工的市場套現獲利。

而被孫立平認為是中國社會分野的1990年代中期的住房製度改革（他的意思是那以前的改革還是好壞參半，那以後的改革就悉數成為對弱勢群體的赤裸裸的掠奪），也就在如此演進過程中，淪為國富民窮的謀財害命導致妻離子散家破人亡的法寶，也讓這住房製度改革本身變得日益慘絕人寰。