開發商出賣抵押房背後的製度危機

開發商出賣抵押房背後的製度危機

                            2006年7月4日

何必

3月的時候我們曾經做過這樣一個報道，豐台康澤園的60多位業主全款買的房子居然成了抵押房，近日他們要求開發商給房產證的起訴被駁回……（略。）

記者在建議觀點裏介紹了節目正文中無法容納的其他內容。……（略。）

我們看到了一幕什麽樣的現實！這副畫麵或者這種情節，恐怕令那些自以為是的虛幻作品的作家們自慚形穢的。

從中可以看到，表麵上，銀行方麵的做法似乎無可非議。開發商將房子抵押給了銀行，完成了借貸的使命，繼續著自己的營生。

這種方式，在中國的房地產界幾乎是無處不在的。如此中國這個巨大的房地產工地當中，銀行視該領域為優質房貸地界兒，從而對這個區域裏幾乎揮金如土地大肆放款；加之銀行受控於當地政府，而地方政府的GDP衝動裏，房地產對於當地經濟貢獻率舉世公認，因此官銀企勾結也就在所難免。

顯而易見，這個事件當中的罪魁禍首是開發商。正是丫挺的翻手為雲覆手為雨，把消費者（業主）玩乎於股掌之間，把明明抵押給了銀行的房子出賣給消費者，製造了一個彌天大謊。

對於太多的消費者而言，購買一所房子，絕不是一筆小的開支，通常會花上十幾年、甚至幾十年的積蓄，可這些積蓄被開發商忽悠得轉瞬間灰飛煙滅，家庭財產頃刻間土崩瓦解，這似乎也是當下非常離奇的景象了。

其實，開發商將已經抵押給了銀行的房屋轉手非法出售給消費者的案例並不鮮見。光是我到了該節目供職後，就在2004年8月17日節目裏看到過這樣的事情，而且手法幾乎一模一樣。而媒體上對於這類事件的報道也不絕於耳，這幾乎形成了京城的一大景觀。

事情經過了近兩年時光，現在的狀況依舊，如此幼稚而低劣的把戲照樣暢行無阻。特別是，按照法官所言，一套房子在同一家銀行裏竟然能夠被抵押兩次，這種荒唐事也就在大行中國特色的社會主義的這裏才能見到。

看到那些業主維權方麵的說辭，很是令人驚愕。做生意的都將信譽，這難道會是真的？連作為市場規則製定者以及監管者的政府都沒有信譽，朝令夕改胡說八道，公信力幾近蕩然無存。在這種情況下，指望著市場主體能否遵紀守法當然就隻能是癡人說夢。說北京是天子腳下哪兒來的騙子，這話真是太不了解中國人自己的祖國了，亂世當中，天子腳下通常是騙子雲集之處，亂世和天子腳下的騙子，是一個與生俱來互為因果休戚與共的關係，是矛盾的統一體，缺一不能構成中國特色的繁榮。說有了售樓處就是可信的，這種說法簡直本末倒置到了愚蠢的程度，別說掛羊頭賣狗肉是傳統中的花樣，與時俱進的中國人在假冒偽劣上的創造力應該是舉世無雙的。

當然，如此指責甚至奚落那些受到冤屈的業主們似乎也不通人情。但問題在於，能夠怎麽看待這樣的局勢呢？

或許，我們可以指稱開發商的令人發指喪盡天良；或許，我們能夠埋怨銀行的無情無義、在開發商玩兒現了之後追索抵押品而把業主置於悲慘的境地當中；或許，我們還應該數落消費者在購買房屋時太粗心大意，對於房屋產權狀況缺乏明晰……但所有這些，都不過是望文生義隔靴搔癢。

法院判決開發商已經抵押給了銀行的房屋轉手出售的行為違法，這種銷售當中與業主簽訂的房屋買賣合同無效，這似乎天經地義。但問題是，開發商的違法行徑能夠獲得什麽樣的法律製裁？反過來，作為開發商與銀行之間借貸關係破裂的抵押品和犧牲品，業主莫名其妙地成了最大的受害者，業主的權益又能夠通過什麽樣的方式得到尊重和維護？

律師建議，業主應該盡快起訴開發商的欺詐行為，並要求返還房款和一倍的賠償。

顯然，在法律上，這屬於兩個不同領域裏的訴訟。欺詐行為數額巨大性質惡劣，應該是刑法調整的範疇；而返還房款和一倍的賠償，屬於民法體係當中消費者權益保護法的地帶。那麽應該如何適用法律？

開發商現在已經出售了地下停車場、消防通道，而且已經停止向電力部門繳費，出現了明顯的轉移財產的跡象，如果這還停留在民事領域而在告訴才受理的原則範圍裏，那麽所謂的公共利益就完全成為了空話，開發商悍然踐踏公民財產權並動用欺詐手法製造假象騙取眾多業主大量財產的行為被簡化為民事糾紛，在客觀上起到了放縱開發商甚至慫恿人們違法亂紀的作用。

其中牽涉到的問題更在於，如果將開發商作為犯罪嫌疑人的當事人進入訴訟程序，那麽將麵臨刑事附帶民事的尷尬局麵，即使法院判決對業主有利，可開發商財產轉移或者根本無法賠償業主財產損失的結果就已經是注定了的。

這時候我們看到，作為國家權力意誌體現的公法對開發商的自由也許會進行限製，但是對於公民權利維護以及危害救濟的私法卻無足輕重，公民財產被放置到了無關緊要的位置，簡言之活該倒黴。

進一步，今年物權法審議擱淺，太明顯地表征了我們處於一個非常危險的地帶。在市場化、自由、民主、憲政等等喧囂當中，人們發起了對公民權的追逐，可緊要關頭，人們才猛然看到，當年鄧小平武斷而專製地對改革路徑選擇上強行上馬並壓製不同意見地實行所謂“不爭論”的方針，到現在則出現了積累矛盾的間歇性爆發，在意識形態上對當局執政的合法性提出了嚴峻的挑戰：如果不維護公民權，那麽所謂市場經濟不複存在；而如果捍衛私權，那麽社會主義政體的基礎將被摧毀，中國的政局也因之會發生根本性的動搖。

所以，對於開發商將抵押房出賣給消費者這種行徑的態度，還是不可避免地會實施抹稀泥的方式，目的隻不過就是得過且過耗費時光，把問題和矛盾遺留給下邊的人，而隻是將功績和風光在自己任上盡可能地炫耀消耗掉。這也是目前責任－信用體係的現實而殘酷的表現。