“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？”

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？”

                 2004年1月23日

何必

建設部表示將繼續控製中高檔商品房，發展中低價位、中小戶型的商品住宅，……（略）

看了這則新聞，使人聯想起前幾天北京市相關的一件事：由於政府補貼而具有社會福利性質低價廉租房一經麵市，立即出現了供不應求的局麵，政府有關部門不得不采取搖號的方式來決定首批能夠入住這種廉租房的家庭。媒體對於北京市有關方麵的這種做法做了正麵報道，但卻忽視了一個基本的事實，那就是這種廉價出租的住房在社會上具有龐大的需求，換言之，社會上有著大量無法適應市場住房價格的人群。而依靠這種博彩的方式隨機抽取並選定具有入住廉租住房的做法，由於不具備剛性標準而卻求助於或然率，因而照樣存在著起點與程序上有失公平的問題；同時，更為重要的是，這種嚴重供不應求的狀況背後，反映出在蒸蒸日上的經濟發展當中，依然有著大量沒有能享受到這種發展所帶來的成果、被經濟發展及其市場效應排斥在外而不得不依靠非市場化的行政救助手段來關照的人群。

而之所以會有如此不合理狀況的出現、留存並保持著旺盛的攀升勢頭，很重要的原因就在於房地產領域的市場化程度不高。建設部住宅與房地產業司副司長沈建中在接受媒體采訪時也認為，我們相當一部分地區的市場化程度還不是太高。所以我們結構調整要從提高市場化程度這個方麵入手。

房地產是國家經濟中的支柱產業，無論是國際還是國內，都是如此。而房地產又是個資源密集領域，需要大量的資金以及作為稀缺土地等資源的投入，而土地是房地產項目裏最基本的要素，因而國內很多地方政府都把開發土地資源當作任內政績目標當中的重中之重，並形成了地方GDP增長的核心內容；另一方麵，政府手裏所掌握並可支配兌現的經濟資源當中，土地是很重要的組成部分，相對於從社會上企業與個人所繳納的稅收而言，土地是非常現成而看得見摸得著、與經濟環境動態變化相關程度最低的資源，因此政府就具有了拿所轄區域土地資源一次性出售來取得任期內收益的現實動力。眾所周知，房地產開發項目由於消費效率的要求，必須集中在人群密集程度高的城市。在這種情況下，房地產開發當中城市政府作為土地資源擁有者與出讓方，介入房地產開發並從中獲取利益也就是在所難免的了。

同時，由於房地產開發企業一次性向政府支付了土地使用費用，也就沒有為該項目長期市場效應負責的壓力，也由此產生了借房地產開發為名侵占土地的“圈地”、“炒地”狀況屢禁不止難題的持續。

在這種情況下，通過房地產項目規劃、土地供應等調控手段，“繼續控製中高檔商品房，發展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求”，還是缺乏可操作性；並且由於政策力度的加大，反而可能導致房地產領域市場化程度的進一步下降：政府介入市場並規定企業產品類型，使得以追求效益最大化的企業肩負著社會公益功能而顯得不切實際。

於是，就可以看到，房地產市場中增量資產越來越多，但政府所掌管的存量土地卻越來越少的局麵。各級政府都在靠出售城市土地來獲得比前任政府更大的經濟發展規模和更快的經濟發展速度。

在這種格局裏，由於政府是土地資源擁有者，提高房地產領域的市場化程度本身就是件很困難的事情。同樣，在這種場合，作為資金擁有方房地產開發商與城市政府進行相關項目合作時，不得不服從於政府的政策方向，並由於存在著一把手現象，也就在事實上要服從於城市政府一把手個人的施政取向。

又由於現在好大喜功追求形式化成就，“扮靚城市”成為越來越多城市政府的工作目標。追求高檔化甚至豪華化的貴族式規劃取向，如此才有了別墅高檔住宅林立這種令人目不暇接的景象，久而久之，也就造成了“我國的房地產市場中，高檔房、大戶型住宅的供應依然相對過剩，而針對普通老百姓，特別是針對中低收入家庭的小戶型、低價位商品房的房源還是比較少。從而出現了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現狀。”

政府掌管並支配土地資源，這本是理所當然的事情；而既然要搞房地產開發，又要政府管理並使用好土地，還要提高市場化程度，並且能滿足普通居民的住房要求，看上去就形成了兩難選擇：政府介入會妨礙市場化，政府放棄土地所有權又不符合國家乃至民眾的利益。

而且，房地產是造成腐敗行為發生最為集中的領域，這已經是不爭的事實。除了監督不力外，現行製度漏洞被利用也是重要成因。

如此，問題就集中在城市政府一次性獲取作為收益“土地出讓金”製度本身。如果能夠改變這種一次性交易的方式，也就使得這種由某一屆政府乃至其一把手決定城市房地產階段性要素配置局麵得到改變。

於是，如何能將這一次性交易改為長期交易，從而去除掉急功近利的性質而代之以從長計議的政策導向，就成為不可回避的問題。

麵對這種產生困境的局麵，需要有新的製度安排來規避經濟行為本身所附帶的風險，並從社會公平的角度取得新的認知與作為。在通過市場化手段改善城市住房供應狀況極端不合理方麵，將土地出讓金製度調整為征收財產稅方式已經是被各界討論了很久並且爭論不休的事情。盡管看上去各執一詞莫衷一是都有自己的道理，但是，一項新的製度設計的根本還是要看是否符合“群眾利益無小事”的基本理念和原則。在有為數不少的人還存在符合起碼居住條件住房方麵的困難時，將製度立足於為廣大普通民主謀利益應該是普遍價值取向和政策基礎。

在市場經濟比較成熟的國家，財產稅已經實行了很久。針對我國的實際情況，財產稅的設計在製約政府將所掌管土地資源進行一次性讓渡方麵，顯然具有其合理性：對於土地擁有方的政府而言，相當於將現行的市場一次性取益改作二次分配，改變價格機製，通過稅收的手段進行社會財富的再分配，把短期收益改為長期收益。如果把房地產收益分攤在該項目得以有效使用的全部區間（例如現行規定的土地使用權50年），用每年對項目開發者收取財產稅的方式，可以避免政府與開發商雙方的短期行為和投機心理，促使雙方都能腳踏實地，從市場實際需求出發，讓所有的人都能有房子住。如此，才能談得上真正的城市房地產領域裏市場化操作；同時，也可以從價格形成機製上抑製房地產出售與出租價格居高不下的局麵，從而降低房屋價格，使旺盛的居住需求得以滿足和平抑，進而提高城市消費效率、並由於城市總體性能價格比的優化進一步水到渠成地提升城市競爭力。

唐朝詩人杜甫曾經痛心疾首地發問“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？”也許，通過製度安排，那樣“寒士俱歡顏”的境界我們是可以達成。