警惕借建大學城無償侵吞國土資源

警惕借建大學城無償侵吞國土資源

                           2004年1月21日

何必

廊坊的東方大學城已累計外欠22億元……（略。）

1月20日，《中國青年報》又做了“東方大學城外欠巨款續：又有2名債主討工錢被打”的報道。而據相關報道，廊坊開發區法院馬院長介紹說，現在廊坊在清欠領域的熱點和難點都是大學城項目。他說，建設“大學城”雖然獲得了政府支持，但是本質上還是個企業項目，屬於企業行為。據他了解，部分問題出在政府。政府曾允諾提供部分貸款，但因為種種原因，這部分貸款遲遲沒有到位，因而“大學城”工程款緊張。

該“大學城”網站上有如下文字：東方大學城是“企業投資、政府支持、產業化經營”，“比以往任何時代都更加開放的具有中國特色的國際化大學城。她已經成為中國高等教育體製改革的新創舉、新方向、新典範。東方大學城不僅是教育城、文明城、更是人才城、科學城……”

……

看到這樣的素材，稍微有些新聞經驗的人就都能體味出，這裏麵好像並不是單純拖欠工程款和農民工工資那麽簡單。

看上去，這起糾紛牽涉到了廊坊市政府與東方大學城方麵在這個“企業投資、政府支持、產業化經營”的、具有“新創舉、新方向、新典範”性質的“教育城、文明城、人才城、科技城”時各自權利義務不明確所帶來的問題，也有著城市政府繼續做形象工程過程中對於市場的介入；即使有該大學城管委會在債務被關注後聲稱債權債務問題性質是企業合作間行為而非政府行為、並把債務形成的責任推得一幹二淨，力圖使政府自身擺脫幹係，形成了新的政企矛盾、以及新的責任與信用方麵的問題，對地方政府形象帶來了相當的影響，並且由於這些債權債務已經成為該市“清欠領域的熱點和難點”而使這個大學城項目躍升到了城市發展的瓶頸乃至雞肋。

但是，放眼看去，問題好像不止於此。

據筆者簡單查閱結果，除了廊坊東方大學城，已經存在或者正在興建的大學城的城鎮包括：溫州、廣州、珠海、福州、廈門、濟南、鄭州、寧波、成都、南京（一個市裏有仙林、江寧、浦口三個）、洛陽、無錫、沈陽、南通、西安、哈爾濱、鞍山、南寧、上海楊浦、深圳桃源村、長沙榮灣鎮、山東齊河縣等。這麽多地方都在建大學城，究竟有什麽內在的名堂？

按照國家早已頒行的《土地管理法》，凡是新開工的房地產項目，都要經過有關部門審批，並且還要對所征用土地進行補償；換句話說，房地產項目所占用土地都是有償的，不會白白拿來土地為所欲為。特別是，黨的最高機構前些時候提交全國人大的有關修改憲法的提案裏，對於征用土地進行補償更是做了明確的規定；近來各地在土地征用過程中出現的糾紛逐漸達到了白熱化程度，也引起了各方的高度關注。因此，隨著法製的確立，再想無償占用土地進行商業性開發恐怕沒那麽容易了。

但是，教育是具有公共事業性質的領域，教育事業所使用的土地資源也就因此具備了由行政劃撥而特有無償使用的性質。於是，教育園區就自然成為惟利是圖的房地產開發商們趨之若騖的新領地，而各級地方政府也樂得借此機會進行招商引資發展作為地方支柱產業的房地產；同時，由於土地補償金必須直接針對土地使用者而並不能完全劃歸地方財政收入，政府並不具備土地補償資金的全部所有權，要與耕種土地的農民、土地上做工的工人等共同分享這筆補償資金，因而一些政府對於土地補償製度的實施並沒有多大的積極性；另一方麵，由於體製方麵的原因，一屆地方政府進行土地出讓但卻未必能夠在任期收取投資周期很長的房地產項目的成果，也使該屆政府沒有動力去實施土地補償製度。

在這種情況下，利用教育的公益性質、從這個特殊領地裏套取土地，就成了不少房地產商人和一些地方政府心照不宣隻需默契從事的行為。

上述在建的一些大學城項目中已經暴露出不少黑幕，就可以部分地說明這種操作本身具有一定的製度空虛和缺位。從現實情況看，其中也的確有著很大的操作空間。例如，在大學城裏興建教師宿舍，應該是什麽性質的房地產項目？如果是商品房，但卻是占用無償劃撥土地；如果是教育設施，但卻由於福利住房製度的取消、入住人員具有變相房屋使用權而不具備合法性。更不用說，在類似廊坊市東方大學城這樣形形色色的以教育為名的房地產投資項目中，可以見到大量的高爾夫球場、娛樂場館等經營性建築，用建大學城的名義巧立名目進行新型的圈地的行經也就昭然若揭不言自明。自然，高檔酒店、別墅等類型的項目魚目混珠於其間，也就不足為奇了。

房地產是個資源密集型產業，對於土地的有著強烈而旺盛的需求。作為這個行業裏的商人，不遺餘力以最小投入獲取最大產出是其本性所在。而作為城市土地管理方麵的政府，必須負起責任來，製止任何方式與渠道中對於國有土地資源的侵吞與蠶食，防止國有資產新的流失。