房貸固定利率不過爾爾

房貸固定利率不過爾爾

                                    2005年10月22日

何必

10月21日，有三家銀行被央行批準今後可以開辦固定利率的房地產業務……（略。）

究竟該如何看待這種房地產貸款業務方麵的製度創新？固定利率的出現看上去好像是銀行方麵向市場化方向推進的一個明顯而重要的步驟，或許，應該為這項措施的出台而歡呼雀躍？

輿論認為，早在今年上半年，銀監會京、滬、深三地調研房產貸款一事早已在市場傳開。有銀監會官員透露，此次調研的重點是控製銀行信貸風險，未來將根據調研結果對《商業銀行房地產貸款風險管理指引》進行修改。該官員稱，個人住房貸款相對來說是商業銀行的優質資產，而房地產開發貸款則存在信貸風險問題。目前在房地產開發資金來源中，銀行資金舉足輕重。如果僅看報表數據，近年銀行貸款占房地產開發企業資金比重一直徘徊在20%左右，但是如果將房地產開發企業的“期房”籌資，包括居民購房消費貸款和流動性資金來源考慮在內，每年數千億元的房地產開發投資中，約60%的資金來自銀行信貸。日前央行副行長吳曉靈表示，必須控製房地產業向銀行借貸的總量，房地產業應更多地到資本市場上去籌措資金。暗示上麵采取措施收緊對房產開發的信貸口子。

來自高層的對於房地產市場的宏觀調控已經進行了半年時間了。就目前情形來看，效果非常差強人意。本周四，國務院召開例行新聞發布會，國家統計局新聞發言人鄭京平介紹，全國房價正在穩步下降。但北京媒體卻同時報道，北京市8月份房屋成交麵積較之7月份有大幅度增加，環比增長95.6％。宏觀調控開始時，各界分析北京房價應該收到此政策因素的影響，於秋季出現拐點，或者說出現價格向下的勢頭。遺憾的是，目前的局勢卻顯示出，消費者終於抗不住寂寞，更擔心房屋價格會走高而喪失機會，紛紛出手入市。一位市場老手用了一句非常淺顯的話道出了本源：10多年來，什麽時候看房價都很高，但回過頭再看都是低的！

而且，雖然央行提高了房貸利率下限，但銀行為了市場份額仍在進行著隱蔽的價格戰，一些銀行推出的“房屋理財賬戶”就是一個例子。上海“一年轉按揭”業務從4月1日起叫停，但變相轉按揭卻應運而生。據估算，上海這類提供墊資服務的地下房貸公司有100多家。

同時，銀行方麵對於作為銀行優質貸款的房地產信貸萎縮的恐懼也非常清晰。

在央行、政府的聯手調控下，上海房貸已顯出退潮跡象，3月份個人房貸增幅比2月份下降了1.4%。對此國家會計學院金融研究中心報告指出，用加息逼迫房貸下降的方式來為房市降溫，其後果是加大銀行的壞賬風險。報告提出，對照香港經驗，利率上升、房價波動以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發的房貸違約率可能超過18％。目前的按揭貸款的按揭比例通常為70%，如果不考慮貸款的違約風險和抵押物的回收成本，則當房價下降20％至30％時，按揭貸款就會有損失風險。例如當利率上升至7％時，三十年和二十年期的按揭貸款的損失風險就相當高了。中國的銀行是經濟發展的主要融資渠道，經濟繁榮時期通常伴隨著銀行貸款的大幅增長，隨著經濟的著陸，銀行不良貸款也會接踵而至。但令人安慰的是，房貸風險的時間較長，需要5年或者5年以上才可能完全暴露，短期內風險不大。

對於調控房地產市場，政府一直處於矛盾心理之中，既不希望房價泡沫繼續發展，也不希望房價下跌引發經濟風險。

在目前國家對房地產進行宏調的形勢下，銀行一改以往低調做法，紛紛推出旨在搶奪房貸客戶的新業務，令房貸市場競爭趨白熱化。有銀行人士指出，因房貸市場規模巨大，事關銀行市場份額，而宏觀政策縮緊了銀行的房貸業務，銀行隻能通過爭搶個貸來降低房地產開發貸款風險。此前銀行都是在暗中較勁，現在開始都放在台麵上公開爭搶了。此前民生、光大及深圳商業銀行開辦了一種俗稱“超按”的業務，即購房者選擇到開發商指定按揭銀行以外的銀行辦理按揭手續，開發商會在與原指定銀行已確定的價格基礎上給予購房者一個折扣。業內人士指出，“超按”等於直接從其他銀行手中爭搶客戶。此外，個別銀行推出 “跨行非交易性轉按揭業務”也將目標指向其他銀行的存量客戶，購房者可將其在一家銀行的房貸轉到另一家銀行，有的還可在第二家銀行申請“加貸”，即申請獲得更多的貸款，或申請延長貸款期限。由於跟國有銀行相比處於弱勢，股份製銀行爭搶房貸的積極性要更強烈一些。

其實，房地產固定利率在國際上早就不是什麽新鮮貨色。但是，發達國家固定利率總是作為一個附帶著很多金融服務的品種共同伴生。但是在中國目前的金融環境裏，固定利率總是一個很單一的玩意兒；而且，由於銀行方麵對於利率走勢把握能力欠缺，加上銀行方麵對於受貸方前袋的目不轉睛，使得銀行提供的服務差得太遠。就目前情形看，銀行方麵推出房地產固定利率無論是在利率水平上並沒有什麽吸引力，而且在此類貸款年限上也會很充分體現出功利短視的心態。類似天津中德那樣的銀行顯然是會被京城銀行們所形成的利益集團共同排斥的。

因此，一方麵，銀行為了爭奪房地產受貸客戶不惜刀光劍影勢不兩立，另一方麵，由於缺乏有效的競爭手段，即使有了固定利率，在各式各樣案件頻繁暴發而被國際上認為基本上不成為銀行的情況下，也不過依然一瘸一拐。