看法院如何對業主強製執行

看法院如何對業主強製執行

                                2005年10月18日

何必

朝陽法院就對拒交物業費的305戶業主發放了交費公告，如果7天之內他們仍不按照判決書的規定交納物業費，將被強製執行……（略。）

看起來，發案率越來越高、被社會關注得越來越多的住戶拒交物業費的現象要得到大力治理了。

記者介紹，法官提示，業主不交物業費，可能造成物業服務質量進一步下降，甚至造成小區管理秩序的混亂，對業主的生活將造成不利影響，這對業主的利益會造成更大的損害。

物業公司往往通過告上一兩戶來警示其他業主。本來運用法律手段是每個人的權利，現在卻是物業公司在有效利用。法官表示，隻要業主的訴訟請求是合理的，且有足夠證據證明，法院也會支持的。

在很多小區，業主委員會沒有起到足夠的作用，很多業主不能順利地通過業主委員會來維權，而一些業主委員會也沒有得到業主的充分認可與信任。

數據顯示，物業管理糾紛已經成為北京日益嚴重的社會問題。僅以朝陽法院來看，2002年物業管理糾紛194件，2004年1898件，比2002年增長878%！從去年8月至今年8月，朝陽區共有2000餘名業主被物業公司告上法庭。而其中，90%以上案件的起因是業主不繳物業費。而進入執行程序的，2002年135件，2004年上升到735件，今年截止到10月17日已經到了1009件，涉及到86家物業管理公司。

大概，物業管理糾紛上升勢頭已經呈現出不可遏製的狀態，而且由於其不動產的特殊性質，使得問題的嚴重性再怎麽看待似乎也不為過。

法官所提示的如果業主不交物業費將會使小區物業服務水平下降陷入惡性循環，聽起來很有道理，但卻是一個令人非常尷尬的現實。中央電視台報道，有調查表明,北京市商品房小區平均物業收費率僅為65%。收費不透明、超標準亂收費、服務與收費不符,成為業主拒交物業費的主要原因。令有調查顯示，北京居民在與物業發生糾紛乃至衝突時，60％以上采取的措施就是拒絕交納物業費，而采取打官司方式的隻占4％，這種調查結果顯示出很讓人悲觀的情形：人們更多地還是習慣於使用不那麽合法地放棄自己的責任與義務的方法，麵對自己不滿意的局麵時，寧願選擇相對消極、保守但卻即時見效並很富於操作性的手段去應對，也不去相信什麽法律，不願意承擔訟累，不理會什麽法治，不信任除了不交錢外還有其它的自我保護途徑。

也就是說，業主往往采取拒絕交納物業費的方式表達自己的不滿；而且，如果60%以上的業主選擇拒絕交納物業費，應該是法律的尷尬了；而如果法律不能主張與維護大多數人的利益，那麽這樣的法律還有什麽存在的意義？

法官表示，隻要業主的訴訟請求合理且有足夠證據法院會支持。而這兩個要件恰恰是最讓業主無可奈何的。什麽叫訴訟請求合理？拒絕交納物業管理費，顯然不是合理、甚至是違法的行為，但什麽又是合理的請求呢？收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符，這些應該屬於不合理行為，但是針對這種不合理行為進行訴訟，就目前法律看，幾乎沒有被支持的可能性。對於物業公司服務方麵標準、規範等方麵的缺失，使得在物業糾紛產生後法院往往無法可依；更讓人無奈的是，由於每次物業管理糾紛開庭審理時，都會引來很多旁聽者，使得法院判決帶有很強的示範效應，反而促使法院在審判上小心翼翼畏首畏尾，不敢輕易做出判決而被當作典範。而所謂足夠的證據，更是個美麗的謊言。物業公司作為一個組織，麵對業主時其組織化程度很高，而且有專門人員應付與業主的關係，特別要在與業主發生糾葛或衝突時尋找業主方麵的瑕疵、漏洞甚至違法之處，相形之下，業主由於分散所致組織化程度低、專業知識、應對經驗等方麵的欠缺，信息不對稱而處於力量上的不對稱狀態，在物業公司幾乎成為專業訟棍的情況下，難以應付日趨增加的訟累所蘊涵的高昂的訴訟成本；再加上目前法律在維護自然人私權方麵嚴重的缺失，使得越來越多的人會選擇遠離法律而隻是消極的反應方式。

現在，法院下達了強製執行的威脅，試圖強調法律的權威性。麵臨著中國特色的執行難的狀況，法院找到了一個軟柿子來捏，至少業主還有那麽一個非常容易執行的不動產，收拾自然人還不是輕而易舉的事？

說是業主7日後如果還不履行法定義務就要被強製執行，人們倒是很想看看，如果一棟樓上就有60位業主成為被執行人的情況下，法院如何進行強製執行？如果真因此發生群體性騷亂，當局該怎麽辦？當法律站在企業一方欺壓自然人時，會發生怎麽樣的鬧劇？

等者看吧。