能拿到房屋的土地使用權證啦

能拿到房屋的土地使用權證啦

                               2005年10月9日

何必

許多購房者買房之後很重要的一件事就是辦理房產證——實際上是房屋所有權證，但另外一個證——國有土地使用權證往往被忽視，……（略。）

看上去，多麽值得高興的一件事：房屋產權證外，購房者居然還能拿到土地使用權證，這證件又多了一個，權利也就如此蓬勃起來。

可如此權證，早就被坊間認為是形同虛設的財產權的回歸，怎麽卻遲遲不能出台？而且，就算是千呼萬喚始出來，怎麽還是猶抱琵琶半遮麵？還是看看其背景吧。

今年3月，國土資源部官員證實，國土部正在申請進行一次建國以來規模最大的土地普查，目的是為下一步土地利用規劃和土地管理提供依據。北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江等12個省市已經展開了土地利用更新調查，為即將展開的普查打基礎。專家指出，此次普查可能是國土部要開始收權的征兆。目前不少行政主管部門分享對不同用途分區內土地利用的管理權，如建設用地區內由建設、房屋部門負責，基本農田區內由農業部門負責，森林區內由林業部門負責，土地管理製度建設如果失去相關部門的協調配合，其成果在深度、可操作性、有效性上就會受到質疑。而權力收到國土資源部，則可以牢牢掌握土地管理的主動權。由此，如何平衡國務院相關部委之間的利益，將成為普查順利進行的關鍵問題。而且如果國土資源部把每個縣市的土地情況都摸清楚了，對於國家宏觀調控當然是好事，但一些地方在土地利用上可能就沒有那麽方便了，所以地方上的阻力也不會小。

1994年稅改時，流轉稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產有關的稅製基本上沒改。導致目前房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，地方財政收入占比也僅為8.12%。此外，房地產稅費主要集中在開發投資環節，多而重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。開征不動產稅的基本思路是“正稅、明租、清費”。“正稅”即統一內外稅製，避免重複征稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀。“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質。“清費”則是除少數必需收費外，其他收費或取消或合並為某一固定稅種。目前不動產稅傾向於以低層級的地方政府為主征收，歸入地稅。

國家審計署發布的 2005 年第二號審計公告，通報了對杭州、南京、珠海、廊坊高教園即“大學城”的審計結果。結果表明，“大學城”普遍存在違規審批和占用地，貸款比重過高容易引發貸款風險等問題。四城市有9個高教園區，實際占地13.57萬畝，其中教學實施僅占47％，基礎設施占11％，而高爾夫、房地產等經營性項目占5％，山地、綠地、水麵及閑置地占37％，有的地方政府通過調整土地利用總體規劃和拆分審批規避法定審批權限。公告顯示，截止到2003年底，這些園區的銀行貸款已經占到其實際籌資的59.42％。

一位資深房地產開發商說，房地產的利潤都在25％以上，中高檔商品房的平均利潤一般達30％－40％。一項權威調查表明，房地產稅後淨利潤居各行業第一位，比平均水平高出5倍，比處於第二位的電力、煤氣行業利潤高1倍。《特供信息》分析，房地產如此高的利潤一定是供不應求，而這種供不應求在相當程度是人為造成的，即是權力幹預造成的。據業內人士介紹，開發以國項目需要諸多主管部門，逢年過節，每一關節的大小菩薩都得打點。房地產開發過程在相當程度是跨越一道道權力門檻的過程。在這些高門檻麵前，房地產業的開發經營業家成了一種稀缺資源，加上政府對土地資源的壟斷，推動房地產市場供不應求，形成超高利潤。

……

就此看來，那個土地使用權證，也不過就是個花拳秀腿而已，對於財產權的回歸沒有實際意義。