疑惑於穩定房價意見

疑惑於穩定房價意見

                                       2005年5月12日

何必

政府對房地產市場的宏觀調控措施進一步細化……（略。）

當天，各大報紙都在頭版用了大量篇幅對這樣的消息進行了報道，幾大門戶網站也不約而同在各自新聞首頁上將此作為近乎頭條新聞加以係列登載。看起來，國務院對於房地產領域進行宏觀調控的組合拳延續不斷地打出，讓新聞媒體有了強烈的期待與惟恐天下不亂的職業性興奮，也讓那些以溜須拍馬為謀生與兜售版麵時段的媒體們有了掄圓了巴掌舔著臊末搭眼的臉皮狠狠地吹拍。

進入今年，有關房地產領域的報道，幾乎清一色地轉向了政府宏觀調控的方向上，很識事務地把矛頭指向了居高不下而且喪心病狂上漲的價格上，舉凡涉及到這個方麵的文章，差不多異口同聲，內容也在同質化方麵取得了不俗的進展，看到了千篇一律的德行。這次國務院轉發七部委的《意見》稿，更是掀起了新一輪解讀高潮。

其實，稍加留意，就能看出這個《意見》又是個違背了黨政高層不久前才定下的“發揮市場在配置資源方麵的基礎性作用”的指導方針，亦即吳敬璉所謂現在政府在配置市場資源權力上有擴大化的趨勢。

《意見》指出，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控製套型麵積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控製在3%以內。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築麵積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

政府規定一個市場經濟主體以利潤率表現的營利能力，這幾乎是一個非常可笑到了幾乎可以認為是愚不可及的地步。早就為坊間認可的事實是，房地產開發企業的利潤率通常在30%以上，是個徹頭徹尾的暴利行業；而且該行業由於涉及到國有土地資源，因而與地方政府有著千絲萬縷的瓜葛。以此次房地產市場調控重點對象的上海為例，雖然房地產對當地GDP的貢獻率不足10%，但卻占到了上海市財政收入的三成以上。讓這樣一個肥碩的行業低下頭來為中低收入者服務，把利潤率下降到微薄水平，無論是在理論上，還是在操作中（比如技術上如何實現3%比例的控製）都是很讓人置疑的。在這個意義上，華遠任誌強發出市場價格應該自發形成，低收入人群住房要由政府解決的說辭體現了房地產大齶們的心願，而潘石屹所謂房價遠遠沒有見頂的喧囂，也是他們與政府博弈的基本立場。

享受優惠政策住房應該滿足條件也讓人疑惑。例如，容積率要在1.0以上，單套麵積在120平方米以下等，這讓人想到什麽？提高容積率，初衷也許是控製類似別墅類型的住宅項目開發，但卻無法禁止高層住宅林立，特別對於東部地區廣泛存在的地麵沉降等地質災害的影響、以及比如上海為了緩解地質災害加劇趨勢而出台限製建築高度的政策傾向相左；單套麵積120平方米以下，實際操作中，測算套內麵積達到119平方米就算達標，一個人多處擁有119平方米以下照樣可以享受優惠；同時，考慮到國內各地居住環境因素差異性很大的現實狀況，如果要求上海與西寧在單套麵積都采用同樣的標準，也很荒唐。在不顧地方差異的情況下采取一刀切的方式，還是透露出政府依靠行政權力幹預市場的習慣作風，而這種方式導致的市場信號錯亂、機製偏移歪曲，也是順理成章的事。

《意見》規定，城鎮廉租住房製度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任製管理，省、自治區、直轄市相關部門要加強監督檢查。

這分明又是在地方政府政績考察中加入了新的構成，形成了政治生態係統中的一個新的要素。而在如今中央與地方無處不在的利益較量當中，這種將稀缺資源（北京市在此不得不采取搖號這類博彩性質的手段應付太多的社會需求就很能說明問題）當作行政指標的方法，本身就有著設租尋租的巨大空間。這方麵，無論是將就業、還是把農村人口轉變為城鎮人口強製推行城市化等硬性施政規定方麵所出現的各種體現了中國人對付上層政策上的智慧及其帶來的危害，的確應該引起警醒。

《意見》強調，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。包括““虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）與套型麵積控製性項目建設要求的。”

對於這個《意見》，各方都認為並不是要打壓房價，而是要穩定價格。而從去年開始由摩根斯坦利亞太區首席經濟學家謝國忠大逆不道地宣稱國內房地產市場存在泡沫、並引發石破天驚的巨大爭議、以致建設部研究中心不得不趕緊拋出報告試圖平息人們對崩盤的擔憂以後，有越來越多的人加入到了泡沫論的陣營。有趣的是，領軍人物都是些金融分析人士。先是社科院金融所易憲容公開和地產商們為敵，國研中心巴曙鬆最近提出一個新的論點，“中國房地產市場的主要泡沫是一種‘信息泡沫’”。他認為，房地產市場信息失真問題的確十分嚴重。在最近上海市有關部門列出的14項房地產市場價格違法行為，大都是製造“信息泡沫”。如銷售商品房時不公開標示價格；不標價或標價內容不全，誤導消費者；公布虛假銷售信息，哄抬商品房價格；使用欺詐性、誤導性語言、文字、圖片、計價單位等，發布虛假房產價格信息廣告等等。

《意見》出台把矛頭直接指向了房地產領域裏嚴重的信息不對稱現象，似乎有意弱化此類行為的發生及其影響。但結果當真能夠如願？5月11日《東方早報》數據，謝國忠認為，中國的房產等泡沫與龐大的“食利一族”有關， 這一點需要引起注意。“食利一族”沒有工作，相當一部分以前是企業主，由於認為做實業賺不到錢而轉向了投機，整天就是觀察房地產、股票和貨幣市場的風吹草動，當他們感覺到一個泡沫即將形成的時候，他們就一同衝進去，吸引其他投資者進場投機，這個時候“食利一族”已經獲得了預期利潤並撤離現場。在上海房產市場上，“食利一族”的投機者們就聯合起來，在他們之間不停地創造交易活動，官方統計就會顯示出房屋價格不斷上漲的趨勢。上海政府引入了5%的資本利得稅，但這不可能擋住炒作，而且還有可能增加價格信號的可信度。因為小投資者會認為政府這麽做是在保護房地產投機。如果“食利一族”的投機者們認為價格上漲的幅度應該是在50%以上，而資本利得稅僅僅是5%的話，他們的潛在利潤就是45%。當大規模投機瘋狂出現的時候，5%的資本利得稅不太可能會阻止住“食利一族”追逐利潤的行動。

這讓人想到了什麽？股市上莊家操盤對中小股民巧取豪奪的景象與此如出一轍。而這兩天股權分置卻引出了股市六年來新低，形成政府救市得不到投資者認可的尷尬而不得不放緩新措施出台，也反映出在責任嚴重缺失（如《證券法》中竟然沒有違法責任條款）的社會環境中，依法嚴肅查處不過是自欺欺人的空談；而在現實條件下房地產開發商在很大程度上就是地方政府所為，那麽讓政府自己監督審判自己，並且把自身賴以存活的財源狠心切斷，這種事誰能相信？好像又隻能是紙上談兵。

《意見》規定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。這個內容被當天很多媒體當作是新聞標題，“期房不得轉讓”！多麽觸目驚心。

在一個正常發育的市場裏，哪兒會有如此混不講理的禁令？在憲法將合法私人財產納入保護範圍的當口，個人財產卻不得聽憑自己的意願進行法律規定行使占有、處分、收益的權利的行為，這就如同不準許股票持有者出售股票、期貨經營者必須貼套現貨一樣，與法製精神相去甚遠乃至背道而馳。

筆者意想對高房價嗤之以鼻，但也無可奈何。今年初就預測年內房價下跌幾乎是不可能的事，非但如此，上漲走勢還會強勁。到現在，盡管出台了五花八門的規定，房價上升勢頭趨緩依然遙遙無期。

而從中可以看到的卻是，為了平抑易於誘發積壓很久的社會矛盾，政府不得不出台違背市場運行規律的政策。其背後，反映的是政府的兩難境地：如果聽憑市場化進程發展追求效率，會有越來越多的人被甩出社會運行軌道；而如果考慮社會公平，又會對市場進程形成扭曲，同時，在法製化道路上不得已也要向後轉。

於是，在兼顧社會公平之際卻要以失去法律作為社會控製手段的基本目標的公平為代價，無非還是一個問題的解決卻引發了更多的社會問題，難免得不償失。