房屋價格漲到了危險邊緣

房屋價格漲到了危險邊緣

                                    2005年3月8日

何必

外國記者驚呼，上海的房子賣瘋了！（略。）

新華社對此進行了全麵報道。申城樓市今春走勢繼續強勁，在市中心和內環線附近的交通便捷之處，新開樓盤幾乎個個好銷，一些品質較好的新樓盤幾乎到了要通宵排隊搶購的地步。在徐匯區徐虹北路的某樓盤，300套房子竟有1800人預定，弄得銷售公司“不敢”輕易開盤，生怕造成人員擠傷。近年來，北京的房地產開發可以說始終處於“三高”的狀態。其一是投資高。北京2004年的房地產開發投資所占社會投資的比重已由上年的55.3%，上升到了56.9%，是北京投資最重要的支撐點。其二是增速高。盡管2004年的增幅略有下降，但仍然增長了20.8%。其三是房價高。目前全市商品房平均售價為5052元/平方米，高出全國平均售價2758元/平方米近1倍。

北京協成行總經理王小航表示，北京居民的收入並未高出全國平均收入水平的1倍，但在購買住房上卻要掏出高於全國平均房價水平的近1倍，這顯然缺乏“實力”支撐的。而如此之高的房價，又迫使眾多普通老百姓不得不背上沉重的經濟包袱。部分業內人士對2005年北京樓市房價的判斷是：開發成本的增加、購買需求的穩定和政策變化下開發商的心態，決定了2005年北京樓市的房價隻漲不落。

金融信托專家孫飛認為，房屋的價格水平從長期來講應該是要和國民經濟水平相匹配。

中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容近日表示，近幾年來，隨著國內房地產市場快速發展，國內房價飆升，房價瘋漲已經成了整個社會矛盾集中與容易激化的導火線。目前的房地產市場，由於行政對房地產業幹預過度，從而使得國內的房地產市場形成一個幾乎完全壟斷的、由房地產商操縱價格的市場。在這種情況下，不僅使得國內房地產市場產品質量與服務差、價格高，而且也讓該市場成了財富聚集、獲得暴利、貪汙腐化十分嚴重的市場。它不僅讓國家大量財政收入流失，也讓社會財富向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重。易憲容認為，大眾希望政府政策的幹預能把過高的房價壓下來，而政府也完全有能力在土地政策（規定土地用處、規劃住房建築的麵積與類別）、信貸政策（嚴格的信貸風險管理及加息）、稅收政策（用重稅遏製住房投機者及對豪華住房苛重稅等）、住房政策（限定購買）上做出好的表現。

在網上隨便搜索房價新聞，就會有多達幾千萬條的內容。

2月25日，《新京報》，市建委透露，據統計，去年北京賣出的期房麵積占當年批準預售總量的82%，供求非常充足，並沒有出現某些開發商炒作的供不應求的情況。

2月24日《國際金融報》，去年4季度，房價增長高達10.8%，增幅比去年全年高1.1%。青島、南京、濟南、杭州、沈陽、成都、寧波、上海和重慶增長均超過兩位數。去年金融機構短期貸款連續下降，而長期貸款7月起持續上升，到12月達76707.4億元，比上年增長21.0%，增幅比2004年短期貸款高17.3個百分點。

2月24日中國新聞網，中國建設部副部長仇保興接受本社記者采訪時表示，今年中國房價走勢應該比較平緩，不會出現大起大落。中國房地產業在去年迎來“牛市”，各大城市樓價一路飆升，全年有七個城市房屋銷售價格連續四個季度超過一成，而二00四年亦由此成為近年來房價漲幅最高的一年。建設部科技司司長賴明認為，推廣綠色和節能建築短期內會令房價小幅上揚，但長期來看，最終受益者將是普通民眾。目前中國對開發商實行強製性要求，要求其必須按照節能標準進行設計、施工。

就這樣，國內房地產商們紛紛表態，認為房屋價格漲得還不夠。任誌強更是理直氣壯地說，房子本來就不是給沒錢的人住的，他放言，成都房屋的價格還不夠高。

這是什麽世道？人們連住房都要失去。居者有其屋，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這種千年前古人的期盼，到如今的社會主義製度裏，卻被紅色商人們做了如此與時俱進的注釋。

有好事者針對中國房價做了一番看上去畫蛇添足實際上卻很耐人尋味的比較。

目前漢城的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格為1.5億至2.5億韓元（相當於人民幣100萬至165萬，與上海北京差不多）。韓國政府規定，一戶隻能擁有一處住宅。

由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，相當於中國的高級別墅和聯體別墅。美國房產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型占90%以上，用中國話說是大房型為主，而且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應和中國的高檔裝修房進行比較。美國住宅多數集中在120-300平米左右，目前均麵積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元，和大漲後的中國一線城市市區裝修房價位基本相當。中國長三角某些城區甚至有超出的跡象。美國房地產商規範運用的住宅建築麵積(Square footage)概念不同於中國的“建築麵積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。美國物產稅(property taxes，不是中國的物業費)是中國房價中不含的一個價格因素。中美房價考慮住房質量、環境、實際使用麵積因素後，再加人民幣實際購買力折算因子，則不難發現，相對於美國住宅中國的房價實際值偏高，中國部分熱點城市房價已趕上並超過美國住宅主要市場的住宅價格。在房價持續上漲的情況下，美國已經在為房價的高而擔心，美聯儲利率的調高也可以說是一種必要的調控措施。一些房價衝到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。而在中國，10-20倍於戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、是否會繼續走高的爭論一起繼續相持著。

在東京市中心，相當於上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鍾範圍內，買一套新造的全裝修公寓單元，40樓的高層，實用麵積80平米，不過3千萬日元，要算建築麵積也在100平米左右，合人民幣225萬，按建築麵積算，每平米2.25萬人民幣。中央空調和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴缸是帶按摩，浴室帶空調，浴缸旁邊還 免費送液晶電視一個；廚房也是帶全自動洗碗和烘幹機的，加15萬日元再配個雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動垃圾幹燥處理器，出水口配礦化飲水裝置；等等設備一應俱全。不需要你動一個手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。上海房屋單價已經是直逼東京了。而且是化了錢沒得到應有的產品。

英國房價普通地區每平方米為200英鎊，而倫敦地區的房價要貴一些，約合300～600英鎊,一處480m2的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合每平米3000～4000人民幣；倫敦地區約合5000～10000人民幣。

瑞士房價是全世界最高的之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價更高約合2500～7000瑞士法郎，也就是合每平米15000～40000人民幣，但郊區的住房要便宜一些（蘇黎世市區很小），約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣，一套100平米的住宅售價為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣居多。但瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100平米的住宅相當於其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。由於福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開發商宣傳的重點之一，即國外的價格也是讓少數人買房，多數人租房。殊不知真實的情況是，多數人寧願花更多的錢到個人消費上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這並不是消費觀念的差異。而且下麵一層是地下室，頂上一層是閣樓，各種陽台、露台都不計入房屋麵積，房屋的麵積是按戶內使用麵積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣麵積的住房看來比國內要大很多。

就這樣，怎麽也看不出來中國在津津樂道了改革發展成就的當口，國民實際生活水平到底有什麽可值得稱道的，也足以說明，現如今提倡全麵協調可持續發展，建立和諧社會，已經是非常緊迫的事情，要不然真是來不及，可能要出大亂子了。