北京房屋預售信息政府網站公示的啟示

北京房屋預售信息政府網站公示的啟示

                       2005年2月25日

何必

 “房地產交易信息公示和預售合同網上簽約的通知”……（略。）

進入今年，北京市房地產領域行政主管部門頻頻出台讓人眼花繚亂的舉措，遏製房地產領域裏開發商和經銷商對購房者幾近無處不在的欺詐、隱瞞、哄騙乃至強取豪奪。幾天前，北京市相關部門剛剛出台有關房地產出售的規範合同格式文本，其中將不少過去看上去很模糊的事項進行了明確的規定，而且在房屋主體結構發生質量問題、房屋空氣質量有嚴重問題兩種情況下，購房者可以要求退房。一時間，媒體為此歡呼雀躍，好像出了什麽大不了的創舉。

其實，消費者對於購買產品不滿意可以退貨，這本來就是天經地義的事，且不說像所謂被慣壞了的美國人買無論什麽物品都享受90天內無條件退貨的待遇，即使在消費者地位也就是三孫子的國內，家電、通訊、百貨等都早就有了三包的規定，去年，連汽車也開始實施召回製度，可在這房地產領域，購房者能退房卻還是被當作天大的新聞被各界鬧得沸沸揚揚，喜乎悲乎？而且，就算是這樣，對於投資數額巨大、但其中牽涉元素非常複雜而眾多的房地產，僅僅是如此兩項退房規定，相對於類似結構、規劃、環境、物業管理等方麵不滿意卻尚未被列入退房要件來說，隻是萬裏長征才走了第一步。

對此，北京房地產資深律師秦兵也進行了分析，房屋主體結構發生問題，即使果然如此檢測費用要由開發商承擔，但作為發難者的購房人還是要先行墊付這筆費用，而這種一旦從事就可能要對整個樓盤全方位檢測的費用動輒高達幾十萬元，並不是購房者說拿就能拿出來的，而且即使拿得出來，並經過檢測發現了問題，規定並沒有開發商在這個過程中應該承擔違約罰則的內容，比如在這個過程中是否支付每天一定比例的違約金、以及一旦確認屬於開發商責任那麽是否也按照消法有兩倍賠償的規定卻語焉不詳避而不談，隻是退房了事。這還是暴露出該規定設計者與房地產開發商若即若離狀態中打一巴掌揉三揉的本質。

不過，聊勝於無。

這不，緊接著又出台了這麽個完全有著聊勝於無性質的房地產預售信息必須在網上公示的規定。看上去，這可以避免開發商在預售過程中弄虛作假，讓購房者去除掉開發商玩弄銷售技巧、肆意炒作以哄抬價格、一房多賣等現象，改變買賣雙方信息嚴重不對稱的情形。

雖然看著挺美，但還是有令人擔憂之處。

在房地產預售過程中，開發商或經銷商挖空心思絞盡腦汁尋找從購房者口袋裏掏出更多的錢來，單純就其作為一種企業行為而言本身無可厚非，追求自身利益最大化是企業生存的本質。可是，如今在這個領域（事實上絕不僅僅是該領域）卻普遍存在著經營者為了逐利而背信棄義甚至傷天害理，製造騙局來蒙騙坑害消費者的局麵。而這種惡劣行徑，又遠非僅僅在預售過程中進行信息公示將規定內容向全社會公開這麽簡單的過程就可以一了百了的。

最近，社會上對於政府實行政務公開並借助信息化手段實行電子政務的現狀議論頗多，歸納起來，無非是政府在這方麵更多地還是停留在自身宣傳層麵上，內容老舊，缺乏互動，查詢不便，重形象輕實質，網站技術維護幾乎形同虛設。而這背後都反映出政府重管理輕服務的習性。

那麽，人們當然有理由擔心，就算是這房屋預售信息在政府網站上公示，其信息的真實性、可靠性、及時性、準確性到底如何？本來，房地產就是個問題領域，所涉及到的信息內容紛繁零亂，像什麽土地初始登記、預售許可、預告登記、房地產交易與權屬登記、租賃登記、公攤麵積、建築麵積、建築結構、戶型設計、周圍環境、小區規劃等等，令人目不暇接。而眾所周知，什麽事一旦進入行政軌道，就要比注重效率的企業慢了許多，那麽，政府如何確保比如購房者依賴房屋預售信息的高枕無憂呢？房地產商家作為專業化人士，其業內知識、經驗、信息等要比政府豐富全麵而新異，而且在房屋預售時會有著五花八門令人防不勝防的花招，像在預售時要求下屬及親友虛假訂購房屋，並將信息發布在政府網站上，造成房屋供不應求的局麵，政府又將從何核查矯正？假如這種房地產商惟利是圖不惜製造騙局抬高銷售價格並通過政府網站向全社會公示的事情出現，作為被害人的消費者是應該向政府還是應該向房地產商追究責任索賠損失？既然政府選擇了由自身（在目前信用環境下恐怕也隻能如此）來承擔網上發布信息的工作，那麽是否該對此有著一旦提供虛假信息的法律責任？這種假設絕非杞人憂天，上海市曾經幹過這樣的事，結果出現了一夜之間銷售量大增的情況，購房者多為“阿毛”、“阿二”等虛假姓名，400套住房此間被交易了1200餘次的事例，充分反映出應對政府權力的民間智慧水準。這樣，如果政府對由自己發布的預售信息的真實性可靠性不承擔責任，那麽人們憑什麽要去相信其網站上的內容？這與房地產商自己欺世盜名又有什麽不同？而且，在破壞政府公信力的意義上說，還不如讓房地產商自己去經受社會的質疑。

進一步說，房地產領域的混亂致使政府不得不出麵幹預，甚至要求預售信息都要在政府網站上公示。這樣會形成什麽示範效應呢？凡是出問題的領域都要政府來幹預，凡是出現弄虛作假銷售信息的都要在政府網站上進行信息公示，那麽以後是否會出現泡個妞兒理個發買塊臭豆腐也要上政府網站上查詢才可以放心去消費呢？政府如此大包大攬，距離什麽有限政府民主政府責任政府法治政府到底意味著什麽呢？

要知道，無論是政府進行房屋預售信息發布，還是網站技術服務，都要要有投入的，人財物缺一不可。而這部分錢並不是從造幣廠裏印鈔票，全要由納稅人來支付。如此，那些沒有購房需求者也要為此掏腰包，而這種開銷卻是由政府一手包辦的，納稅人對此隻知道結果並毫無質疑的權利與資格，隻能聽任政府拿著自己的錢去做那些越來越多但卻未必得人心的事，沒有任何聽證會之類的采集民意過程。想想，那些病了連藥都吃不起更別提購買商品房的城市居民，要為房地產商的不法行為支付費用，是否會心甘情願？該作何感想？

而且，從房地產商的角度、或者以社會視野來看，這種做法同樣有問題。從法律上說，要求企業將其經營信息向全社會公開，這種做法有著非常明顯的侵犯企業經營秘密的嫌疑。中國法律上對於商業秘密有著日益嚴格的規定，像銷售過程中所使用的銷售策略，這本來應該是企業擁有完整自主權的領域，隻要企業行為符合法律規定，外界無權幹涉；而如果企業行為超越了法律的界限，那麽也隻是對這種行為及其結果進行責罰。法律如此規定的本意，就是為了能夠建立並維持市場的正常運行，買賣雙方的消費者和企業，都是市場經濟環境中的主體，所有的購買與銷售行為都應該是雙方自願而公平交易的結果，任何第三方的介入，一方麵會使得原本相對簡單的交易過程複雜化，增加交易成本，降低交易效率，從而使雙方都要為第三方支付費用，導致交易價格的上揚，並通過價格傳導機製擴散到全社會，形成通貨膨脹的新機理；另一方麵，政府對於交易過程的介入，則明顯有著行政權力對於市場進行強行幹預的痕跡。

現在，政府要求企業將其原本不願意公開的經營信息公諸於眾，從政府方麵看這種做法本身已經有著越俎代庖跨越行政許可範圍的嫌疑，並且還是沿襲了依靠行政而不是法律來對企業行為進行規範的老套路。

實際上，無論是中國加入世貿組織，還是去年頒行行政許可法，目的都在於限製政府權力。但事實上，從近來實際操作層麵上看，這種趨勢並不令人滿意，反而有巧立名目擴大權力範圍與層麵的態勢，特別是地方政府更是變本加厲，該幹的事不幹，不該幹的事往往都是斜刺裏橫插一杠子。對此，納稅人好像除了忍耐之外無可奈何。