海市蜃樓般的經濟適用房

海市蜃樓般的經濟適用房

                                    2005年1月1日

何必

2005年北京的經濟適用房建設總量和去年持平……（略。）

2004年12月31《北京晨報》用了相當大的篇幅對記者眼中的2004樓市進行了回顧（並很業餘地套用了四部大片的內容），（略。）

其中，說開發商如果能換位思考，這無異於天方夜潭，就像讓賊換位成被盜者那樣不切實際，使得整個這種盤點顯得很矯情。作為追求利益最大化的商人逐利行為本身未可厚非，但問題的核心並不在於商人要跑到消費者的位置上來體驗其辛酸艱難，而在於商人的這種逐利追求是在什麽樣的製度環境下、以及如果超越了規範所可能付出的代價。

有關房價，大概是去年後半年嚷嚷得最多的，特別是今年房價走勢的預判。而成為共識的，恰恰是經濟適用房的大規模減少，無法起到從總體上平抑房價的作用。

依筆者淺見，今年無論是北京市還是全國，房價上漲幾近鐵定。其中當然包括表麵上的有關城市土地招拍掛政策規定頒行（831大限）後總量趨緊的作用，物價的傳導作用所體現的原材料、類似水電油煤等基本品、以及運輸等價格攀升最終必然在房地產成品價格上有所反映，美元貶值帶給人民幣升值的巨大壓力、人民幣利率不能隨行就市使得大量海外熱錢湧入國內並集中炒作在房地產市場上，等等因素都會使得房價漲勢有著深厚的背景和多重的動因。

但更應該看到，房價趨高的表象後麵，卻完全不是土地供應量、CPI（消費品價格指數）、利率、住房需求現實化那麽單純。

2004年3月29日，國土資源部發布了被市場稱為“中國城市地價白皮書”的《我國重點地區和主要城市2003年地價動態監測報告》，透露2003年中國城市地價占房價比重約為20％－40％。建安成本比例偏大。房地產開發利潤方麵，大多數城市普遍在10％以上，中高檔平均利潤率一般達到30％－40％，國際則平均為5％，高的也就6％－8％。如此暴利行業的存在，顯然與所謂全行業的微利時代來臨與惡性競爭俯拾皆是的狀況形成了鮮明的對比以及耐人尋味的反差。之所以會在買方市場大行其道之際，還存在40％平均利潤率這種匪夷所思的情形，的的確確令人瞠目結舌。

而其內幕如何？作為中國房地產大亨的潘石屹所辦的《soho小報》在2004年7月20日版上，說到潘石屹動輒說北京房價必漲時，一位資深房地產分析師評價認為，“潘的行動並不僅僅代表他一個人的行為，在潘的身後站著一大群與他背景相似、利益相關的人，這些人都是京城知名的房地產大腕，與其他行業同行是冤家不同的是，平時這些房地產大腕們經常一起參與各種公開的論壇和私下的聚會，對各種關係到自身利益的信息互通有無，形成一個國內其他行業罕見的團結、緊密的行業壟斷階層，他們之間可能在業務尚互有關聯，會集體對應政府有關政策的推出。在經常房地產界，這個階層被認為是一個‘大資本家’階層，這個階層的典型特征是，由於多年在業界的經營，使其手中都握有大量資本，同時通過資本的力量掌握了國內很多媒體，形成自己發表言論的統一平台，並通過這個平台對政府政策的製定與走向施加影響……‘大資本家’們擁有與政府強大的對話能力……”

由於行業市場化程度過低、寡頭壟斷局麵堅挺牢固、資本對於輿論的掌控與操縱成為人所共知的事實（不久前電視節目曝光北京著名房地產開發商黑幕而在采訪時被開發商不屑一顧說成是早就向媒體投放了廣告而不擔心該新聞能公諸於眾，卻忘記了電視恰恰是房地產商們忽視的地盤，由此疏忽導致節目播出受眾嘩然的個別“例外”）等，以及地方政府對於房地產作為支柱產業向GDP輸送著高貢獻率的青睞、期待與唯唯諾諾，都加劇了房地產領域霸權的恣意妄為，並蘊涵著凡是東窗事發落馬的貪官汙吏們幾乎沒有例外都與房地產開發有牽連的時代精神。

換言之，房地產領域已經成為權錢交易和黑社會性質明顯的黑洞，而且由於其資金密集型特性，以及各式各樣的法律上對於違規違法處罰內容的“疏漏”，才形成了日益荒唐的房地產格局。

在此情勢下，再來看待北京市經濟適用房現象，自然會有別樣的滋味。

2004年5月份，北京市相關部門已聯合下發了《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》。作出規定：購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。此後不久，我國第一部由建設部、國家發改委等部門下發的《經濟適用住房管理辦法》出台，規定今後經濟適用房除要嚴控購買家庭外，麵積嚴格控製在中小套型，中套麵積在80平方米左右，小套麵積在60平方米左右。

其實，無論是北京市還是建設部和發改委有關經濟適用房的規定裏，都有著明顯的計劃經濟色彩。例如有關5年居住期限、80與60平方米的規定也給人太多遐想和對於合法性的置疑。憑什麽非得是5年？為什麽要嚴格限製在80或60平方米？

實質上，經濟適用房本身就有著將社會人群區別對待的屬性，而這種優惠自然會形成沒有優惠的區域，從而形成尋租的空間。把市場區隔為優惠與非優惠，這也是經濟發展到現在動用非市場手段的無奈而尷尬的舉措。在市場化叫囂者看來，所謂經濟適用房的存在本身就是大逆不道的，應該斬釘截鐵地消滅掉，而那些城市貧民也活該倒黴，就應該是作為改革進程的成本而成為犧牲品。麵對越來越激烈的社會衝突以及日趨廣泛而殘酷的仇富心態，從增長向全麵協調可持續統籌發展的轉變才被提到議事日程並作為施政方針。而動用財政、金融乃至行政手段維持經濟適用房的規模，也是各地地方政府不得不至少要掛在嘴上的說辭。

另一方麵，對於有著現實住房需求的廣大人群來說，即使是經濟適用房也還是望塵莫及，指望著自己連帶親朋好友的傾囊鼎力，也注定是“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”式的發問依然成為世紀疑問，而且還處於無解狀態：經濟適用房也還是要到每平方米2650元，按照建設部很發改委規定中的小戶型（這對於貧困家庭往往人口量大的實際狀況來說顯然還是無法緩解居住困難）計算，60平方米總價也需要近16萬元，再加上各種契稅費用，當然是不菲的支出，而考慮到北京市人均收入狀況，扣除掉富人所占部分，那麽局麵就變成以每年不足1萬元的家庭收入供養總價近20萬的經濟適用房，而此時，銀行個人信貸抽緊使得個人支付部分加大，基本上看來，經濟適用房也隻是能夠滿足城市居民中小部分人的住房需求。即使如此，每每經濟適用房上市，也還是出現層層疊疊披星戴月排隊者的景象，而與此類扶貧救困性質相似的廉租房隻能依靠隨機幸運的搖號方式產生，都體現了北京人住房方麵的尷尬。

而其背後，還是社會財富分配越來越不合理的險惡局麵的加劇。

所以，無論怎麽看，經濟適用房都還是海市蜃樓。