業主權利的缺失

業主權利的缺失

                                           2004年11月4日

何必

當代、華野新老兩家物業上演了一幕現代版的兩軍對壘……（略。）

看著節目中兩隊裝束不同的保安列隊相向而立，然後還在喊著各自的口令，一本正經地也有那麽點軍事化的味道；一個個年輕力壯的小夥子，生龍活虎膀大腰圓，盜賊要是碰上了大概也不是對手。如此威嚴齊整的保安力量，應該是給住戶提供了完全可以信賴的安全保障，想必能夠夜不閉戶放心大膽地過踏實日子了。可好事還沒想完，這兩隊就發生了身體接觸，畫麵搖啊搖的，大概也是混亂中找不到了姿式，最終兩隊保安之間還演變為惡鬥，老的把新來的打跑了完事。

其實，這種新老物業同時上崗並列或對立而存在的場麵並不新鮮。記得最早是出現在廣州，也是一個小區並存兩個物業，同時站崗於門口，每逢機動車進入兩邊都給手勢，不過當時看上去雙方倒還相安無事。那時我就在想，如果這手勢不同，一個讓進一個不讓進，該聽誰的？如果小區裏出現了賊，應該誰去抓呢？……吃飽了撐的杞人憂天了不是。

今年，新的《物業管理條例》頒行，規定經業主大會三分之二以上業主同意，有權更換物業。看起來這應該是權利的回歸。本來嘛，我的住所由誰來管當然應該我說了算，就如同找管家那樣，總不能由他人越俎代庖。可現實是，主人換管家卻無論如何都是異常艱難的事。

該節目也沒忘了找“業內人士”討個說法。專業律師認為，之所以會出現這種結果，首先，現行的相關物業法規隻有《物業管理條例》，對於物業公司如何撤離、不撤離承擔什麽樣的法律責任沒有明確規定；另外，現有的物業合同隻規定了物業公司提供什麽樣的服務，而對物業撤出並未涉及。物業公司不撤出沒有什麽法律風險，通過出租房屋等手段，多呆一天就有一天的收益，成本低而收益高是物業公司堅決不撤的根本原因，而這也是業主拿物業死守沒辦法的症結所在。北京一家以房地產案件為主要業務的律師事務所今年近200個換物業的資訊業務中，到目前還沒有一例換成功。因此，專家認為，要想從根本上解決換物業難的問題，急需製定物業交接法或條例，而在相關法規出台前，業主應該與現有物業公司簽訂補充合同，把撤離內容加進去，避免以後出亂子。

這就像最近在全國各地都熱炒的新交法有關機動車與非機動車或行人之間發生交通事故，機動車負全責那樣的偽問題浩蕩爭論一樣，最終人們發現，立法初衷並沒有錯，隻是第三者強製責任保險製度沒跟上；業主選擇物業管理公司的權利回歸了是大勢所趨，但這表麵上的回歸卻狗屁用也管不了。

要是讓業主與現有物業管理公司簽訂有關辭退現有公司後如何撤離的補充合同，按照民法通則裏簽訂合同雙方應該是本著平等自願的基本原則，物業公司憑什麽要給自己簽訂一份本來就沒有的賣身契？合同是雙方真實的意思表示，如果物業公司放著好好的管理收益不幹，非得給自己被炒魷魚簽訂城下之約，對物業公司來說，好像的確強人所難，隻是個美好的設想，在實際上根本就行不通。

如果業主對物業公司的服務不滿意，最終忍無可忍到不共戴天非要將其趕跑了的地步，物業公司卻可以大搖大擺地視業主的要求入糞土置若罔聞，靠著類似房屋出租、停車場收費等項目過自己的好日子；如果業主由於不滿而拒絕交納物業管理費用，那麽則給物業公司不撤離也不管理以借口，把業主看作是一群有人生沒人養無理取鬧的烏合之眾，幹點子把垃圾放到業主門口、弄得小區裏垃圾成堆臭氣熏天、在汽車上劃兩下這樣雞鳴狗盜的事還不小菜一碟？沒看到，北京有小區物業光天化日之下把帶頭辭退物業的業主數刀砍傷的情景麽？就這樣也沒見物業方麵有什麽收斂，業主還要怎麽樣？管家就是比主人牛氣！

可業主花了錢請來了物業管理公司，卻不能表示不滿意。這就好比是一個家庭請來了個保姆卻不能讓其走人一樣，保姆可以賴在家裏四仰八叉什麽都不幹還能好吃好喝什麽都不耽誤，而新保姆來了還要經曆與前任的身體比拚，並且通常情況下都是被辭退保姆把新保姆打跑了，家庭成員眼看著如此局麵卻束手無策幹著急。這種事情的出現與持續存在也未免太荒唐了。

表麵上看，麻煩出在新的《物業管理條例》隻規定了業主選擇物業管理企業的權利但卻沒有相應的配套措施來確保這一權利在實際操作過程中兌現，可問題的實質還是在違法成本低而收益高這種本末倒置的法治水平上麵。物業公司作為企業，享受著作為單個個體存在的業主、以及在我們社會裏被嚴格控製與管理的帶有自治性質的民間團體的業主大會或者其常設機構的業主委員會所無法比擬的法律待遇，而個人與自治團體在現實生活當中和法律上都沒有力量與企業進行抗衡，一旦雙方發生糾紛，後者很難與前者進行勢均力敵的較量，凸顯了受到法律保護的企業霸權的囂張、個人與自治團體在社會與法律生活中的弱勢、以及不同法律主體地位在權利方麵的不對等。

就這，還美其名曰“業主”，怎麽看怎麽也沒有主人的味道。就這，別提什麽當家作主了。