中介自律規則了無新意

中介自律規則了無新意

                                    2004年10月27日

何必

11月1日，《北京房地產中介行業自律規則》將正式實施……（略。）

看上去，臭名昭著的北京市房地產中介業這次真是大張旗鼓捋胳膊挽袖子赤膊上陣準備脫胎換骨洗心革麵大幹一場了，要重塑自身在中介行業裏的信譽，要維持北京作為首都的良好形象，要恢複國人對北京市房地產中介業的信心，要清理門戶把害群之馬整肅出局。所以，才費盡心機搞出了這麽個北京市房地產中介業首個行業自律規則，並鑼鼓喧天煞有介事地隆重推出。

經過“堅石”、“金伯佳”等一係列房地產中介機構騙取客戶錢財惹得每次都有幾百人圍攏在人去樓空的公司場所門前群情激憤，幾乎鬧出當局最不願意看到的對“社會安定團結”局麵的威脅和影響的“大事情”來，人們對房地產中介機構真是談虎色變退避三舍，寧願退回到托關係找朋友這種原始的市場狀態來解決房屋租賃需求，即使冒著對市場經濟規則的反動以及在所難免的效率低下信息阻塞的風險，也不再信任那些掛著合法招牌的“房蟲子”，不再領略登門時中介機構笑容可掬低三下四直勾勾地盯住客戶的口袋、而一旦交錢馬上就變了副聲色俱厲的模樣，迅速完成了從寡廉鮮恥的乞丐到威風凜凜的土匪的角色轉換的危險。人們常說，北京這房地產中介業可是臭了街了，成了過街老鼠。經常能耳聞目睹到房地產中介業的從業人員感覺社會地位及其低下被人看不起，這與中介業的現狀密不可分。

怎麽辦？要不就齊刷刷關門再去毀別的行業（北京像婚介、勞務、留學、醫療服務、司法、工商登記、稅務代理等其他中介行業比房地產業也好不到哪兒去，幾乎是中介業全行業麵臨崩盤），再不就隻能畫地為牢，並試圖挽回敗局。

如今就業也不容易不是？而且按照市場經濟發展規律，對於第三產業的需求隻能會是與日俱增，而不會下降，即使中介行業裏有著這樣那樣的問題，但需求的旺盛還是會刺激供給的前赴後繼，從事該行業者也絕不甘心就此善罷甘休，一定要卷土重來。

這不，被社會當作是臭不可聞的房地產中介業，哥兒幾個湊到一起，煙霧氤氳酒色迷離過後，煞費苦心地咬文嚼字，弄出了這麽個“自律規則”來繼續想在房地產中介領域招搖過市。

可稍微瀏覽這《規則》，就會發現其中了無新意，基本上全部內容都隻不過是法律規定的重複，並沒有對目前的法律空白起到什麽補償作用。業內人士認為，這樣的規則意義不大。比如房地產中介廣告欺詐要承擔補償責任，但補償的形式、時間以及不補償的責罰等都沒有任何具體規定。而且，房地產中介領域之所以問題不斷，最根本的原因就在於違約成本抵而收益卻高，有些問題依靠目前法律還不能完全解決。

作為行業自發形成的組織（比如北京房地產中介行業協會），通常具有兩個功能，對外維護本行業的形象和利益，對內則要加強監控防止害群之馬的存在並出現一顆耗子屎壞了一鍋湯情形的發生。

從外部來說，目前的法律基本上是為企業利益考慮的，對於某種意義上說站在企業對立麵上並處於弱勢地位的消費者的利益照顧得非常有限，因此，除非麵臨類似國外貿易壁壘那樣政府和國內法不便或不能出麵幹預和救濟的情況下，行業協會才會起到顯形作用，而對於國內市場，在法律的保護之下，行業協會幾乎名存實亡。

而對內而言，行業協會這種加強內部監控作用的現狀卻很匪夷所思。違規成本抵而守法成本高，這是社會大環境中的慣例，因而不管是在房地產中介還是其他任何領域，通過違規甚至違法來獲取自身利益最大化，便是令所有從業者饞涎欲滴的誘惑；而這種違規，不僅是對於現行法律規則的偏離或對抗，也是對行業利益的蔑視與違背。當違規成本抵到足以抵消或補償由此帶來的包括法律處罰、消費者用腳投票悻悻離去、以及行業內部的道義責難甚至排擠傾軋的代價時，趨利避害的本能就勢必讓這種違規成為唯一的選擇，並且由此產生“劣幣驅逐良幣”效應，使這種違規行為成為全行業普遍的選擇。

如此看來，《規則》把法條拿出來再說一遍，無異於資源浪費，搞欺世盜名的同義反複。如今經常能聽到什麽地方像這《規則》裏之所謂，報主管部門依法查處，或是送交司法部門追究法律責任之類的的荒唐話：如果一個自然人或法人違反了法律，如果沒有人報主管部門就不能依法查處了？如果不送交司法部門就可以逍遙法外甚至無法無天了？言外之意是說，如果沒有這《規則》或是聲明，那麽違法者也許就可以不被追究法律責任？

這種所謂自律規則在向世人展示什麽呢？這就好比一個人當眾信誓旦旦地說：我為人的標準是站立行走、不用舌頭散熱、穿著衣服上街，不當眾隨地大小便，不偷人東西，不殺人之類的話語，把個人情操標準混同於生理與法律的基本要求；作為行業自律規則，最高行為界限也隻不過說不能犯法，不騙人，不紮人錢；舍此而外，至於說什麽優質服務、追求客戶忠誠度與滿意度，不滿意包退換、先行賠付等起碼行業標準卻被別有用心地跑到九霄雲外，顯示此行業的冥頑不靈怙惡不悛以及競爭狀態之原始外部環境之惡劣。

從這一層麵上說，這樣的規則還不如像丐幫或是中國古代綠林裏那些清規戒律來得更讓人賞心悅目並擲地有聲。