繞開政令自行其是

繞開政令自行其是

                                         2004年8月14日

何必

根據北京市國土局等主管部門剛剛發布的“北京市處理經營性用地曆史遺留問題的政策界定標準”規定，在8月31日以前，可以繼續協議出讓的項目有三類……（略。）

該報道中提到的經營性用地曆史遺留問題界定可以繼續出讓項目三類包括：1，2002年7月1日以前同時具備立項和規劃文件並符合相關政策的項目；2，綠化隔離帶掃尾項目；3，在建的房改帶危改項目；同時，該政策規定，這些項目需要征地、拆遷的，出讓前，必須足額存儲征地拆遷費用，在簽定土地使用權出讓合同時，必須交納總地價款的20％，之後60日內交清全部款項。

房地產界以及社會各方都密切關注的被稱之為“831大限”的日子越來越近了。這個“大限”實際上就是要將長期以來一直被爭議和詬病頗多的土地出讓方式從協議改為招投標。其背景原因裏至少有，一是隨著腐敗現象日益發聾振聵，涉案性質、金額、人數、官階、手段等雖然都呈現出千姿百態，但其最主要的共同點就是多多少少都與土地交易有關，治理土地交易中的暗箱操作，將交易公開化透明化，可以緩解房地產領域裏權錢交易發生勢頭上升的趨勢；二是在人地關係原本緊張、人均可耕地麵積僅有世界水平的40％的中國，大量土地被放到黑箱之中進入流通領域最終成了不法之徒的囊中之物，直接影響到糧食安全甚至社會安定；三是目前宏觀調控對象裏很重要的一項就是房地產項目，由於這種項目屬於資源與資本密集型，因而動員了大量社會資源，這種資源很多都屬於有限乃至稀缺性質的，如果不及時應對，將有可能形成經濟泡沫化；四是無論從國際經驗還是從國內現實情況看，作為支柱產業的房地產領域，通常都沉澱著大量社會財富，與其他行業相關度很高，可以說牽一發而動全身，尤其是在目前我國大型國有商業銀行和股份製銀行呆壞帳率居高不下、即使按照中國官方公開的數字也早就超過國際警戒線的現實環境裏，房地產項目操作中的不規範蘊藏著極大的風險，一旦出現問題將把銀行拖進泥沼；而常言道，隻要中國金融不出現問題，中國經濟就沒問題，可如果金融出了亂子，後果不堪設想。

從中可以看到，房地產業已成為當下事關反腐倡廉、經濟發展、社會安定以及國計民生的大事，好像再怎麽治理也不為過。

話是這麽說。當治理真道真槍地付諸實施之際，自然會遭到一個個幾乎全部都是手眼通天的房地產開發商們的聯合抵抗，這種抵抗由於涉及到了其生死攸關的利益而極為頑強與猛烈；同時，在“綠色GDP”、“科學發展觀”、“全麵協調可持續發展”等概念與政策主張尚缺乏必要的製度設計與之配套以形成具有操作性的政法體係時，各地也依然還在GDP政績考核主義方麵抱殘守缺不肯放棄。而對於城市各級政府來說，在目前的資源條件下，GDP增量的產生最便捷、最經濟、最簡易、最可能的途徑，還是依靠進行轄區土地交易。比如，在北京市已經有政策不再對老城區進行拆除改建之後，今年6月11日，北京市規劃委員會網站上還是發布了批準對什刹海、鼓樓地區兩條古街的改建消息，並在該地區大興土木。這種為包括學界在內社會各方幾乎眾口一詞反對的形勢下依然自行其是的背後，人們也看到了區政府在GDP考量體係壓力下的迫不得已——作為一個被重重包圍在城市中心地帶的區域，沒有任何空間擴充餘地，所能幹的，也隻有打眼下這麽點土地的注意了。

在如此背景裏，再來看那三類被規定可以繼續協議出讓的土地類型，也就不足為奇了。按照該報道所言，屬於曆史遺留問題範圍的土地麵積達到4000多公頃，而符合界定標準範圍的就有約2500公頃，占到了涉及問題土地麵積的一半以上；與該界定標準可能相關的土地麵積數量會更大。事實上，業內人士介紹，真正涉及的土地麵積超過了10000公頃，換言之，目前北京市存在土地出讓可能的麵積裏，大部分都在這個界定規定的有效射程之中；同時，由於操作手續繁雜，出讓過程在大限到來之前完成是“不現實”的，也就是說，出讓過程注定要延續到大限到期以後；而且，雖然說被界定的這三類項目應該在“831”之前，但實際情況卻是即使到過了大限規定期限，由於沒有一刀切而采取柔性政策，致使很多項目依然會消遙於大限所明令招投標出讓土地規定之外。

於是，我們看到的是，“831大限”被巧立名目輕而易舉地繞過或突破，土地通過招投標出讓方式被所謂“曆史遺留問題界定”中的例外化為烏有，房地產商們自然對此拍手稱快，專家也出於利益考量而閃爍其辭。而相對於招投標出讓土地這種市場化程度較高的方式來說，協議出讓土地由於非公開化操作，隱含著明顯過多的交易成本，雖然這種方式可能達到了交易雙方的雙贏，但卻產生了令人浮想聯翩心癢難撓的外部性，最終這種成本還是要有人買單，會轉化為消費者的支出，而且給城市總體房地產價格帶來攀升的壓力，使得城市整體都變得昂貴起來並因之失去競爭優勢。

上有政策，下有對策。總是能夠有發明創造，麵對政令而網開一麵。