refinance的終極技術貼（簡單有效）

每當貸款利率走低，總有人來問是不是該take 某某 refi。也有人貼了這個叫獸那個大牛的算法，俺給大家一個最簡單的辦法，參照我的EXCEL就可以了。

我的refi基本情況：原貸款還有320K，利率3%，每月付2480。已經正好付了2年。還有13年。從現在開始到13年後付清還有386,857。參見圖中黃色那一列。

我的refi的利率是2%，refi的cost是6000，包含兩部分：closing cost 2500（本來是6000但是貸款公司給了3500折扣），加上prepaid 3500，一共是6000。全部打到refi的loan裏麵。這樣貸款額增加為326,000。在2%的利率、15年貸款合同下，月付2080，15年一共要付374,371。注：前麵13年每年少付4800，但是第14、15年要多付24958的，總額還是少付了12,485（參見圖中倒數第二列）。我refi 的cost全部打到loan amount裏麵了，自己一分錢沒從口袋裏掏，總額還減少了，而且付款的時間還從13年拉倒了15年，這樣等於還款的壓力也小了。肯定是合算的。

上麵的計算沒有涉及省下來的錢可能有的投資收益，也就是說假定所有的錢都存銀行，ROR（rate of return）為0。如果假定每年省下來的錢有8%的回報，那就是圖中最右邊的一列，比如第1年省出來的4800到了第15年就成了14,099，第2年省出來的4800到了第15年就成了13,055，如此類推。那樣到了15年之後的net gain是非常可觀的68,436。我準備設個新brokrage賬號，每年底放進去4800，隻買VOO QQQ，看看第13年、15年之後有多少。

注意：（1）當前的貸款年數和未來refi的年數是不等的，不要光看每個月的月供是多了還是少了。注意我的列表裏第14、15年。（2）我還會收到原來的escrow的退款2000，就先忽略之。（3）還有人refi多取出一些cash，比如1萬刀，這個是否合算就看你這個1萬刀能夠有多少投資收益了，一般情況下肯定高於當前超低的貸款利率了，可以折算到第15年。

歡迎大家用我的方法，EXCEL表格稍微拉一下就可以了。