房地產投機心得總結

“我們來自五湖四海，為了同一個發財的夢想，走到一起來”。

 

老王，工科油膩渣男，投機地產和股市多年，吃的豬肉少，但是常常看到豬跑。老王常常想發現一個公式來定義投機的規律，思索多年，未解。眼看華發漸生，感歎投資就是一門藝術，理工男不可得也。賊心不死，思來想去，總結三個規律。

投機第一定律： 趨勢的產生-宏觀/微觀共振

房產投機跟股票市場投機有很大區別，但是因為投機者人性相同，所以也會呈現很多一致的規律性。對於股票市場，最重要的是觀察到趨勢，趨勢產生和運行有一個重要跡象，就是多周期共振，是指一小時，四小時，日線，周線都呈現了一致性的多頭或空頭趨勢，這樣如同潮水，小浪往前湧，形成中浪，中浪往前推，匯成大浪，最終洶湧澎湃，勢不可擋。這是股票市場小周期和長周期的共振。

房產的宏觀周期需要經濟政策麵的支持，房產趨勢的產生往往是在經濟危機後期，伴隨著股票市場的崩盤，地產價格的低迷，國家宏觀經濟政策轉向刺激經濟，出台多種利好經濟的政策。我等屁民最敏感的是房地產貸款利率的變化，貸款利率像是月球的引力，沒有它，初一和十五的大潮等不來。

房產微觀周期指的是具體城市的利好消息，比如流入人口，大公司遷入，就業增長，城市新的規劃等等，宏觀和微觀同時利好，產生共振效應，會帶來大的趨勢，具體城市會很瘋狂。

投機第二定律： 板塊輪動

老王認為這是最重要定律，運用的好，可以吃到很多豬肉。

根據眾人的逐利心理，在股票市場上會出現板塊輪動效應，比如成長股，科技巨頭，銀行和金融，大宗商品和能源，生物科技，公共事業，汽車建材等板塊漲得此起彼伏，在幾個月內或者在幾年內呈現各領風騷的局麵。

在房市中，當趨勢來臨後，從全國範圍看，一線城市（美國是美東美西的幾個大城市）首先上漲，再逐漸往二線城市傳遞，再傳遞到三線城市等等，呈現了把石子投到湖水中去，產生的漣漪效應，能量逐漸擴散，資金逐漸外溢。

從每個州來看，這個州最發達的城市首先上漲，然後是州裏其它的大城市，然後是欠發達城市。

從每個城市群來講，是中心城市先漲，再漲近郊的城市，再漲遠郊的城市。

從每個城市來講，好區先漲，一般區再漲，差區最後補漲。

從每個區（村）來講，HOUSE 先漲，其次是duplex, 然後是townhouse, 最後是condo.

這些輪動效應分別有三個月到一年的時間差，所以靈活地組合起來，給了一個房產趨勢中，不同的時間段多次吃豬肉的機會，投機最重要的任務是在本上漲周期內追求利潤的最大化，在規劃好稅收的基礎上，地產該買就買，改賣就賣，不可拘泥於條條框框，故步自封。

投機第三定律： 內外線結合

因為房市有輪動效應，所以要靈活機動地規劃投機事業。如果在本地錯過了機會或者子彈不夠，要考慮像打仗一樣，內線禦敵陣地戰壓力太大，考慮外線的運動戰，到外地去投資，利用輪動的時間差，發展新的根據地。要充分評估自己的實力，去打能贏的仗。在外線作戰的過程中，盡量在一個州或城市群作戰，這樣可以充分地利用機會和資源，把長期投資和短期投機相結合。

房產投機是偉大的事業，還有很多規律性的東西待挖掘，拋轉引玉，供大家探討，祝大家發財！