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如何自己管理遠程房

(2024-02-09 20:10:16) 下一個

我有十個投資房,遠程,全部自己管理。每年飛一兩次,親自處理一些問題。並請好房客吃頓飯。

有個基督教徒的老美房客,我笑稱她是我另外一個時間線 (Timeline) 的妹妹,常和她一家吃飯。

閑話少說,直入正題:

 

首先要有可靠的 handyman 或者現任租客幫忙。 基本隨叫隨到。我有數個租客可以幫忙,有個退休的租客,最是願意幫。每次給個幾十美刀,她很高興。我省掉的 PM 費上千。

 

對於新房出租

過戶之前一個月,我就在 zillow 打廣告,因為沒有過戶,zillow 不讓用那個地址,因為還屬於建築商賣房廣告。 我就在zillow 上用那個地址+“A”, 然後在說明裏講好過戶日期。要做好充分準備建築商不能按時過戶,讓租客接受任何變故。建築商就出過一次幺蛾子,讓我多出一個多月的空置,簽約的租客也很不爽。

 

選租客:

(1)信用600分以上。 信用低一點,要求先付最後一個月房租。

(2)房租3倍左右的工資。

(3)沒有eviction record, 沒有 criminal history。我有買房執照,從 forewarn 網站上能查到很多租客背景。

(4)電話談個15分鍾左右,你應該能感覺出來對方是好相處,還是惹事的主。是不是坦蕩,還是做作。

(5)避免大人物,律師之類的。

  (6)在交流過程中,是不是很流暢。對方是不是很快回你的message。一旦有一兩次中斷,不是當天回,我就不繼續了。申請時都不及時回複,租房後更會出問題。

(7)大家講的有冒名頂替的房客,最好要駕照,麵對麵視頻。我還沒有遇到。但以後要加強。雖然forewarn電話能查到姓名。

  (8) 急吼吼的明天就要搬進來的,一概不要。

 

簽租房合約 (lease):

我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一個word草稿draft 給租客,同意後用  DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帳上,就算成交了。

 

如何遠程show 你的房子呢?

(1) 新房,建築商的Sales會幫你。

(2) 老房,現有租客幫你。

(3) 運氣不好,現有租客搬走之前沒找到租客。你需要有一個 lockbox放鑰匙,現有租客設好密碼。讓申請看房的自己去打開lockbox。這需要你選人時知道對方可以信任。

 

地主的責任:

1. 電話給 HOA,要垃圾桶並通知租客星期幾收垃圾。

2. 電話給 HOA,要遊泳池/gym的鑰匙/card。

3. HOA 的 CC&R (restrictions, 什麽能做,什麽不能),要給租客email 過去。

4. 很多新房已經不提供冰箱,洗衣機烘幹機,gutter. 地主一般要購置。

5. 房子哪裏出問題,需要聯係建築商, 網上填單(submit request)之類的。

 

新老租客交接:

新老租客都要在場,讓新租客盡量挑毛病,拍照。

派handyman 過去估價,從security deposit 裏扣除。

 

一旦租客出現狀況,要及時處理, 遞交eviction notice。不能拖延。底層人民的困難重重,我們比較難想象。

我從來沒有驅逐過,都是叫他們走人。不然有驅逐記錄,就再也找不到房子租。他們都很配合。

另外,所有的鑰匙 包括大門和郵箱,我自己有備份。

 

 

待人如己,這是我對租客的原則。

 

 

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