金山淘房
北加州灣區及周邊房地產投資交易信息分享及討論
今天讀到網友發表的一篇賣房博文，講述在加州中央穀地賣房的經曆。文後讀者評論，顯示讀者大多都是來自舊金山灣區的投資者。他們對中穀房地產市場的熟悉與熱衷，驗證了我一直持有的房地產投資的外溢現象。
所謂房地產投資的外溢現象，認為一地的房地產價格，並不總是由其本地居民的購買力決定，而是在很大程度上受該地附近高房價地區外溢資本影響。兩地之間房價差別越大，外溢資本越多。價差決定了該地區的投資升值潛力。
以灣區為例，房價高地剖麵圖，占據製高點的，始終是三藩市到南灣中半島矽穀一帶。下一層級，因為西鄰太平洋無法擴展，這個投資隻能向東灣的奧克蘭海沃弗利蒙和聖荷西南邊的Gilroy流動，第三層是奧克蘭海沃山脊以東的Concord 到三穀地帶，然後擴展到灣區外緣或周邊的Vallejo，Antioch，Tracy，最後是離舊金山和聖荷西兩小時車程內的Sacramento，Stockton，Medesto，Merced，Los Banos 和Salinas。
這幾個環形帶中，同等狀態的房子，基本上價格依次遞減，除了特別差或好的區之外。然而各地的居民收入水平，並不一定跟房價差別同步。比如，舊金山和奧克蘭的房價都很高，而居民平均收入並不見得高於其他地區。其中原因，很大部分就是這些城市的房價中，有很大部分是由外來的投資者帶動的。舊金山的房東中，有很多來自外州外國外地的炒房客。奧克蘭的房市買家中，有很多是被舊金山的高房價擠出去的舊金山居民或投資者。然後，奧克蘭居民跑去Concord 或者三穀地區買房，而這些地區的原居民就被迫向更遠更便宜的Antioch，Livermore，Tracy， Stockton轉移。整個係統像一個多層噴泉，從上到下從內向外，層層輻射溢流。
明白了這一點，就會明白，要估算一個地方的房地產增值前景，不能隻看它本地的人口和經濟狀況，而要著重分析它接受周邊高房價地區的資金外溢潛力，才能找出最佳投資地點。
