房地產投資-本票(Note)

 

去年底在一個當地的房地產投資聚會上，聽一個投資者聊房地產本票(Note)投資，覺得很有意思。乘著年底的假期，研究了一下，大概了解了房地產本票(Note)投資。

哪什麽是本票(Note)？按照wiki百科的定義，“本票，又稱期票，是由一人簽發給另一人的一種書麵承諾，保證自己在約定的日期或見到此票據時，無條件支付確定的金額給特定的人或其指定的人。因此，本票也稱為“允諾付款的票據””。日常生活中最常見的本票就是銀行支票。

哪什麽是房地產本票(Note)？房地產本票(Note)是借款人(屋主)向銀行貸款購買房產時，向銀行簽的貸款協議。這份協議詳細的記錄了借款人的名字，房屋地址，借款金額，借款利息，借款年限以及每月還款。

哪什麽是房地產本票(Note)投資？投資人持有房地產本票(Note)，根據本票協議，借款人還款給投資人，投資人賺取利息。說白了，投資人扮演了銀行的角色，放貸給買房者。如果借款人不安本票協議每月付款的話，投資人可以按法定程序，收走房屋。

房地產本票(Note)又分為兩類，履行協議的本票（performing note）和不良本票（non-performing note）。

履行協議的本票（performing note)，即借款人按協議條款，按月付款。

不良本票（non-performing note), 由於種種原因，借款人不能執行條款，按月付款。

以下是我個人對房地產本票投資的一些看法，希望壇友能補充糾正，與傳統的房地產投資相比，它的主要優點是，

1. 流通性較好，與相對流通性較差的房地產相比，房地產本票投資就是一張貸款合同的交易。買賣房地產本票就是買賣那張貸款合同。

2. 管理方便，例如，擁有履行協議的本票（performing note)後，隻需要一個中介服務公司（service company）替投資人接受借款人的每月還款就行。如果是當房東的話，需要管理房客，招租，房屋維護，篩選房客。。。件件都是花時間的事。

房地產本票投資主要缺點是，

1. 不能玩杠杆，不像投資房地產， 一般投資人不能向銀行借款買房地產本票。

2. 沒有避稅優勢，一般投資房地產，房子本身可以折舊抵稅。投資人本票投資賺取的利息，還需要交稅，所以大部分投資人會利用退休賬務賬戶(self-directed IRA roth）投資房地產本票，盡可能的少交一點稅。

今天就說到這裏，回頭接著講房地產的本票投資。

值此春節之際，祝各位壇友身體健康，喜樂平安，豬年大吉。