閑雲野鶴
個人博客
中國房地產出了問題，即便是最深紅的人估計也不會反駁這個事實，而中國房地產的問題從以前的巨型房企，比如恒大，碧桂園為代表的過萬億債務暴雷問題，到後來的三四五線城市的房市停滯，隱形暴跌，最後是一線，包括超一線的城市也都出現市場停滯，那中國的房地產市場是如何走到這一步，為什麽這次的房地產危機和以前的不太一樣了，那壓垮駱駝的最後一根稻草到底是什麽，是高房價，高供給，低需求，低收入，或者都是，今天我們來聊一聊我個人認為最重要的一個事件，就是2016年的漲價去庫存。
那我們先來介紹一下中國的房地產市場.
從1993年中國開始房改以來，中國的房地產市場就開始一路向上，但是前期大多都是溫和上漲，直到2000年代中葉，開始狂漲，後麵又有了地方政府的城投平台，通過高價賣地和房地產開發商一起聯手，收割買房者的韭菜，但是這個前提是，房價必須上漲，至少是有上漲的預期。
不過任何有點常識的人都知道，房子本質上還是一種商品，任何商品都是由市場供求關係決定的，而不會隻漲不跌，那讓韭菜心甘情願的掏更多的錢買房的前提就是，房價上漲，而且一直漲。
2014年左右，中國房地產經曆了幾年的相對低迷，導致房屋庫存水平顯著增加，而這個時候，如果放開房地產市場的價格控製，讓市場來調節，其實經過幾年的陣痛，房地產市場是會恢複正常的，這個在2009年到2013年的美國房地產市場就可以看到，一度暴跌30%的房地產市場，到了2013年後止跌回穩，到了2019年左右基本恢複到了2008年的房價水平，而後疫情催發了一輪20%左右的全美普遍性上漲。
但是中國政府提出了一種天才的解決方案，那就是不需要通過市場來調節，而是通過政策推動人們的心理預期，在房屋庫存增加的前提下，搞了一個漲價去庫存的騷操作。
樓市悖論：什麽是漲價去庫存？
俗話說：“薄利多銷”，換句話說，就是為了促銷，打折或者降價增加銷量，減少自己的庫存量，然而，在中國樓市曾出現一個怪象，那就是“漲價去庫存”，事出反常，必有妖。
為什麽會出現這樣的現象呢？（看一下下圖這個理論圖譜你會更容易理解）
一、（出於居住的需求）過去商品房去庫存的方式：將商品房的價格拉低，以達到促銷優惠等，這樣就吸引購房者購房，在短期內將商品房的庫存量持續降低，從而確保後續開發商的商品房開發與跟進，這是從需求出發的，也就是人們買房的目的是為了居住，是一種消費。
但是，經過多年房價暴漲以後，邏輯改變了，那是什麽呢？繼續往下看。
二、（出於保值的需求）如今商品房去庫存的方式：“漲價去庫存”，為什麽漲價了還能去庫存？出現這一怪象的原因是什麽呢？主要是因為購房者更重視房屋的投資價值，更看重的是：房子的升值潛力，是對房子的本身價值的一種預期。
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拿一個形象的比喻，去解釋過去“降價去庫存”和當下“漲價去庫存”的差別：
比如，一個女孩子選擇男朋友，年輕的時候是看我喜歡什麽樣子的，後來呢 ，選擇一個能給自己好生活的，思考的角度不一樣。
諾貝爾欠中國一個經濟學獎，因為全世界唯一成功的漲價去庫存案例就發生在2016年的中國。從商品房待售麵積這張圖來看，2016年開始的漲價去庫存頗有成效，將7億多平米的庫存減到5億平米左右，並維持了好幾年。但進入2023年以後，這一數字又開始猛增。根據統計局最新數據，4月的商品房待售麵積漲到了6.4億平米，4個月增加了8000萬平米，已經超過了2014年，按這漲法，很快就會超過2015年的最高點。是不是又該來一波漲價去庫存了？
奇怪的是，到現在都沒有專家喊去庫存，專家們現在喊的是救經濟。是專家們轉了性嗎，變得憂國憂民了？現在就讓我們來看看漲價去庫存的真相吧。上麵所說的商品房待售麵積統計的隻是現房庫存，就是已經蓋好但沒賣出去的房子，而我們實際購買的絕大部分都是期房。
漲價去庫存實際去了個寂寞，廣義庫存麵積一直漲到2021年，才在2022年才迎來了第一次下降。稍微想一下就能明白是怎麽回事，開發商賣掉房子轉頭就去拿地，拿到地畫個圖就開始賣期房。房子漲了土地漲，土地漲了房子再漲，如此循環往複，去掉的現房庫存馬上就變成了開發商手裏的地，搶地都來不及，誰還想著去庫存啊。所以前些年開發商財大氣粗，在土拍市場上一擲千金，導致地王頻出。隻有2022年房子賣不動了，價格下跌了，才能讓開發商發燒的頭腦清醒一下，才會有庫存小幅下降的結果。
2016-2022的7年時間，政府賣了46萬億的地，老百姓買了105萬億的房子，開發商在這中間賺到了幾輩子都賺不來的錢。開發商拽著自己的頭發把自己拽到了天上，2022年市場才降溫一點點馬上就大片大片地死給你看。
2016年之前，國內一線城市北京、上海、深圳，一平也是3萬左右，300萬就能買個三室了，廣州那個時候才2萬不到，200萬就能買個三室了。那個時候南京、杭州也才1萬5到2萬之間，150萬到200萬可以在南京、杭州買個三室了。那個時候的西安、天津、青島、成都、重慶、濟南、鄭州、長沙等等城市，房價貴的不到1萬，便宜的5、6千都有，一套100平的房子也就是80萬左右。
想想那個時候年輕人雖然買房也難，但是起碼能看的到希望。現在北京、上海、深圳都是600萬起，廣州、杭州、南京都是300萬起，西安、天津、青島、成都、濟南、等都是150萬到250萬之間。房價普遍翻了2到3倍，結果工資收入還不漲，基本上和2016年差不多，這就讓現在的年輕人買房基本上絕望了。
這就是漲價去庫存的結果，庫存越去越多，房地產吸幹了全社會的資源，導致科技無法突破，實業無法升級，所以中年人35歲失業就得去送外賣，所以2017-2023年出生人口少了一半。就這樣專家們還在呼喚“史詩級救市”政策，這次唯一的進步是不好意思再用“去庫存”做借口了。現在樓市的體量比2016年已經不可同日而語了，這次再救市100萬億估計是不夠了，專家們準備再從老百姓兜裏掏多少錢呢？
拋開漲價去庫存的事實，那中國政府是如何做到這種明顯違背經濟學基本原理，而在全國範圍內做到的讓全國房價普漲，而且是暴漲的呢。
堪比教科書級別的操作，三、四、五線城市的房價都在漲到了不可思議的地步，皆大歡喜。
在去庫存之前，中國的房地產是庫存高，嚴重滯銷的。通過棚改，地產商去了庫存，拯救了銀行和地產商；房價高漲，老百姓紙麵財富增加，自然是開心。
隻有一套房自住，肯定不會賣了，增發的貨幣，固化在了房子裏。房價漲了，卻也像壓倉石一樣，沉澱下來。自2016年9月開始，中國三四五線樓市掀起了一波漲價潮。
漲價背後的三大助力便是去庫存戰略支持、地方政府配合鼓勵在三四五線購房、國開行通過棚改定向放水。
在庫存戰略的支持下，通過棚發言向三四五線樓市的定向放水，便是三四五線樓市漲價的根源，用貨幣“灌”出來的房價：
（1）通過棚改方式，定向向三四五線城市政府提供低於基準利率的放款，已投放了近四萬億。
（2）三四五線樓市政府為了更快地把房價炒起來，逐漸提高了棚改過程中的貨幣安置比例，即拆遷後不給房，而是給錢，從而讓拆遷戶去市場上搶房。
2013年時的棚改貨幣化安置比例僅為7.9%、2014年為9.0%；2015年貨幣化安置比例上升至29.9%，2016年為48.5%；到2017年時全國這一比例已經突破60%，2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例已達到100%；2018年上半年，全國比重衝高到了80%左右。
貨幣化安置的本質就是沒有需求，通過拆遷來人為製造需求，以達到漲價去庫存的目的。比如，中部某城市，樓市房屋庫存總量在130億左右，然而通過棚改貨幣化安置向拆遷戶投放了近400億資金。
如此有意炒作之下，房價怎可能不漲？
在這個過程中，地方政府是最大的受益者。因為房價上漲後，除房屋買賣帶來的相關交易稅收外，地價上漲所帶來的賣地收入是地方政府最看重的財源。另外，因為這一輪房地產去庫存，拉大了很多城市的骨骼框架，讓很多城市新增了不少版圖麵積。而這背後，則需要道路、橋梁、公園、水電通訊、垃圾處理廠等等一係列市政基建跟上。
那麽三四五線城市和特大城市之間的基礎設施必須互聯互通，讓三四線城市的教育、醫療等公共服務水平趨近一二線城市。甚至不斷把一些城市拉到國家主要交通網中。因此，未來幾年，基礎建設投資將重新回歸國家投資驅動的主要角色當中。
因棚改支撐下的漲價去庫存，實質是割韭菜，當這一輪房地產去庫存結束的時候，你連一句“再見”都不會聽見！剩下的，就是國家會讓你慢慢忘掉房價這件事！
如果從上麵的分析看，房價上漲是不是應該一個政府，尤其地方政府通過賣地變相集資，推動基礎設施建設，反過來提高生活環境和質量，這個應該是個好事，但是拋開大量的無效或者重複建設，以及各種貪汙浪費不談，即便是所有的都是高效執行了，漲價去庫存的弊端也是非常明顯的。
首先，整體中國居民的可支配收入受到限製，因為大量收入用於還貸，居民杠杆率從40%飆升到65%，導致消費增長率從10%下降到2 - 3%，反過來影響GDP的增長，從2016年的6.8%下降到2022年的3%。
其次，嚴重影響人民的生育意願，本來就因為其它的生活壓力，中國的年輕人生育意願已經不高，加上高房價的加持，收入房價比達到世界最高的水平，已經“遙遙領先”於全世界，年輕人生育意願進一步下降。
第三，嚴重影響創業環境，包括高房租，高房貸，外加本來就高風險的創業環境，讓大家，尤其是年輕人對於產業的意願嚴重降低，這些從全民報考公務員，實體店麵越來越弱，電商越來越強都可以看出來。
第四，房地產本身的屬性應該是居住，但是過去30年的房地產一路改革一直是越來越強化其商品屬性，甚至是變相鼓勵房地產投機，遠遠脫離了居住模式，甚至都不是投資模式，而是爆炒的投機模式。這個對於整個實體經濟都是有嚴重副作用的，全民炒房，不談國事。
第五，房地產投機也嚴重影響了中國股市，大家常說的A股幾十年都在3000點徘徊，對比大的經濟體的股市和經濟增長都有正相關，中國股市理論上應該早就突破一萬點了，這個也從一個側麵看出來，因為房地產這個吸金獸（官方說法是蓄水池）的極大規模，以及極大壓低的投資率，中國股市要有大的上漲幾乎是不可能的，因為資金總量有限，即便開放了部分外資，但是總體上需要國內資金的支撐。
第六，房地產投機讓房地產企業瘋狂，也讓地方政府產生了一種幻覺，以為房地產真的是永遠上漲，賣地收入永遠會越來越多，房地產企業的杠杆率越來越高，地方政府的GDP（通過賣地再投入各種建設，包括有效和無效建設）越來越高，直到房地產企業的債務和地方政府的債務都高到無法承受的地步，這種假象背後的原點就在於漲價去庫存推動的偽需求產生的幻覺，但夢總有醒來的一天。
好了，總結一下，2016年中國的漲價去庫存，手段是棚改投入4萬億，加上棚改貨幣化，本質上通過人為製造需求，給當年的房地產高庫存進行去庫存，而且是通過製造虛高假象人為推高房價去庫存，這種飲鴆止渴的做法，短期內的確解決了房地產庫存，地方政府賣地，居民房價高漲的三個問題，幾乎是顛覆了經濟學的基本原理，但是欠的債就是要還的，不過是推遲了還債的時間，同時積壓了更大的矛盾而已。
它的好處都是短期的，但是壞處卻是中長期的，包括極大提高居民杠杆率（40%飆升到65%），壓低消費能力（消費增長率從10%下降到2 - 3%），天價房產讓本來因為996等工作壓力就不太積極年輕人的生育意願進一步下降，外加嚴重影響創業環境，變相鼓勵房地產投機，嚴重打擊實業投資，最後是把幾乎所有的投資都投入這個巨大的房地產泡沫中，影響其它包括股市，債市等的投資，而房地產企業和地方政府更加加大杠杆率，產生巨額債務，把房地產的泡沫推向頂點。很多人評論說2016年的漲價去庫存就是一個斷子絕孫的政策，其實其危害永遠大於斷子絕孫一條。
可以說，中國的漲價去庫存本質上不是什麽顛覆經濟學理論的創新，而是利用國民的弱點，由中央政府發動，地方政府合作（一起提供4萬億棚改資金），房地產企業配合（推高房價去庫存），廣大國民倍洗腦積極參與的運動，最後把本來已經很大的中國房地產泡沫推高到了一個更高的位置，直到2023年的爆炸邊緣。
好了，分析了很多，那麽粉紅們就會說，你不是說你要做一個“constructive criticism”（建設性批評者）嗎，問題你看到了，那你有解決方案嗎，要知道我們中共那是人才濟濟，能看不到漲價去庫存的利弊，人家肯定是在下一盤大棋，我個人希望如此，可惜從現在ZG推出的各種政策來看，我沒有看到真正可以解決房地產低迷的去庫存的辦法（這個話題有點大，另外一篇文章來聊）。
我個人的看法很簡單，我不是什麽經濟學家，但是懂得經濟學的基本原理，就是市場決定不一定是最快的，但是一定是最有效的，而且副作用最小的，如果讓我給出藥房，那就是中國政府一直不肯提出的房產限價，現在各種的手段，其實都沒有回到市場化調節的本質，就是價格需要市場來定，而不是政府來定。
那為什麽取消房產限價這種特別初級的政策卻是最難推出的政策呢，稍微了解一點中國政府結構和重要性等級的就會明白，我就不點題了，留個大家討論。
