加州灣區投資房不劃算係列1-負現金流和收益討論

在加州灣區的很多小夥伴，除了股票投資外，都喜歡買投資房。但一部分人買入後發現，房東不易做啊！房子除了有各種維護費用，還要看能不能遇上個好租客，在加州這麽偏袒租客的法律環境裏，這可是非常重要的因素。但這些都不是今天討論的主題，羊叔今天來談談投資房的現金流和投資收益問題。

經過羊叔的調查分析：根據目前灣區的市場價格來看，即便是低於市場價25%的折扣買入，投資房仍舊是一個負現金流的投資，投資收益率也並沒有小夥伴們預期的那麽高，這種投資並不是每一個人都適合的。廢話少說，上案例。

羊叔Redfin在隨機找的一個Santa Clara CA 的single family home，今年8月31日成交。

先看現金流。上圖右邊的Total Cash Flow, 第一個數字306,800美元 代表了買入時的第一筆投入（25%首付加上交易費用），接下來的紅色數字，代表了房子每年的現金流情況。顯而易見，從第一年買入開始，年年都負，直到10年後賣出房產的那一刻，收回一筆巨資，所有的收益一次性兌現。

由於租金不夠支付成本，家庭的資金鏈會處於緊繃狀態，小夥伴們可能要更加精打細算，旅遊可能要推後了，下館子可能要少一些了，老婆的包包可能要少買一些了，因為每個月除了日常開銷，還要給投資房貼錢。房奴就是這樣養成的。。。。。。這種負現金流投資，買的越多，綁的越死，房市好的時候，看似很富有，但手裏現金卻很拮據，一旦市場變壞，財富也大量縮水。說到這裏，羊叔不僅感歎：現金為王啊！

小夥伴們可能在想，就這點負現金流，沒關係，撐得住，隻要房子能升值，一切都是值得的。但，難道房子還能像過去幾年那樣瘋漲嗎？來，一起看看羊叔的分析，這房子究竟能有多少收益。

如上圖所示，按照這個房產的成交價格，目前利率和市場的租金水平，扣掉各種費用，房價每年按照6%的複利增長，持有10年後賣出，總收益是93%，平均每年的收益率是9%。這是小夥伴們預期的投資收益率嗎？

或許小夥伴們會反駁：羊叔，你對市場的假設也太悲觀了，才6%的升值率，這房子未免漲得也太慢了，靠譜嗎？

羊叔想說，整個投資房最後的收益率，取決於很多因素，但升值率絕對是最重要的因素之一。

上圖是FRED提供的San Jose-Sunnyvale-Santa Clara 都市圈從1975年至今的房價交易指數。在過去43年裏，一共經曆5次金融危機，房市在這5次危機中都受到了程度不一的影響。從數據可以看出，如果在1989年房市最高點的時候買入一直持有到今日，曆經30年，房產升值率是3.65%。如果從1994年最低點買入持有至今，曆經24年，複利升值率為6.5%。所以，在過去30年裏，排除2012年最近的這個周期（因為目前還處於這個周期內），房產的升值率在3%-6.5%的區間裏。

除掉最高的6.5%和最低的3%，羊叔覺得升值率為6%是個比較樂觀的假設。小夥伴可能說，不可能吧，這麽低，6%的假設實在太過保守啦，看看過去幾年，房價那是刷刷地往上串。羊叔必須承認，按照過去幾年的數據來看，6%確實過於保守了。但有兩點是需要考慮的：1）經過了過去幾年的快速增長，往後的增長速度勢必下降，難不成小夥伴覺得房市還能以11.7%增長再漲個十年不成？2）房地產是一個不動產，由於交易成本較高和流動性不強，普遍都是長期投資為主，所以對於升值率的預測，采用過往曆史的長期數據更為合理。

至於其他參數就不在這裏討論了，有興趣的小夥伴可以點擊這裏繼續閱讀灣區投資房不劃算係列2—參數討論。

下麵我們討論一下另一個極端情況：假設房市出現下跌，投資人以低於市場25%的價格買入該房產，是不是一個好的價位呢？

從上圖可以看見，購買價從118萬降到88.5萬，保持其他參數不變的情況下，持有10年後賣出，總收益從93%升到144%，平均每年的收益率從9%升到14%，絕對收益率提高了55%。這個投資收益能達到小夥伴們的預期嗎？如果達到了，恭喜你，靜候房市下跌再出手吧，如果不跌，請一定要忍住啊！

再看看現金流表：

 

即使以低於市場價25%的折扣買入，每年的現金流仍是負數，不同的是，由於買價低了很多，所以首付少了（從306,800降到230,100），貸款少了，每年的負現金流變少了。第一年的補貼從之前負的44671美元降到了負的24758美元。

由於房市真的出現了25%的下跌，新的問題又被帶了出來：1）是繼續持幣觀望還是買入？2）房子還能繼續以6%的速度複利升值嗎？是會再下跌還是止跌往上？3）租金在房市下跌的經濟大環境下能繼續以5%的速度繼續上漲嗎？4）空置率會不會上升還是繼續保持低位？。。。。。。

總歸而言，羊叔認為：在灣區買第二套投資房，對於大部分小夥伴而言，如果不是現金購買或者高首付（無杠杆或者低杠杆也意味著低收益率），實際上是一件增加日常現金流壓力的投資，因為一旦買入，就被房產綁架了。與此同時，如果投資收益率也達到小夥伴們的預期的話，買來幹嗎呢？趕緊找找其他投資機會吧。