風中依舊
風在細雨中微微吹過，我還是那樣迎著風讓雨滴潤著我的臉龐……
退休生活需要多少錢？ 這是一個無解的問題，也是永續的話題，眾多人答案的數字範圍較大地超過於一般人們的想象。 試想沒有儲蓄的人或低儲蓄低收入的人就不能退休嗎？不會的，他們到了一定年紀無論願不願意都要過退休生活。下一個問題自然而然地就是退休生活的質量問題，其實這才是大家最關心最熱衷於討論的問題。 著名媒體Market Watch 有很多文章關於退休計劃和在哪裏生活能夠達到人們設定的目標。 比如說有人隻有每年1萬7千美元的預算，但想要在海邊地方過優哉遊哉退休的生活，Market Watch的答案是到墨西哥某個海濱的城鎮。這說明在美國已經找不到消費在2萬美元以下的海濱城市，這戶人家就要選則離鄉背井但並不表明生活不好，恰恰表明會在同等預算範圍內生活會比美國更好。另外一個人家有每年9.7萬美元的預算，同樣尋求一個好的海濱城市退休生活。他的選擇就很多，從德州到佛州都可以。美國白人和華人消費觀念不同，華人在同樣的預算下可以過得更瀟灑滋潤，得益於來自於華人精打細算勤儉持家的好習慣。結論是窮人有窮人的活法，富人有富人的瀟灑。窮人也可以快樂後半生，富人不見得瀟灑一輩子。
更多的人是根據自己現在生活水平來計算退休費用。 比如說要存夠多少萬，資產多少萬，很多人把退休旅遊支出預算很多。所以這個退休生活費用的數據從幾萬到幾百萬不等，大家都在算自己應該在那個段落。我想說，放下心，你在那個段落都能退休，大家可以絞盡腦汁去算算算，目的是把事情弄明白說清楚。此外隨著科技快速發展和人類社會類型演變趨勢（假如說從資本主義向福利社會主義），幾十年後人們生活的便捷，社會高度福利化必將對窮人的退休生活給予最大的幫助。你就是個窮光蛋，也不見得生活的不好。 就目前而言，大家都會按照當前的社會狀態來規劃退休生活。總的來說，努力奮鬥，打拚事業，財富自然而來，退休自然有保障，生活自然會幸福，是中規中矩思維。
在美國這個所謂最富有的國度裏，事實上生活比較苦逼的是收入在中上層的人，也就是那批收入在top 20～10%之間的中產階級。這批人靠聰明才智勤勞刻苦奮力拚搏達到了人生價值高地，很大一批華人就落在這個檔次。這批人看起來事業有成生活光鮮，但他們交的稅不少，生活福利享受的不多，啥啥都要自己掏腰包。花費大頭部分比如子女教育跟同等成績低收入人家的子弟比很少拿到全額獎學金，醫療費用你得不到和低收入人群相同的優惠，裏外裏家有兩個娃的花費區別就在幾十萬元之多。這批人忙完了孩子再攢自己的退休養老錢，所有事情不靠社會靠自己，自然是酸甜苦辣鹹五味俱全。可是有些低收入人群還是怨天載道，覺得社會福利化不夠好，補助不夠多，貧富不均，懸殊太大等等。更有一批政治左派人物，如賀錦麗之流，借機宣傳炒作上位，說是公正公平，實則還不是偏向印度裔。好啦，爛事一大籮筐就不提了，今天集中一個話題，買房出租養老。 這是不是一個簡單穩妥的好辦法！
隻舉一個例子來說明主題，買房出租養老是否行得通。 一個4臥2.5衛2.35K平呎單棟獨屋買價35萬。 付20%首付，30年固定貸款利率為2.625%, 月付為$1125元，房子地產稅$320/月，HOA $30/月，總計 $1475元/月。租金每月收入$2600（對不起，我們這裏的租金就是這麽高），每月淨收入為$1025。按每年有十個月的出租率，每年可以遞增當年月租金$50～$100，三十年後房貸付清，房子的租金總收入至少為$525000或高達$742500。 減去聯邦和州的收入所得稅及30年的房屋維修費（按最高的可能性）即約占50%的出租收入，實際淨收入為$262500 ～$371250。 這個50%的數據隻是毛估算，各州各家會不同。如少於這個數你就更賺了。
此外按照過去57年美國房子價格中位增加了近20倍（見圖）曆史趨勢，也就是YoY增長率5.4%。 由此來推算，三十年後房價大概為4.8倍於現在的價格，既$169.5萬。 出租收入和房子增值總和為$195.75萬～$206.6萬。由於房價上漲地產稅也要上漲，最開始沒有計入這個因素，經估算三十年內按房價1%的稅率還需再交約50萬地產稅。也就是說7萬元的投資理論上在30年後會得到近150百萬的回報。看起來數目很驚人，不過別高興太早，如果扣除同期的通貨膨脹因素（YoY 3.7%）你的最終財產增加可能會接近折掉大半，就是7萬元的30年後投資回報約為今天的價值50萬（是今天的錢的價值而不是30年後的價值），這是實打實的增值。 對了，如果將房子三十年後出售還要給政府交一筆不菲的稅。TMMD看起來政府是最大黑道人物，吸血鬼。
咳…，算來算去好累。個人認為要想靠買房出租養老把退休生活過得好的話應該在退休那一刻你擁有4到5套中小型房產，也就是總投入最高為$35萬，再加上些輔助性的其它收入和存款，一切OK。並且希望你最好準備好退休後再快樂生活三十年。你們的意見？
注：所有的收入利潤推算都是按照最保守的估算及選擇，寧少算絕不多算，以免誤導。 所有的結論都是推算，不代表實際將發生事情。隻是說出歪點子，不給出建議，後果自負！有不對的地方請指正！
對不起，的確是我錯用了3.625%的利率。
三十年利率3.265%和2.625%貸$28萬的每月差別的確少於$100，為$96.26(=$1220.88-$1124.62)。
另外這個和所在地點政治氣候有關。你要是把房子買在紐約、舊金山、伯克利這種地方，你想靠出租房退休？做夢去吧。
算了一下，三十年利率3.265%和2.625%貸$28萬的每月差別是$152.32(=$1276.94-$1124.62)。
另外，兩個保險的開銷也應該計入在總支出裏麵。