房地產業巨頭山姆·澤爾對新冠疫情下美國商業房地產的看法

 

2020年6月11日

今天上午在家辦公，花100塊錢聽了美國房地產業巨頭山姆·澤爾Sam Zell 的一場視頻演說。

山姆·澤爾被譽為房產界的“山姆大叔“。擁有50億美元資本淨值的澤爾，在2008年《福布斯》“美國富豪400強”排行榜上名列第68位。

澤爾是股本集團投資（Equity Group Investments）的主席，該集團是私人股本和公開發行公司的混合體，包括了住宅地產（Equity Residential），一家業內領先的住宅公司；生活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家由300個度假和工廠預製住房協會的公司；資產信托公司（Capital Trust），一家商業房地產金融公司。

他最被人津津樂道的兩項輝煌業績是：90年代初在大家都不看好房地產的情況下，高杠杆融資購買大量資不抵債被拍賣的公寓。2008年次貸危機發生前，澤爾以390億美元的高價將他的旗艦公司，辦公物業公司（Equity Office Products ，簡稱EOP)，連同其資產組合中的540幢高級辦公樓出售給了黒石集團(Blackstone Group)。

山姆·澤爾今天講了一個小時，我把他講話的主要觀點整理如下，與大家分享：

聯儲會對利息的調整是正確的、適當的。所有的經濟學家對於5月份的失業率的預測都是錯的。美國經濟比這些經濟學家預測的要好。疫情過後的經濟反彈不太可能是V型或者L 型，更可能是U型。

人們雖然在家裏辦公了三個月，但是最終還是要回到辦公室的，對辦公室的需求會恢複的。說公司不再需要辦公室的說法是錯誤的。疫情過後的辦公室會保持6英尺的社交距離，所以人均辦公室使用麵積會擴大。公司為了控製開銷，會減少雇傭的人工，盡量用AI來取代。

澤爾認為工業地產有供過於求的危險，他說人們需要2~3年蓋一棟寫字樓，隻需要6個月蓋一個工業庫房。他認為旅館業需要比較長的恢複時間。受新冠疫情影響，單體別墅Single Family House出租前景非常好，是目前的投資亮點。在零售業房地產類別中有食品店、藥店和方便店的物業前景會比較好。其他的物業會有很大壓力。

澤爾認為美國各個大小銀行目前資本金準備充足，不會重現2008年次貸危機時大量銀行倒閉的情景。

商業房地產的價格會在2021年開始向下調整。很多業主目前對自己資產的評估還停留在疫情發生前的2020年1月份的價格，他們需要一段時間調整自己的心理，接受租金已經大幅下滑的現實，對自己的資產的價格有一個重新的認識。

澤爾控製的三家上市公司在過去幾年賣掉了153個物業，手握大筆現金。他計劃在今年下半年或明年上半年開始入市購買。

澤爾在他一生的房地產投資當中，堅持流動性liquidity的重要性。目前市場情況下，流動性更顯重要。

人們常說一個人要想事業成功，重點在於做什麽事情。我想說更重要的是跟誰一起做什麽事情。山姆·澤爾是一個睿智之人，在美國商業房地產市場的大變局當中，幾次準確地把握市場脈搏，做出了正確決策，建立了他的商業地產王國。我們房地產投資者應該學習他的理論和實踐，跟著他的步伐一起投資。