寧可錯殺 淺談房地產投資項目防跑路招數

很多朋友問，投資房地產項目怎麽防跑路呀？人家會不會把錢卷走？我回答，專業投資人的價值就體現在這兒，這部分風險是可控的。跑的了和尚跑不了廟！今天簡單說說幾招排除法。投資的原則是貴精不貴多。
大家一起看看下麵的這個簡單的短期改建項目，麻雀雖小五髒俱全。通過這個項目，簡單看看我們如何篩選投資項目。寧可錯殺一千，不能放過一個。我們更為熟悉的投資品類是小型住宅開發項目，但是舊房都改造不好，就別提新的了。

地理位置：巴爾的摩  馬裏蘭州        
物業形式：獨棟別墅重新裝修
投資抵押：第一優先物業抵押          
項目周期：6個月               年化利率：12.5%                      
投資金額：$94,000           起步投資：$10,000        
物業收購：$65,000           裝修費用：$45,000
銷售估價：$145,000         產品結構：物業抵押｜第一債權

＊文章最後有實際售價。

看看圖片和數據，靜想三十秒，稍微計算一下。第一印象，你會投資嗎？或者是你想投嗎？

簡單分析 - 外行看熱鬧｜

投資人首先看的是回報。奧，你第一眼看到的應該是12.5%年化，6個月期限。計算一下：假設投資了1萬美元，到了6個月項目結束，連本帶利拿回10625美元（$10,000 + $10,000 × 12.5% ÷ 12 × 6），淨賺625美元。假設投資5萬，賺$3,125。包圓整個項目，投資9萬4千，半年獲利$5,875。別看項目小，現金回報率要會識別。

二窺測一下風險。有物業抵押，還是第一優先，挺好。另外，還有開發商個人信用擔保。也就是說萬一他跑路了，最好跑出美國，否則為了這兒九萬多追死他，以後也就別混這行吃這碗飯了。美國是一個信用大國，所有居民和企業都有詳細信用記錄。沒有人拿信用開玩笑。那是自己的臉，很少有人自己抽自己的臉巴子的吧！中國的商業環境的凶險就不在這兒議論了，大家心知肚明。物業抵押加個人擔保，其實叫雙保險，比國內P2P好多了。P2P號稱有保障，跑路的還是不計其數，一大堆保險公司，你知道是保什麽的嗎？房地產項目有物業抵押，人跑了，房子和地跑不了，按合同歸我所有了，落個實物，靠譜。和尚跑了，廟在就不怕！

三看看物業啥長相。喲嗬，小房子滿精致的。從外觀看，柱子有點兒歪，房頂有點兒破。當然需要大修。3層，獨棟，帶院子。居住麵積1422平方英尺，相當於133平方米。占地麵積9726平方英尺，904平方米。買價6萬5，便宜，花個4萬5裝修，能賣14萬5千，有賺頭。

第四，周邊環境很重要！巴爾的摩是哪兒？穀歌一下。奧，Baltimore，美國第20大城市，距離首都華盛頓很近，還是港口城市，位置挺好。著名的約翰霍普金斯大學（Johns Hopkins University）就在那兒。還有現在最流行的美國運動品牌安大媽（Under Armour）總部在此。

單看投資回報和風險，是不是很誘人，投它個1萬塊？美元回報12.5%比人民幣回報12.5%強多了。美元抗通膨，又保值，還能實現資產海外配置。

別嫌項目很小很弱，雖然是小錢兒，投資人不要小看它，這裏學問不小。小項目要是看不出門道來，就甭提更複雜的商業項目了。牢記，投資是一個學習漸進的過程。投資注重穩健，從小做起，好比內功，必須紮實；急功近利遲早變成血淚史。這個項目經過啟點嚴密的審核，沒有通過。

深度分析 - 內行看門道｜

首先，我們看看誰來主持這個裝修項目，即項目的管理方。在奔往幸福的康莊大道上，誰開車很重要。我們是投資方，類似於銀行，相當於提供車的。啟點投資美國一二線城市的項目，不可能處處設點兒，我們需要跟優秀當地開發商合作，建立網絡關聯係統。啟點有開發建設經驗，可以介入項目操作，但是這個小項目我們隻考慮金融構架，我們沒有那麽多隻爪子，具體活兒該放手就放手，我們會定期審核。

這個開發商沒有任何犯罪記錄，沒有破產記錄，行業經驗10年多，規規矩矩，一直在巴爾的摩幹這個行業，每年做10-15個項目，業績良好，經驗很足，平均項目現金回報超過20%，平均周期小於6個月，算是個很有經驗的老司機啦。同時，他還經營物業管理公司，負責房地產交易買賣，找租客，維修，等等。嗯，有個問題，他為什麽不直接跟銀行貸款？銀行利息比私募貸款12.5%要低。啟點投資超過50萬美元的項目必然涉及銀行貸款債務杠杆。銀行借貸在項目中很重要，是對項目風險的一層保障。這個問題先放這兒，以後專門發文解釋。這個項目投資額小，所以我們可以當銀行，關鍵是如何構架資本結構，稍後會談到。

其次，地點位置。大家都知道，買房子要看Location，Location，Location！就跟炒股一樣，股民都知道止損，做到的僅為1%，99%炒著炒著就忘了，所以99%的股民都賠錢。沒原則是玩不轉的。投資房地產項目也得看地點。巴爾的摩那麽大，你了解嗎？是不是得開個車去實地考察一下？所謂眼見為實。至少先看看地圖吧。這裏，我也畫個問號。因為我知道，巴爾的摩有好些地方是犯罪黑人區。看看下圖，綠色代表安全，紅色代表犯罪區，此物業方圓1英裏有幾處高危區。回報再高，我們也不去。此外，學區一塌糊塗。

第三，看看數字細節。物業買入價格：$65,000，物業裝修費用：$45,000，加上過戶$6,660，一共$116,660。這是項目總支出。經費哪裏來？開發商自己出$22,660，管我們借款$94,000，總計也是$116,660。該計算的時候，就該動動手指頭，關於錢的事兒，再簡單，也不可以憑空瞎想，一分是一分。物業改裝完畢，能賣$145,000。於是有$28,340毛利。開發商購買物業之前，花了幾百美元請專業物業估價師做了一個30多頁的報告，上麵的意見的確是改裝後能買$145,000。再減去付給投資人年化12.5%的貸款利息，$5,875；和賣房子的經紀費用，因為他自己是經紀人，所以隻需付給買方經紀人3%，也就是$4,350，再減去$2,000過戶費用及水電煤氣和地稅，他6個月沒有白忙乎，淨賺$16,115。不錯呀，巴爾的摩的平均收入才3萬美元。

項目資本結構（Capital Stack），一目了然

上邊算數是簡單活動一下大腦。下麵的是關鍵。看幾個比例，很重要。比來比去就比下去了。貸款$94,000，物業改造後售價$145,000。這個比例是64.8%。學名叫LTV（Loan to Value），注意這裏的V是ARV (After Repair Value)。看著挺好一個比例。假設，開發商跑路了，我們有第一物業抵押，那就是說，物業歸我們了，我們可以自己賣，如果賣$94,000，我們不虧本兒。現實沒這麽簡單了！關鍵是物業能賣到$94,000這個價格嗎？開發商什麽時候跑路（假設）？剛才分析了，該物業翻修前估價$65,000，這叫As-is Value，又有個V。如果按這個V計算LTV，比例是144.6%。假設按市場價格賣了$65,000，我們投資虧損$29,000。雖然不至於像股票可能血本無歸，這種虧本買賣也不能做。當然，啟點投資有自己有拍檔施工隊伍做後繼，不怕他跑路。如果讓開發商去做，啟點必須嚴格控製金融構架。

 

第四，保障投資品質是關鍵，為了防止跑路，我們協商了這樣一個金融計劃。$94,000貸款不一次給開發商。而是分兩筆。第一筆貸款付$52,000，占物業買入價的80%，開發商自己出$13,000（買入價的20%）再加上$6,660的過戶費用，直接用於順利過戶。這叫保底兒構架。就算他過戶後跑路，我們花了$52,000買了一個$65,000的物業，不會虧。如果他跑路，他白白虧損$19,660，又毀了信用，傻冒才會這麽幹。

然後，開發商不是自己出了$22,660嗎，還剩$3,000。開工自己先墊上吧，等他的這個錢花完了，再倒貼點兒，這叫運營經費（Working Capital）。裝修到了一定程度，我們去審查核實，確認錢都花到實處，再報銷給他。這也是防跑路措施。我們還扣除了$6,463，做為6個半月的利息儲備。手裏還剩餘$35,538 的，一半一半，$17,769裝修費用，$17,769尾款支付。原則就是先辦事兒再拿錢，每一步都有保證。保護投資人投資是啟點的第一要務。

第五、第六、第七，簡單提一下。就是物業估值，物業比較，銷售部分，等等一堆，不一一詳述。

又是分析又是數據，讀者累了。你看懂了嗎？總之，每個項目到了我們手裏，經過這麽一通分析計算構架協商，經得住拷打的就隻能剩下最優秀的項目了。好似進了懸鏡司的牢房，沒有幾個人能經受住嚴刑逼供。通過這個例子，讀者應該能夠體會審核項目的關鍵是風險控製。

這個項目其實風險也不是特高，啟點不投，投資的大有人在。我們運用自己的行業知識和金融構架經驗能把產品做的很完善，保護投資資本，但是我們必須按原則去粗取精，隻選精品。所謂貴精不貴多。保證投資品質，而不是數量。我們做足功課，百裏挑一，讓投資人省心省力。但是做為投資人的你，需要具備一定的知識，不能人雲亦雲，有自己的識別鑒定能力，懂得項目是如何評審的。當然，這是我們提供的價值所在，不厭其煩盡心盡力，也會把盡職調查的結果透明的公布給投資人。我們對投資人也有要求，明白了，懂了，再做投資選擇。

這個項目我們花時間審核，但是沒通過。主要原因是 1）地點不好，2）LTV太高。今天先囉嗦到這兒。希望朋友們能收益，有收獲。

＊作者注：實際上，這個項目最後賣了19萬美元，比前期預估的售價14.5萬還高了4.5萬。

裝修後外觀

裝修後內部