驚心動魄！我的商業地產1031置換撞上Covid-19（2）

續上篇，年初賣了五萬尺倉庫，1/27/2020 Close Escrow。接著是1031置換物業了，沒想到演繹成了驚心動魄。

1031置換條例有45天識別期和180天交換期來實現資本利得稅延後繳納。


在賣倉庫Escrow期間正好碰上聖誕節和新年，和從中國來的媽媽和姐姐一家開開心心到處玩。也給我們賣方經紀人Tom打幾個電話希望同時開始研究置換物業，但他人影子都不見，最後他說 “Escrow沒有結束，款沒到賬沒有人會Take it seriously”。Tom這個美國牛仔高又帥，離了婚有兩個兒子一個做醫生一個大學快畢業，一個人輕鬆自在，哪裏有籃球賽哪裏有演出買了票就飛過去。估計他拿到我們賣倉庫的那大筆經紀費去逍遙了，中國人的未雨綢繆在他那裏完全沒影子。我姐她們1/6號離開美國，我們才開始研究1031置換條例知道時間緊任務重刻不容緩，隻能自己到處看看。那麽多的選擇著實讓我們像無頭蒼蠅，倉庫，購物中心，公寓大樓等等各有千秋每個都讓人心動。

我們自己在網上約了個倉庫去看，對方經紀是個土生土長的ABC，知道我們沒有經紀人就非常熱情，打了無數次電話想和我們簽約，他們公司會有個九人團隊來服務，包括市場調研，財務貸款分配方案等等。當時我和老公這兩個小白哪裏懂啊，還想著咱們這是買不是賣哪裏需要簽約這一說。後來才知道，商業地產和住家地產真是不同，很多Pocket Listing沒有經紀人等於沒有渠道看到好物業，加市場上商業地產在掛到Loopnet或別的平台上的往往是已經被好幾輪經紀人手上的投資者選剩下的，沒有經過專業篩選會掉到水缸裏。我們還是非常感謝他介紹了好幾個銀行貸款業務員給我們，最終選定的美女貸款員Viola就是其中之一。

我們給這幾個貸款銀行都遞上材料，搞清楚了我們的子彈到底能夠做多大點事，心裏有譜免走彎路。

並且，Viola還介紹了一個商業房產經紀人給我們，那是個入行4年的小胖子Jerry非常熱心主動，第一次見麵就帶了他的搭檔Victor，他們專注於Industrial物業，屬於Lee & Associates，這個公司比較小不用簽約。看了他們代理的一個倉庫，還沒上市正在開始做簡單裝修。當時沒怎麽看上眼但還是出了個低價，並說不用裝修。但人家還沒上市的倉庫怎麽會心甘情願這麽快低價賣呢，果然後來裝修完一周就原價賣出了。之後Jerry和Victor帶我們看了很多倉庫，最終定下了兩個新倉庫是同一個開發商的，一前一後各三萬尺，非常符合我們的要求，一個自用一個出租而且就近管理。這兩個倉庫現在還在建造中，四月底五月初通電，但現在洛杉磯正有居家令，會不會被耽誤完工導致不能過戶也難講... ...

話說另一頭，果然是來得早不如來得巧或者說還是緣份，最後我們和另外CBRE的經紀人Tony團隊簽了買方代理合約，專注商業購物中心。其實沒有第一個經紀的囉嗦我們也不會和第二個經紀團隊簽，不過最後決定因素還是他把他們公司的副總墊上了，那個白胡子老頭從Newport Beach趕來花了一整個下午，帶著大包文件講得頭頭是道，把我們對1031置換的疑問和顧慮全給打開了結，排除了購買公寓大樓，因為加州的Rent Control難搞，和這麽多租戶打交道即使有GM也不容易。第二天就和他們團隊簽約。也就是說光有緣份還不夠實力最重要。

這個時候離我們的Identification的時間隻有2個星期超級緊張了，定下兩個新倉庫後我們還可以再加兩個零售中心就符合用1031置換的三個物業條例（兩個新倉庫是同一賣家，同一個合約，做一個貸款可算成一個物業）。他們這個團隊5個人，馬上把我們這個案子優先排第一位，三天後我們去了他們在Newport Beach豪華辦公樓，他們把這幾天研究的幾十個地產按照優劣歸為A，B，C三檔，最後層層剝繭定下五個最有投資價值的零售中心，第二天開始我們到處看購物中心。

我們簽約在1月22號，第二天武漢封城了，我們那時每天跑來跑去看商場，周遭的城市都去了但來回都不近而且堵車厲害。一路上就關心封城和病毒，那時還是隔山觀火並且美國股市還在天天漲，每天看著股票賬戶到新高。萬萬沒想到這病毒跑得飛快現在到家門口了。 現在想來當時因為每天下午兩點半必須接女兒，所以都是趕得火急火燎的沒在外麵吃東西，估計那時已經有病毒在飄了。

看的物業其中最喜歡的兩個，一個租客全是全美連鎖餐館上市第三天就已經簽約，另一個我們還去看過三次地段好，租客都是全美連鎖店和美國銀行，但是賣家有個五年的貸款因為提早還款有罰款需要買家接下，做不成。轉頭第三個，那個當時經紀人就告訴我們已經有三家出價而且與出最高價的已經談了段時間而且還打聽到了別家出的價格，除非我們想出個高價試試，我們立馬決定出全額，果然對方接受了但要我們放5萬元不能退款的定金，我們答應並開心準備Escrow資料，但原先那個買家不願出局也出了個全額把我們這個當中衝出來的陳咬金給踢出了局，咱們這整個就是搭台給別人唱戲了。

這樣前後又被耽誤了幾天，那時我們的經紀也是非常配合到處找物業，幾乎每天我們都在到處看，最後幾天看了個Rancho Cucamonga的一個有三個全美連鎖飯店的非常可愛Cap Rate  5.7，直接offer對方配合很快簽約。最後一天又定了一個小retail center，有六個租客，其中四個連鎖店，還有個政府租的美國海軍招募點，這個賣家知道我們在1031置換最後一天所以還加了四十萬，沒辦法想想Cap Rate還有個6就忍痛簽吧，我們在置換確認到期日3/13/2020把這三個物業給填上交了。第二天女兒們的學校因為Corona Virus關閉，又到19號，加州頒布禁足令… …。

我們經曆了商業房地產最高峰，好東西一出來幾天就沒了。美國真是藏富於民，上千萬的商業物業競爭太厲害，全靠手快來搶。但是就一個月從高峰到了低穀，一個小小病毒把所有人給關在家裏，哪裏還有商業活動？

為了這個1031置換，我們緊趕慢趕的趕上了Covid-19, 本想利用這次機會最大化投資，但在這個飯店和各種零售行業全部關門的時期，購物中心的貸款是不可能了， 一個半月的心血就此作廢。我們對經紀人團隊覺得非常非常的抱歉，他們花了這麽多精力被這一場突如其來的病毒給攪了局。兩個新倉庫倒是已經進了Escrow，不知道能否順利貸到款，假如因為疫情不能貸款倒也不是壞事，說不定市場價格會調整… …說不定1031置換政府會同意延期… …。

在這個Corona Virus 橫行的日子，數字每天還在增加，眼看著馬上美國到五十萬人感染，今天不知道明天會怎樣，隻要活著就是幸福，疫情下每個人都是受害者，再計較得失已經沒有太多意義了。


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[兵團農工]

投資太大，看來一般人做不來。
更重要的是，不知道水深淺。