驅逐房客記 （9）

驅逐房客記 （9）

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     進入五月份，一切就緒，隻等七月法院開庭審理案子。律師告訴房東，大部分案子，約有三分之二，都是在開庭之前和解的。雖然勝券在握，房東也在考慮庭外解決，畢竟陪審團的裁決無法左右，各種可能性都存在。

    在房東經理和律師的電話會議上，律師根據以往的經驗，提出建議，房客7月底搬出，不追欠租。此建議沒吸引力，因打官司的結果也差不多，加上律師要收談判費 $5000，成本不低。況且時間還早，假如房客在7月之前離開，則可以接受。

    同時，律師也在和對方律師溝通。秘書私下透露：女律師開始接觸時堅定地維護房客的利益。後來也漏口風，說房客 Out of my control，房客要價給1年的租金金額，才肯搬離。價碼談不攏，基本上沒和解的可能。

    隨著疫苗接種大普及，疫情大為緩解。6月15日，加州全麵解禁。本來指望房東們的種種磨難會在六月底結束，開放 Eviction 。6月22日，洛杉磯縣率先宣布驅逐禁令延續至9月底，涵蓋無過錯驅逐，並禁止驅逐未經授權的居住者、寵物和其他。

    房東立刻就此新聞和律師事務所聯係。秘書鎮定地說，禁令隻是延長，不是新東西，原來怎麽做現在還是那麽做，不影響本案。

    房東問，輿論會不會誤導潛在的陪審員？ 秘書說，這就需要律師解釋引導，並且法庭亦會給予判案指南。

    正本清源，縣府關於驅逐暫停令 Eviction Moratorium 的官方版本抄錄如下：

    Under the County’s Moratorium, tenants may not be evicted for COVID-19 related nonpayment of rent, failure to pay back rent under the terms of a repayment plan for rent accrued during the Moratorium, as well as no-fault reasons, nuisance, denying entry to a landlord, or unauthorized occupants or pets – if related to COVID-19.

    可見有關洛縣政令的新聞報道用詞（遺漏了關鍵前提 COVID related) 和法律實際操作不是一回事。房客走到今天這一步，與洛縣禁令報道的從頭到尾的誤導難說沒關係。房東開始時也花了很多時間才弄明白有個前提。六月份又被新聞搞糊塗了。控方律師一直堅信會打贏驅逐官司。同理，辯方律師也明白，房客沒人患新冠病，也不可能為了賴著住下去而冒死染病，如此官司必輸無疑。律師不能退出代理客戶，到頭來隻能是一場無償的公益服務。辯護律師能做的是：說服客戶放棄無謂的抗爭，接受有利條件的和解。這也是房客的最佳出路。

    感謝上帝的庇佑恩典，大家都平安無事，活過了新冠疫情的大劫大難。主控的律師沒有得病，驅逐起訴不致中斷。房東經理沒人得病，證人證據得以呈堂。房客（授權的或未經授權的）沒人得病，CDC的病人保護令無效。出租房裏沒人得病亡故，白玉房與凶宅不搭界（上海話）。慶幸美國的法製沒有得病，正義最終占了上風 - Justice prevailed in the end。

    欲知後事如何，請看驅逐房客記 （1）

 

注1：請當網上虛擬故事欣賞:) 房東收集的40份材料沒在法庭庭審用上，能寫成九篇短文，亦不枉費辛苦一場。打官司帶來的精神壓力，不眠之夜終於成為曆史。

注2：新聞如是說，加州暫停驅逐令延長至9月30日，10月1日起，須先讓租客申請房租補助，未獲通過房東才能告上法院驅逐。