房貸impound account與房產稅supplemental tax

什麽叫房貸的impound account （又叫escrow account）

房子買了之後，相應產生的支出除了房貸之外還有房產稅（Property Tax）和房屋保險（Home Insurance），Impound account是指在每個月還款的時候除了本金和利息之外，還要把一個月的房產稅和房屋保險的錢交給銀行托管，然後到了要交房產稅和下一年房屋保險的時候，再由銀行把你已經交給銀行的錢中拿出相應的部分來交給county和保險公司，也就是一個“代收-代交”的作用。貸款申請的時候設立這個impound account是完全沒有額外費用的，中途也不會有。

Impound account的好處

簡而言之就是 - 方便，要renew保險和要交地稅的時候絕對不會忘記，銀行直接幫你把要交的錢付給county和保險。另外就是某些銀行在申請貸款有這個impound account的時候利率會好一些。

Impound account的缺點

一是每個月都要把一個月的房產稅和保險交給銀行，二是貸款申請close的時候需要交幾個月的房產稅和保險給銀行，這些錢都是在房產稅和保險沒有due的時候提前交給銀行托管的，所以從財政上來說占用了cash flow。不過如果覺得麻煩的話通常impound account可以在貸款申請close之後的一年之後打電話給客服關掉，那個時候銀行會把裏麵的錢全部退給你。

Impound account怎麽運作

以加州為例，加州的房產稅是一年交due兩次，一次是最遲4月10日交，涵蓋的是當年1月到6月的tax（6個月），另一次是最遲12月10日交，涵蓋的是當年7月到12月的tax（另外6個月）。假設某個人貸款買了房子9月份close且帶impound account，那麽在close的時候要交6-7個月的地稅給銀行托管作為reserve，為什麽呢？因為close之後的第一個還款日是11月1日，等到11月-12月的時候銀行的impound account就要向county交地稅了，但是如果隻是11月1日交了一個月的地稅的話，銀行並沒有足夠的6個月的錢交這個地稅，所以需要在close的時候就先收上去。交了12月due的地稅以後，impound account裏麵就隻剩1-2個月的地稅餘額了。同理，等到第二年4月份的時候，每個月收上去的錢就又多了五個月的（12月-4月），impound account裏麵就又“充值”成6-7個月的地稅了，相當於一個“池子”慢慢積起來。這個時候銀行就又有錢去幫你交4月份due的那半年的地稅了。

房屋保險也是一樣的道理，其運作就不多做贅述了。

Supplemental Tax是impound account不負責的

買房子之後，如果成交價比賣家當年的成交價高，那麽政府通常要收一個supplement tax，可以理解為“補稅”。以加州為例，如果說房子是9月份買的，那麽在close的時候賣家負責的是7月份至9月份的稅，而買家是負責9月份至12月份的稅，但是close的時候買家交的這部分稅是按照房子原來的價值而不是成交價交的稅，所以這部分錢需要按成交價來交給政府，什麽時候交呢?一般政府會在買房close的幾個月之後做assessment，所以一般會在close之後過幾個月給買家寄一個Supplemental Tax Bill。注意這個錢impound account是不管的，所以一定要記得自己單獨付給county，一般online pay或者支票都可以。Supplemental Tax買房後隻交一次。 而房產稅(地稅)Property Tax隻要擁有這個房子的話每年都需要交。