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cassywu

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Cassy Wu 為您詳談北美房地產

(2016-07-12 10:42:11) 下一個

您不可不知的北美房地產交易流程：

房地產交易不同於一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產作為一種特殊商品，交易的實質是產權交易，房地產交易完成的標誌是產權轉移。房地產價值量大，買賣房屋是美國人經濟生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權益，房地產交易要通過一個正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉讓方將產權轉移給受讓方，受讓方將購房價款付給轉讓方。

在交割開始之前，有關當事人要自己或通過代理律師做好各項準備工作。交割前要準備好的事項和文件包括：買方和賣方的結算陳述報告、合同、貸款文件、產權保險文件、業主人身保險、產權契約、首期款和交割費用等。

房地產交割在不同的地區有不同的做法，有的地區買賣雙方和房地產經紀人等全部要到場，有的隻要求買方到場。房地產的交割程序大致有如下兩種：

在美國西部地區，如加利福尼亞州等，房地產交割要通過一個作為買賣第三方的托管機構（escrow），由這個托管機構保證房地產買賣的公正、安全、中立。托管機構可以是代理律師行、產權保險公司、信托公司或專業托管公司。在交割開始時，按照預先擬定的交割指引，以托管機構為中人，賣方將有關房地產的文件、契約交給托管人，買方將購房款項也交給托管人，托管機構審查核實文件資料和款項後，雙方簽訂文件和契約，然後托管機構將文件交給買方並送登記機關登記，將款項按交割結算表付給有關各方，完成交割。

在紐約等美國東部地區，房地產交割的做法是，有關各方當事人在交割日聚集在商定的交割地點（交割地點可以是產權保險公司辦公室，買賣某方的代理律師辦公室等），雙方交換資料，代理律師進行最後的審查，然後雙方在各種文件上簽字，簽訂契約，轉移產權，買方付清款項（或首期款）和各種費用，或完成抵押貸款程序。然後，買方的代理律師或產權保險公司將有關文件送登記機關登記。

如果買房按揭來源於有聯邦背景的機構，那麽房地產交割程序要嚴格按美國聯邦“房地產交割程序法”（Real EstateSettlementProcedures Act---RESPA）規定的程序進行，要填寫美國聯邦住房與城市發展部製定的“規範化交割結算表HUD1”。

總之，房地產交割是房地產交易的最後一道和最重要的一道程序，也是買賣雙方反悔或彌補可能出現的房地產隱患的最後機會。因此，買賣雙方都非常慎重，代理的產權保險公司一般會在即將交割前再做一次產權搜索，確保萬無一失。

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