出租房折舊

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1011218.html  

 [今天重新複習了這個問題，看了不少的回帖，我自己重新捋了一下，希望現在我把這個問題理解清楚了，記下來，你們看是不是對。]

首先搞清一個問題：這個ordinary income包括不包括long term capital gain？也就是說賣投資房得到一大筆錢會影響（推高）ordinary income bracket嗎？回答是：不！我以前的疑惑，是對這個不清楚。
 

下麵，再看這賣投資房的稅，包括兩個部分：
 

一部分是房子的增值部分，即賣價減買價（包括一些花費）。這個是Capital gain，若持有房子超過一年則為long term capital gain. 
 

Long term capital gain rate現在Federal ordinary income tax brackets 為10% 和 15%的免交。從這點來說，說到退休無收入或收入能減少到這個水平（夫婦低於$74,900）的不失為一個好選擇。而brackets在25%, 28%, 33% or 35%的均為15% 。隻有Federal tax bracket 為39.6%才交20% 。而這個ordinary income是不包括long term capital gain的。所以long term capital gain的增加不影響ordinary income的brackets。

但是，如果ordinary income低，long term capital gain是不是就可以無限製免稅呢？也不是！這個需要下麵這個worksheet幫忙。大概那意思是你可以免一部分，超出的還是要按不同情況交的。

 

http://apps.irs.gov/app/vita/content/globalmedia/capital_gain_tax_worksheet_1040i.pdf

 

 

另一部分，為Depreciation recapture。這是把你本來應該交的，但延遲交的折舊部分上交。這部分的稅率也不是固定的，謝梁大轉的德易的糾正，是ordinary income tax rate up to 25%。如果你那時的ordinary income低，買投資房不會都按25%，而是和你的ordinary income tax rate相對應。所以，不必擔憂，你現在是15%的bracket，將來沒收入了，卻要按25%交depreciation recapture tax。

 

還有，推遲賣還有一個好處，因為這個Depreciation recapture up to 25%的稅率不compounding。這是個對房東極為有利的一個公開的秘密。即這個稅率不是按你所欠年限累加的，它隻在最後賣的時候算一次。

 

比如說你去年買了一房，Depreciation為10萬，若按25%算，等於你是借了IRS稅款2萬5千，這個2萬5千今後每年一分錢利息都不要，一直等到你賣房的那年還2萬5千。所以，這種無息的借款，不用白不用。這種好事今後每年都一樣享受。加上通脹的作用，現在的2萬5千二十年後就不是事了！
 

所以總的說來，隻要不怕被煩死，投資房賣得越遲越省稅。當然，風險是怕IRS耍流氓，把這個Depreciation recapture提高。但我想即使提高，也不會影響以前發生過的折舊。
 

下麵網友提的問題：買價40萬，賣價39.9萬，折舊8萬。無recapture稅對嗎？

不對！買價40萬，折舊8萬後，你的adjusted cost base是32萬。賣價39.9萬，雖然沒有capital gain但 39.9減32還有7.9萬的depreciated value,你要為這部分交recapture tax. 除非你賣價為32萬，則沒有了recapture tax。在這一點上IRS很聰明的。

簡單的判斷：賣價-買價+總折舊是否大於0，大於0要交，小於等於0不用。

我增加了一個計算器連接，這個計算器包含了capital gain和recapture tax的自動計算，甚至把州稅和3.8%的medicare surtax也加進了，希望對你有用：
 

 

 www.orexco1031.com/Calculators/CapitalGains.aspx

[以上隻是我的理解，需要幫助的請向專家谘詢]