外來人口最懂城市實力！這五個城市房價最有上漲動力
綜合近4年來人口的增加量和增長率兩個指標來看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長率也高，是近年來人口增速最快的城市
80後、90後的新一代勞動者對勞動環境的要求更高。相比傳統製造業工廠較為枯燥和單調的工作環境，這些新勞動者更願意選擇從事第三產業。在這種情況下，以製造業為主的城市正大力推行“機器換人”計劃，以解決日益嚴重的用工短缺問題。
今年以來，在去庫存等一係列刺激政策的作用下，房地產市場大幅回暖。不過在普遍回暖的情況下，市場的分化依然十分明顯。尤其是在一二線城市量價齊升的同時，大量的三四線城市表現比較平淡。
“政策刺激雖然可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向依然取決於供求關係的基本麵，歸根結底體現的是經濟發展和城市吸引力。”中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，人口淨流入是分析城市吸引力和未來房價走向的一個最重要的指標。
一般來說，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，這也使得大城市形成了盆地聚集效應，包括資金在內的各種要素資源向大城市聚集。
那麽哪些城市的人口吸引力更大？《第一財經日報》記者查閱了部分大中城市2015年的統計公報(其中成都、昆明、沈陽、濟南為2014年數據)，根據常住人口與戶籍人口數據，對各城市的淨流入人口及其占比情況進行梳理，進而分析各城市的人口變化和吸引力。
珠三角城市外來人口最多
必須指出的是，這些城市主要是我國的一二線城市，在城鎮化的過程中，這些城市是人口主要的流入地。但由於經濟發展的形態和階段不同，各個城市的人口流入量也存在著較大差異。由於部分重要城市的戶籍人口或常住人口數據沒有公布，在此不列入統計。
如表1所示，在列入統計的27個重點城市中，有10個城市的淨流入人口超過了200萬，主要位於東部沿海發達地區，隻有成都和武漢位於中西部。8個沿海地區城市中，珠三角有4個，長三角2個，京津冀2個。
其中，上海以981.65萬的淨流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多的城市。首都北京的人口淨流入數量達到822.6萬，位居第二。深圳緊隨北京，以782.9萬的人口淨流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。
在三大一線城市之後，“世界工廠”東莞的人口淨流入達到630.4萬，位居全國第四。第五是天津，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。由此看來，近年來天津經濟總量在緊追廣州的同時，常住人口也在不斷增加，甚至已經超過了廣州。
此外，製造業大市蘇州和佛山的外來人口也不少，均超過了300萬。
相比之下，人口淨流入墊底的是西部的直轄市重慶。重慶去年人口淨流入為-355.29萬。這裏麵的主要原因在於，作為一個直轄市，重慶的總人口達3000多萬，麵積達8.24萬平方公裏，人口規模相當於一個中等省份。其中主城區隻有1000萬左右，大量的人口分布在下轄區縣，在城鎮化的過程中，區縣人口除了一部分流向主城區外，有相當一部分流向了外省，尤其是東南沿海地區。
重慶市統計局的數據顯示，去年全年外出市外人口505.50萬人，市外外來人口150.21萬人。
實際上，近年來，隨著經濟的高速發展，重慶的常住人口也在明顯增加，例如2015年就比2014年增加25.15萬人，比2011年增加了97.55萬，位居各大城市前列。
若以淨流入人口占常住人口的比例來看，有10個城市的淨流入人口占常住總人口的比重在30%以上，這也在很大程度上體現了這些城市的強大吸引力。其中，珠三角的幾個城市遙遙領先，東莞以76.37%的占比位居各大城市榜首，外來人口是本地戶籍人口的3倍多。鄰近的一線城市深圳達到68.8%，外來人口是本地人口的2倍多。佛山以47.65%位列第三。
廈門則以45.3%的比例位居全國第四，外來人口也接近了戶籍人口數量。上海以40.64%位居第五，這5個城市的外來人口占比均超過了40%。在上海之後，北京、蘇州、廣州分列6到8位，這三個城市的這一比例在35%到40%之間。
津京渝增量大，省會受青睞
如果說人口淨流入量反映了一個城市對外來人口的吸引力，那麽近年來常住人口的變化則反映了區域經濟的發展變化。
由於很多城市到近年來才有常住人口的數據，因此本報以2011年數據為標杆，觀察過去4年來主要城市的人口流動變化。需要說明的是，由於部分城市到2012年、2013年或2014年的統計公報中，才有常住人口的數據，因此這些城市的數據相對不具備可比性，但仍可以從中管窺近年來其人口變化的走勢。
本報發現，過去4年間，常住人口增量絕對值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中，天津過去4年間增加了192萬常住人口，位居榜首。
從2006年開始，天津成為又一顆“耀眼的明星”。在一係列大項目、大投資下，天津從2007年後開始高速增長。2008年和2009年天津GDP增速均為16.5%，在省份中，僅位居內蒙古之後，名列全國第二。從2010年後，天津取代內蒙古，連續4年增速領跑全國。隻是在2014年以後，增速第一的位置才被重慶取代。經濟高速增長也吸引了大量的人才和產業工人進入。
據天津市統計公報，2011年年末全市常住人口1354.58萬人，比上年末增加55.29萬人，全市戶籍人口996.44萬人。到2015年，全市常住人口1546.95萬人，比上年末增加30.14萬人，年末全市戶籍人口1026.91萬人。
也就是說，數年間，天津常住人口年均增加50萬人左右，其中大部分是外來人口;同期，戶籍人口僅增約30萬人。
在天津之後，首都北京以151.9萬的增量緊隨其後。不過，近幾年來，北京力爭從根源上破解人口過多、交通擁堵、生態環境惡化等“大城市病”，積極推進京津冀協同發展，有序疏解非首都功能，人口流入速度也在減緩。數據顯示，去年年末全市常住人口2170.5萬人，比上年末增加18.9萬人。增長量已經低於前幾年。
位列三四位的分別是最大直轄市重慶和一線城市深圳，兩城過去4年的人口增量在90萬到100萬之間。
近年來，隨著沿海產業加速西進，一大批電子信息巨頭落戶重慶，重慶經濟快速增長。從2014年開始，在GDP增速方麵，重慶開始取代天津，在全國各省份中領跑。今年一季度，全市實現地區生產總值3772.73億元，同比增長10.7%，較全國高4.0個百分點。這已是重慶第九個季度穩坐第一。同時，重慶主城區的人口也在不斷增加。
排名第四的深圳去年在股市、樓市熱的推動下，經濟和財政稅收都保持較快增長，人口也迅速增長。全市去年年末常住人口1137.89萬人，比上年末增加60萬人，增長5.6%。這一增量占了過去4年增量的2/3，可見深圳去年人口增速之猛。
上海和廣州的增量也不小。上海以67.81萬的增量位居第六，值得注意的是，去年上海的外來人口首次減少。上海市的統計公報顯示，至2015年年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，同比增長0.3%，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%。相比2014年996.42萬的外來常住人口，2015年上海外來常住人口減少近15萬。
上海社會科學院城市與人口研究所所長、部門經濟研究所副所長鬱鴻勝此前對本報分析，2015年減少的15萬上海外來常住人口以外來務工人員居多，此次外來常住人口的減少與房地產業本身並無直接關係，而主要是與上海的產業結構調整有關，背後有三方麵的原因：一是近幾年上海在實行經濟轉型升級，產業結構調整後，低能級的製造業在萎縮，相應的企業轉移出去，用工就會減少。
二是上海在拆除違章建築，一些城中村、亂搭建現象大為減少，很多非法經營或者無證經營的企業在上海待不下來，相應人口也會減少。
三是上海群租房的整頓，因為群租會帶來安全隱患，所以上海各個區縣都在整治群租，相應的人口又會減少。
華南的一線城市廣州雖然隻有近兩年的變化數據，但兩年內增加了57.43萬，增長量也不小。尤其是，去年一年廣州就增加了41.61萬人。
此外，幾個人口大省的省會如鄭州、武漢、石家莊近幾年的增量都比較大，這也顯示出在近年來快速城鎮化的過程中，省會城市是重要的人口流入地。
以人口大省河南為例，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發達地區，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進入。因此，鄭州也成為近兩年來房地產市場廣為看好的二線城市。
廈門大學經濟學係副教授丁長發對《第一財經日報》表示，鄭州、武漢等人口大省的省城近年來在承接產業轉移方麵效果十分明顯，如鄭州通過吸引富士康落戶，一下子解決了大量的人口就業。這些省份的勞動力豐富，工資水平也不是很高，這也是他們吸引沿海一些大型企業轉移落地的重要基礎，“這些省份原來很多在沿海打工的人，現在都就近就業。”
如果以近4年的增長率來看，天津、烏魯木齊、深圳、鄭州、北京位居前五。天津無論是絕對值增加量還是增長率，都高居榜首。由於基數的關係，烏魯木齊、廈門、海口等城市雖然增加的絕對量不算大，但由於自身人口基數本來就比較小，因此增幅也比較靠前。尤其像廈門、海口等南方海濱城市，城市環境十分不錯，吸引了大量外來人口前來置業。
綜合近4年來人口的增加量和增長率兩個指標來看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長率也高，是近年來人口增速最快的城市。
哪些城市增長慢？
相比之下，一些城市近年來人口流入較為緩慢，甚至停滯。這些城市主要包括兩個類型，一是像沈陽、太原等城市來自能源重化工業省份，近幾年隨著能源價格的走低，這些省份的經濟受到很大影響。
而且，東北等地大多是計劃經濟色彩比較濃厚的地區，產業結構不太合理，重工業多、輕工業少，導致東北就業不足，人口南下。就業不足導致社會民生對財政的依賴度加大，經濟發展難度加大。
另一部分人口增長較為緩慢的城市是東莞、常州、蘇州、溫州等傳統的製造業城市。以東莞為例，2011年常住人口為825.48萬，去年為825.41萬，4年來略有減少。在鄰近的兩大副省級城市廣深的人口都快速增長的情況下，東莞、佛山的增速更顯緩慢。
為何傳統製造業城市人口增長慢?丁長發分析，由於目前國內各類成本問題和國內外市場約束，製造業非常不景氣。近幾年這些製造業城市的經濟和財政增速都已放緩。“製造業要在有利潤的情況下進行招工，工資水平不可能太高。”
丁長發說，中國的很多資源都是按照行政層級分配的，直轄市、省會城市和計劃單列市擁有更好的財政和金融資源，這些城市的第三產業也比較發達。目前服務業的景氣指數也遠比製造業來得高。隨著我國服務業增加值占比的不斷提高，加上服務業能夠容納的就業量更大，因此勞動力也更多地流向以第三產業為主的城市。
與此同時，80後、90後的新一代勞動者對勞動環境的要求更高。相比傳統製造業工廠較為枯燥和單調的工作環境，這些新勞動者更願意選擇從事第三產業。在這種情況下，以製造業為主的城市正大力推行“機器換人”計劃，以解決日益嚴重的用工短缺問題。
