選什麽樣的經紀賣房？

 

文/ Phillip

(皇家地產經紀 416 802 8128 )

人在北美，最強烈的感受，莫過於鋪天蓋地的地產經紀廣告．它給人一個印象，似乎地產經紀是北美最容易賺錢、賺錢最多的行業。這便促使向來以頭腦靈活、在各類考場上毫無懼色、遊刃有餘的華人、越來越多的華人湧入這個行業．

由於從業人數甚眾，銷售隊伍龐大，令即將出售自己物業的賣家常常不知所措，究竟應該相信哪一位，選擇哪一位?

選 熟人，唯恐其業務不精，又礙於麵子，涉及傭金敏感議題，實在不便討價還價；找那些人雲亦雲的大牌，又恐其業務太忙，左衝右突、疲於應付，從而顧此失彼．至 於那些隔三差五主動上門、態度極為熱情的經紀，又不敢憑其自我推銷而貿然予以信任，畢竟此事非同小可，試不得，也不能試啊！

其實，每個行業都有自己的標準和規則．依筆者愚見，選擇賣房經紀，主要應考量下列方麵：

一．人品好． 雖然買賣物業對於客戶來說，是一件幾年、十幾年，甚至幾十年才會有一次的大事，但對於受委托的經紀來講，不過是一筆生意．這就要求委任的經紀務要忠誠可 靠，盡職盡責，把客戶的事，當成自己的事，而不是單單衝傭金而來、而做．大家知道，有的物業掛盤當天就猝然出手，這對賣家自然不是件壞事，但對於忠誠盡責 的經紀，不會建議物主輕易出手，而是會幫助賣家，牢牢掌握銷售主動權，盡可能多地吸引買主來下＂Offer＂，以求賣個好價錢. 這即是說,人品好的經紀, 首先顧及的是物主的利益.

二．業務精．近年來，由於房源供不應求，在華人社區，似乎搶Offer已經成了規範，不搶Offer的物業，反倒會被認為是遭到市場＂冷落＂，一定存在著某些問題．然而，有經驗的經紀則是根據物業本身特點，選擇不同的銷售策略．客戶群廣泛，市場需求暢旺的物業，應釆取＂搶 Offer "、 即低開高走策略；反之，價值較高、結構、功能呱呱叫的物業，或價值一般，結構、功能差強人意的物業，則應采取＂高開高走＂或＂高開低走＂策略．聽起來像是 一加一那麽簡單，實際上在詭譎多變的市場，若想明瞭眾多買家心理，把握好銷售機遇，非得下功夫研究並有一定的實戰經驗和造詣不可．＂知己知彼＂，方能取 勝．

三．懂裝修．地產經紀有學習房屋結構的專門課程，但最實用的知識，莫過於裝修的學問．一般在售屋之前，賣家都會或多或少把即將"上轎"的＂物業＂打扮、裝飾一番．

 地庫翻新；廚房、洗手間布置；鋪地板、貼磁磚、壁磚，采用什麽材料；粉刷牆壁選擇何種顏色；門窗是否更換；家用電器使用情況；配電盤線路有無 毛病；暖爐工作是否正常；熱水鍋爐水溫能否達標；一氧化碳氣、煙火報警器的測試；房前屋後地磚用料的取舍等等，都是學問．作為一名掛牌經紀, 在物主對裝修外行的情況下, 應主動地為物主規劃籌謀, 力求節省人力物力,確保每一分錢都能給物業帶來增值. 去年，我在掛盤出售士嘉堡大中華超市後的物業，物主起先要把土庫已隔成的一個房間拆除，但在本人的一再堅持下才予以保留. 後來又請人裝了天花板，做了地麵，把房間粉刷一新，使物業增色不少．這裏有必要提到一件事，就是筆者帶客戶看房，曾幾次發現有些物主竟將小小的壁櫃改為兩件衛生間，結果反倒弄巧成拙，導致物業減值．

對於一名掛牌經紀，上盤前要對物業進行全麵、細致地檢查，甚至在必要時不惜爬上房頂、閣樓察看，一旦發現有令物業價值＂減分＂、亦即破損、髒亂地方，務要及早一一處理．

(這是標價近一百萬的房子,地基的裂縫顯而易見)

四．會布置．如果說裝修物業，事事處處是在給物業做＂加分＂預備，那麽，在對屋業內外環境、格局、外貌布置（Staging)時，則首先要想到＂減分＂，亦即把多餘、畫蛇添足的東西統統清理出去，避免給人一個壅塞的印象．盡量讓廚房、廳、臥室、走廊處處顯得開闊、敞亮．在此基礎上，再進行＂錦上添花＂，添加各種裝飾、擺設．我一般在上盤前，除了向物主推薦有關Staging方麵的網站，和把從前積累的各種裝飾樣板照片發給客戶供他們參考之外，還會帶他們參觀學習附近一些布置得十分到位的物業，以幫助他們由外行變內行，

把自己的物業裝扮得更精致更漂亮，更能迎合多數買家的胃口．若有客戶希冀更高審美要求，我則建議其聘請專業Staging公司，大致費用為$2,000-3,000/月（不包括臥室）. 朋友們可千萬不要輕看這一步驟. 依筆者的經驗,一個精心布置,充滿溫馨優雅的物業, 要比徒牆四壁的房子,雖然其它方麵互為伯仲,但在銷售價格上, 一定會有很大差別!

五．留心眼．雖然有"用人不疑，疑人不用＂之說，但畢竟路遙知馬力，日久見人心．大凡朋友、熟人，平時似乎關係密切，非到關鍵時刻、遇見大事，不能有更深入了解．所 以，為避免朋友間因利益不清而有傷和氣，一旦形成代理與被代理關係，便應依照生意場規則辦事．我在帶客人看房的過程中，常遇到一個奇怪現象，即掛牌經紀不 知所售物業的確切麵積，或是不曉得附近的學區．其實，網上查麵積付費不足十元錢，查學區也不過是區區幾分鍾時間．作為賣家，應對所委托的經紀是否準備了相 關信息，心中有數，並提出要求．

此外，在交易中，賣家應盡量防止經紀把自己的物業以較低的價格轉手給他／她的朋友．更要注意，掛牌經紀一手托兩家（即同時代理買方）時，銷售價格是否合理．

總而言之，＂害人之心不可有，防人之心不可無．＂對於首次共事，不了解的合作夥伴，更應如此．買賣物業是好事，總要圓圓滿滿，皆大歡喜才對．

在此，誠摯地希望各位同仁，切不可忘記＂錢＂能載舟，也能覆舟的古訓．我們做地產經紀的，應當經得起金錢的誘惑，一方麵要對得起客戶的重托，另一方麵要對得起自己的良心.＂成交＂不見得是硬道理，每一次合作心情愉快，留下溫馨、美好回憶才是!!