近日，一則爾灣的新聞引起了我的注意，“爾灣市府批準在2045年前，最多在該市興建57656戶住宅”。
新聞鏈接：https://www.worldjournal.com/wj/story/121360/8286935?
爾灣，位於南加州橙縣中部，屬於中上階層社區，深受華裔移民的喜愛。
十九世紀中後期，詹姆斯. 爾灣（James Irvine)從幾名小地主手中收購了大約11萬英畝的土地，麵積從太平洋直到聖安娜河。詹姆斯死後，他的兒子成立了爾灣公司來管理這片土地。
爾灣的早期曆史Irvine Ranch Historic Park
1888年，太平洋鐵路公司在聖地亞哥與洛杉磯之間設立了一個新的火車站。一開始當局以爾灣家族的Myford Irvine 來命名為Myford站，1914年改名為爾灣站。爾灣鎮就沿著這座火車站建立了起來。今天，這些爾灣最早的曆史建築被稱為爾灣舊城，在現在的五號公路與133號公路交匯處附近。
直到上世紀中葉，現在的爾灣市境內仍未進行大規模的城市開發。除了一個圍繞火車站建立的小城鎮、以及美軍陸戰隊“公牛”空軍基地（MCAS El Toro), 其餘地方基本上是果園、養牛場、農田。
此時，爾灣公司開始逐步出售土地來進行城市開發。1959年，加州大學向爾灣公司購買1000英畝的土地來建設新校園；爾灣公司以象征性“一美元”的價錢把土地“賣”給了加州大學；這座新校園後來被命名為爾灣加大。
爾灣加大建成後，當局規劃圍繞校園建起一座能容納五萬名居民的新城鎮。該城市被命名為爾灣，並在1971年正式建市。
爾灣市完全按照城市規劃標準來建設。幾年內，圍繞爾灣加大的Turtle Rock, University Park, Westpark, Walnut 等社區先後建成。其中Turtle Rock(烏龜岩）是建在山上的獨立屋社區，被稱為“老錢區”。
圖為爾灣的湖邊社區Woodbridge, 建於1970年代。
正當爾灣的南邊、西邊城市建設進行得如火如荼時，爾灣的東邊、北邊卻因為“公牛”空軍基地而停滯不前，噪音汙染令發展商望而卻步。
1999年，“公牛”空軍基地正式關閉，橙縣政府把它改造成大公園（而不是民用機場），爾灣北部的城市發展得以加快。
本世紀初，花果山、Northpark、Eastwood、Northwood、Woodbury 、Stonegate、Portola Springs 等北爾灣社區先後建成或者即將建成（這些社區的大部分屋主都要交HOA物業管理費，每個月幾百塊不等）。當屋主們歡天喜地地入住新屋時，發現他們除了要交1%的正常地稅外，還要每年多交一筆幾千塊錢的名為Mello Roos的“特別地稅”。
原來，自從13號提案在1978年通過後，加州地方政府被限製了地稅的征收。為了彌補新社區基礎設施建設（如道路、水電、學校）的支出，加州在1996年通過Mello Roos, 允許新社區向居民征收“特別地稅”，為期是房屋建成後的20至40年不等。
幾年前的北爾灣社區房價及華人屋主占比，數據源自小紅書博主
2010年，隨著美國經濟走出金融海嘯的低穀，爾灣房地產市場越來越熱，房價漲幅高於全國平均水平。現在，爾灣“老錢區”烏龜岩的房價中位數為240萬美元，尺價超過1000美元；北部占地麵積較大的新區花果山的房價中位數為320萬美元，尺價超過1100美元；東部新區大公園，房子麵積較小（據說住戶如果煮飯時缺醬油，可以透過二樓窗戶向鄰居借醬油，伸手即可拿到，說明兩戶之間相距很短），房價中位數為190萬美元，尺價為800美元。整個爾灣市的房價中位數為156萬美元，其中獨立屋的售價中位數為180萬美元。
爾灣花果山的冬天早晨。
爾灣現在有30萬名居民。除了因為宜居(氣候溫和、治安好）、學區好而吸引了很多人（尤其是華裔移民）前來定居外；爾灣的交通方便、工作機會多（包括爾灣加大、暴雪娛樂、博通都在爾灣），也在一定程度上抬高了房價。
KPMG辦公室，位於Spectrum Center 附近。
即使不買房，在爾灣租房也是很貴的。
花果山的四房獨立屋月租在五千至一萬美元，兩房公寓月租三千美元；大公園附近的四房獨立屋月租五千至九千美元，兩房公寓月租四千美元；Woodbridge 的四房獨立屋月租多是五千美元，兩房公寓三千美元；烏龜岩的四房獨立屋月租五六千美元，兩房公寓三千美元。
辦公室密集、交通便利的Spectrum Center 附近建了很多新的公寓（隸屬於爾灣公司）。單身公寓月租金$2620, 兩房最貴至$5005, 建築密度還可以。
從Spectrum Center 望向爾灣大公園
405號公路旁的Park Place Apartment Homes 建了幾座五層樓的公寓。我有認識的人住在那裏，建築密度較為密集，可能有上千個單位。單身公寓月租金$2800, 兩房最貴至$4300美元。
