有感於央視春晚上那句歌詞“貸款十年能還清”

年年看《春晚》。今年在看黃勃跑唱《我的要求不算高》那段時，聽到“貸款十年能還清”，心裏不由的“咯噔”了一下，中國現在的房價那麽高，“貸款十年能還清”是真的嗎？

在美國生活，我們中的大多數，或者絕大多數家庭都是靠借貸買房的。借貸中最常見的是三十年期，較少數的是十五年期。記得那一年，我們做了一個重新貸款，將三十年期的改為十五年期的貸款。可是第二年報稅時馬上發現這一年要繳的稅特別高。原來，貸款還有抵稅的作用。還貸款時（尤其是在三十年貸款的早期），每月支付給銀行的錢裏麵，大多數或絕大多數是用來償還利息的。而這部分用來償還利息的錢是可以免稅的。而十五年期的貸款，每月還利息的錢相對來說減少很多。所以家庭的稅賦也就增加了。

每個人的情況不盡相同，每個人的承受力和價值觀也都不同。有的人就是選擇早早地將貸款還清了，無債一身輕。但也有的人喜歡盡量借貸，能借多少借多少，計算的好隻要能每月能支付，借貸總有還清的那一天，到那時候因為底盤大，終究還是能跑贏那些早早還清貸款的人們。

看看本地那些老地主們（房主），如果他們的貸款是二十或者二十幾年前就開始的，以十萬美金的貸款（三十年前就是這個價！），一個月要付給銀行的也就是五百美金吧，小菜一碟！所以，貸款沒還清的或身肩重債的，也不用焦慮，這些老地主們的今天就是咱們的明天，哈哈，哈。

賜灣區房價高漲的福，我們這些生活在本地的中國人，有哪一個不是身負重債的呢？所以雖然有這個說法，叫“債多不愁”，但如果“貸款十年能還清”這是真的，那麽還是相當讓人羨慕的。

為了驗證“貸款十年能還清”這種可能性究竟有多大，筆者做了一個表（見下圖），比較中國和美國兩個家庭。中國家庭貸款總額是￥一百萬，按4.5%的利息，每個月的月供是￥7650，十五年固定。美國家庭貸款總額是$六十萬，按4.5%的利息，每個月的月供是$3040，三十年固定。

	中國	（4.5%）		（GDP8.0%）	（%）		美國	（4.5%）		（GDP3.0%）	（%）
年份	貸款	月供	純增長	家庭月收	月供占家		貸款	月供	純增長	家庭月收	月供占家
	總額			入遞增長	庭月入比		總額			入遞增長	庭月入比
1	1000000	7650	15300	15300	0.50		600000	3040	7600	7600	0.40
2			1224	16524	0.46				228	7828	0.39
3			1322	17846	0.43				235	8063	0.38
4			1428	19274	0.40				242	8305	0.37
5			1542	20815	0.37				249	8554	0.36
6			1665	22481	0.34				257	8810	0.35
7			1798	24279	0.32				264	9075	0.33
8			1942	26222	0.29				272	9347	0.33
9			2098	28319	0.27				280	9627	0.32
10			2266	30585	0.25				289	9916	0.31
11			2447	33032	0.23				297	10214	0.30
12			2643	35674	0.21				306	10520	0.29
13			2854	38528	0.20				316	10836	0.28
14			3082	41610	0.18				325	11161	0.27
15			3329	44939	0.17				335	11496	0.26
16									345	11841	0.26
17									355	12196	0.25
18									366	12562	0.24
19									377	12938	0.23
20									388	13327	0.23
21									400	13726	0.22
22									412	14138	0.22
23									424	14562	0.21
24									437	14999	0.20
25									450	15449	0.20
26									463	15913	0.19
27									477	16390	0.19
28									492	16882	0.18
29									506	17388	0.17
30									522	17910	0.17

在美國，家庭的貸款額是有規定的。原則上講，應該是在30%左右吧。但我這裏訂的是百分之四十，原因是一般中國家庭總是能想方設法將房子買的更貴一點的。所以，美國家庭的月收入是$7600。而這個收入應該是逐年增長的。怎麽增長？增長多少呢？我這裏就按照GDP來增長吧，一方麵這個數值是最捉人眼球的，另一方麵這也是可以預期的。美國的GDP年平均增長率算3.0%，因此家庭收入遞長這一目就是按此計算的，在第一年，月供占據家庭月入的40%。而到了三十年限，月供僅占家庭月入的17%。

那麽中國家庭怎麽計算呢？我這裏且按照家庭收入是月供（￥7650）的一倍來計算吧。這個中國家庭的月收入是￥15300（萬五，希望沒有抬的太高哈）。那麽因為中國的GDP是8.0%的年增長率，那麽家庭收入（在這裏不計較通貨膨脹等因素，也不計較實際購買力等，隻計較貨幣總額月入）的增長就會更快、更大。如在第一年，月供占據家庭月入的50%。而到了十五年限，月供僅占家庭月入的17%。

我們知道，在美國按三十年貸款，如果貸款者堅持每年支付月供十三次（而不是常規的十二次），那麽他或她的三十年貸款很可能會縮短三年時間。同樣在中國，在這個快速膨脹的經濟體內，我相信這個中國家庭隻要做出努力，是很可能在十年內還清貸款的。

“貸款十年能還清”，不假。

無言了

[xyz18]

國內房子沒房產稅， 零成本持有， 美國60萬的房子要交多少地稅， 沒法比， 即使還清了貸款還欠一輩的房產稅。

[xyz18]

國內以百萬的房子有幾個貸款的， 都是雙方父母和兄弟姐妹湊足了錢一次性買房， 哪像美國， 什麽都要靠自己，

[abcwenxue]

一年就能還清了，貪不就完了嗎。

[平民之子]

確實如此。

[nasastar]

一般國內都會提前還款，十年不算快，至少我家親戚一般都比這快