六年南加房東夢（15）- 索賠

2017年的六一兒童節，是我上小額法庭向Jackie追討水災損失的日子。

一早開車到離家不遠的法院，停車場的空位還不少。帶著一迭厚厚的材料，經過安檢來到指定的法庭門口。離開庭時間還有15分鍾，門口幾條長椅上已經坐滿了人，剩下的人三三兩兩地的站著。

等到8:30，法警把門打開了，他要求大家把手機完全關閉，然後大聲問離得最遠的一個殘疾人是不是也是來這間法庭的。得到肯定的回答後，他叫殘疾人先進去。大家自動讓出一條路來，讓他先走，然後有次序的魚貫而入。

法庭裏左右兩邊各有4排椅子，每排七個位置。左邊一半是原告的座位，右邊一半是被告的位置。幾個法庭工作人員已經就位。法警宣布了規則，比如，叫到原告被告的名字原告被告應該站在什麽位置；房間裏哪條線是不可逾越的；如果有證據要上交給法官，現在馬上在首頁上注明是P（原告plaintiff) 或者D（被告Defendant)；上庭時材料由他傳遞給法官，不能自己過去等等……

一個書記員開始點名，先點與公司有關的原告被告，然後是個人糾紛的原告被告。

我看了一下，房間裏的座位已經坐滿了，旁邊的走道上還擠滿了人。今天大約有五六十個案子要審，看來要熬一整天了，完全不是像我原先想像的一兩個小時就能結束。

點完名，負責調解的律師負責人給大家講話，說明調解的好處：很多情況下雙方溝通不良有誤解。如果雙方能麵對麵的交談，交換證據，互相理解，在正式上法庭前能達成協議，就能免去冗長的庭審過程。另一方麵，如果把決定權交到法官手裏，那就完全不可控了，有可能出現其中一方不願意承受的後果。

說完以後，每個案子中原被告雙方都到齊的就被請到法庭旁邊的一間大屋子裏。坐定後，律師一個個點名，問願不願意參加調解。想到我向小額法庭遞交案件之前曾經按程序發信件給Jackie要求賠償損失，她先找了個律師跟我聯係。但我把所有的賬單發給她律師後就沒了下文，她始終沒有表示願意賠償，因此律師點我的名時，我就說不願意參加調解。可是Jackie在後麵大聲說她願意參加調解。律師又反過來問我願不願意給她一個機會，我就同意了。

於是我們被一個女調解員帶到了一個小房間。以前隻在水災發生後的早上跟Jackie電話交談了幾句，一直沒有見過她。現在我們麵對麵站著，互相打量了一下，彼此沒打招呼。

Jackie是個白人，長相穿戴像個專業人士，眉清目秀，看起來比我大一點，旁邊還帶了一個年齡比她大幾歲的女性。調解員問她們是什麽關係，說是朋友。調解員問我，你同意她的朋友坐在這裏嗎？她朋友急忙說，我隻是坐在這裏陪Jackie，我一句話都不會說的。調解員說，如果你是她的家人，你可以坐在這裏。但你隻是朋友，那必須由她（指的是我）決定你可不可以留在這裏。想到對方有人陪著，而我沒有，心理上我就處於劣勢，甚至她隨時可以給Jackie暗示或建議，於是我說我希望她出去。

調解開始。調解員自我介紹，她叫Victoria, 本人也是律師。她說，我知道這個案子是關於漏水的糾紛，在加州，房子漏水是非常常見的，有的時候不是任何人的錯，可它就是發生了。她的話有點偏向於Jackie，我想她也是給我一個思想準備希望我能做些妥協。

像上法庭一樣，先輪到我簡短的說明事情發生的時間地點過程，接著我把帶來的文件給她們看，包括烘幹公司的賬單、房子裏麵受災範圍的圖示，保險公司對受災金額的估價以及我的保險的賠付金額。

Victoria 問我，為什麽Jackie的保險公司不肯賠付，為什麽我的保險公司賠付的金額低於我的受災金額。我說她的保險公司給出的理由非常奇怪，他們的理由是，Jackie事先並不知道水管會爆，事情發生後她也及時的修理了，話還沒說完，Victoria就插嘴說，"這說明水災不是因為Jackie的疏忽"。我說，"我不能接受這個理由，比如說你今天開車出去，你肯定不知道你出去會不會撞上別人，如果你撞上別人了，難道你能說我事先並不知道我會撞人，所以這不是因為我的疏忽，所以我沒責任。" Victoria馬上說，"那不一樣"。具體為什麽不一樣，她沒說明，我也至今沒搞懂。Victoria 又說，這件事情也說明了我的保險金額買的不夠。我說，如果漏水是發生在我自己的單元裏，我買的保險是足夠賠付的，我確實沒想到水會從天而降，而她的保險還耍賴不賠。

輪到Jackie說明情況，她說水災發生在半夜，她當時看到那麽多水湧出來也是慌了，而且她一直以為那水是從熱水器出來的，所以一直試圖打電話給熱水器公司，一點都沒想到水是從冰箱後麵的閥門流出來的。我的房客跑上去以後，她們一起商量的要叫911。後來他和保險公司通話，保險公司給她推薦了一家烘幹公司，可是那家公司那天太忙了，要安排到第二天才能來。那麽嚴重的水災，她不敢再等，隻能用第一家公司推薦的TSC公司，TSC公司後來也像訛詐我一樣訛詐了她，賬單給她也是$12,000。她的保險公司告訴她這個賬單太過分了，正常情況下應該隻是3、4000美元就夠了。她非常憤怒，就找了律師跟TSC打官司，打了一年多才把事情搞定，最後隻付小幾千塊。

Jackie對我被成功訛詐表示了同情。Victoria也說，那家公司訛詐你們是因為他們看到你們兩都是單身女性，對這些東西不懂，心理上也是處於比較弱勢的地位。

Jackie接著說，水災幾個月之後，她收到HOA的通知，要她去參加聽證會，聽證HOA幫我修理牆壁時花的$9000是不是應該由她來支付。聽證會上她跟HOA委員會說明了情況，最後HOA的決定是: 這不是她的錯，所以也沒有要求她來支付這筆給我修牆壁的帳單。她出示了HOA結論的信件。

聽到這裏我心裏也對她充滿了同情，甚至都想，算了不追究她了，但又一轉念，我同情她，誰同情我呀，我也沒做錯什麽事，可是卻要承受這種損失，最後嚇的急急忙忙把房子都賣了，完全打亂了我對退休的部署。所以我沒說什麽。但是我想這份來自物管會的證明拿到法庭上，對法官來說應該也是一個很有說服力的證據。我看Victoria也對她充滿了同情。

Victoria 問我，你要求賠付的金額可以降低嗎？這個金額Jackie肯定是不可能付的，否則你們今天也不會來這裏。我說，那也要看她願意付多少了。Victoria 說，那請你先在門外等等，我來跟她談一談。

在等待的過程中，我想，這個損失其實我自己也有一部分責任。雖然當時也心知肚明被那家無良TSC公司給訛詐了，但是也不知道該怎麽辦，也選擇了交錢。說起來這個損失全部要Jackie來承擔也有點說不過去。如果她願意賠我正常的烘幹價錢，也就是$4000左右的話，剩下的屬於我自己的錯，那我自己來承擔也還合理。

一會兒，Victoria出來叫我，Jackie出來我進去。Victoria關上門告訴我，Jackie願意出$4500，你覺得可以接受嗎？這個金額還稍微超出了我在門外想的價位，所以當時也沒有再多爭取一點就同意了。

Victoria 到門口把Jackie 叫進來，說達成協議了，你們談談付款的具體方法。Jackie走進來非常高興，主動跟我握手，說謝謝你謝謝你。

最後達成的協議是賠償金分八個月直接存到我的銀行戶頭。Victoria 說，我很高興你們都很講道理。很多時候，當事人為了幾塊錢爭得不可開交，你們沒有這樣。

我想，如果我當初還個價，也許能爭取到五六千吧，但是，算了吧，她也挺可憐的了。我這個投資房終歸還是賺了的。

我們一起回到法庭，法官把協議大聲念了一遍，問這是不是你們兩個人都同意的決定？我們表示沒有異議，書記員啪啪蓋章，我們一人一份判決書離開法庭。

臨別前，Jackie再次跟我主動握手說謝謝，互相留了電話號碼。糾紛以雙方都滿意的結果解決了。

$32000的水災損失，最後是我的保險付了$11,000修櫥櫃地板，HOA付了$9000修牆，Jackie付了$4500相當於正常的烘幹價，剩下的$7500是被烘幹公司訛詐的部分我自己承擔。

至此，靠出租房養老的美夢破滅。回想起來，或許買康鬥而不是獨立屋是個錯誤。如果是獨立屋，既不存在第一個出租房那樣由於樓下鄰居的不友好引起的好房客留不住的問題，也不存在另一個出租房“被水災”的問題，或許到現在都還能留在手上。

不過，總體而言，我不Handy，也不享受與租客打交道的感覺。每次租客有事找我，總是影響心情。如果退休了，還要常常處理出租房的事宜，那並不是真正的退休。找Agent管理我已經試過了兩次，在找房客上都不給力，還得我親力親為，終究不是最理想的退休方式。

或許在股市中保守投資才是更適合我的退休方式。

 

[smithmaella]

寫得挺好。有點失望您把它們都給賣了。

[萍蹤雲影]

回複 'qing_us' 的評論 : 同感！

[qing_us]

我當年買的兩個獨立屋出租也都賣了，我的出租還順利，房客們總體都不錯，也都是很decent。但還是費心。但換房客，小修理，房客對租房畢竟不是很關心。我是想正常工作之外能享受生活，不想在周末晚上花寶貴時間去掙不太需要的錢。掙錢是無窮無盡的，但一個人的生命，與親人相處時間是有限的。錢再多沒時間享受生活，我認為是不值的。賣掉出租房後，心理上輕鬆了許多。

[SCNC]

你現在想法是對的。在對的時候買獨立屋，出租，養著，再等時幾出手。

[萍蹤雲影]

回複 '心情夏秋' 的評論 : 當初覺得康鬥小，事情少。沒想到適得其反，把做房東能遇到的事大部分都遇到了。：）

[萍蹤雲影]

回複 'SCNC' 的評論 : 我或許在合適的市場還會買獨立屋，但可能會在市場差不多時賣掉，不會完全靠做出租養老了。謝謝跟讀。

[SCNC]

你寫出了很多出租經驗和教訓。但是，從哪裡跌倒，還是從哪裡爬起。投資房屋沒錯的。

[心情夏秋]

總結得真好，過來人的經驗值千金。也符合我對買康鬥出租的預期。謝謝你。相對來說出租獨立屋麻煩少一點，如果有好的租客會非常省心，因為牽扯到有院子，所以租約寫清楚責任明細就好了。

[萍蹤雲影]

回複 'SCNC' 的評論 : 太累了。再不賣怕要過勞死。：）

[SCNC]

賣了。

[SCNC]

人在有事的時候特別容易做出錯誤的決定。如你過早買了兩出租房。