井底之蛙的人生
隨著歲月的流失，除了增長了年齡，增多了皺紋，更希望同時增長了智慧和修養
正文
我的第一桶“金“，
我的第一桶“金“，數字說出來要笑掉你們大牙的，可是對於當年的我們來說可以算一桶。是我買了第一個房之後再慢慢存起來的，是怎麽存起來的呢？當年手裏剛存了1萬塊的時候我開始看房子，那時灣區的房價還很便宜，condo 6萬多的就很新了，就在公司旁邊。Single house 也就10多萬可以了，還是不差的區。比較之下我選擇了single house。看了半年，拿下了一個18萬的，首付10％， 還跟朋友借了$5K. 房子買好房客也同時找好了（分租出去），那筆現金租金很管用的。
一年後，用這筆錢加工作存的加蓋了房間自己住，把原來的3間全部出租，收入對當時的我們更可觀了。兩年多後有了我的目標第一桶“金”，5萬，開始學習買些股票。其實當時什麽都不懂，就知道買股票會賺錢，但連股票是怎麽回事都不知道，現在還是不懂，有這個心思是源於當年大陸剛開放有B股可以炒，要去深圳開戶，還必須有外籍身份，前夫家用我的身份開的，我們也投了點，後來離婚都被他家吞了，那時後話。
就這樣懵懵懂懂，走入了炒股行列。那時候真是好時機，到99年，就換新房子了，搬到山腳下，算為有錢人守門戶吧！雖然我買的也是快1M的房子，但山上都是超過1M的。還有個朋友買了整個山頭，17Acres. 他才真是一個傳奇。以前也提過，不過全是負麵的回貼，有空再詳表。這裏要說明，我當年工資不高，敢買這房，首先是因為公司股票上市了，開門紅，但首付是靠那5萬賺回來的和第一個房子賣了，翻了一翻，貸款還好不算太多。這裏還需要插播顯擺一下，人還是有運氣的，我們工作的這家，公司招的人都是從中國直接來的H1, 我買房的那年，印象最深的是當年的toyota camry 兩年無息貸款（那時它算個好車對中國出來的人說），供$1K一個月，好些同事買了，而我用多供一點的錢買了房，幾年後，這個差距就拉大了。
再說工作，
我和前夫都沒學曆，從technician做起，他比我先進公司，先在生產線，3個月後準備跳槽，被留住，升職加薪在R&D 做了，什麽title 呢，engineer，相信嗎，肯定認為不可思議吧，我想這超出了大家的認知範圍了。而且一做就是8年，離開時title 已經是staff engineer 了，手下管著好幾個PHD（這也是他後來越來越狂妄的原因）。經過了我們原始公司上市， 也經過了被大公司買去股票再飄升的階段。他還有好幾個專利，因為這專利，公司每賣一台儀器，我們還另外拿分紅，是秘密協議，其他同事不知道的。那時是我在實驗室跟他一起做，所有測試，報告，包裝，出貨是我做的，對電腦一點不懂的我，用有限的三腳貓功夫把工作也做好了，完全自由發揮的。而所有的儀器，更是用得最熟，常常教新人，可是我真對它們的原理一竅不通，可是當年別人不這麽認為。要說真是我運氣好，那麽多engineer誰都肯教我，不管男女，我那時也好學，R&D幾乎所有部門都幹過。
運氣，機會 和膽量。
能趕上公司IPO上市，這是實實在在的運氣。但同樣的運氣，能不能留住財富，又跟個人的性格有關了。公司給我們是$1／share, 上市就過30了，等我們6個月的window 可以開賣的時候，是$37左右。這期間有人拋了後看著股價一路飆升，捶胸頓足的後悔，從此發誓再也不拋了，要等到最高點，有這些想法的偏偏都是PHD們。我從不後悔沒賺夠，$1到$ 37，我覺得超出我當初的預期了，而且又沒有全部拋，也不可能全部拋售，要分4年exercise 我們的 stock options。 我幾乎是沒3個月拋一些，後來孩子爸看到股價像火箭，也不舍得拋了，那我也由他了，他當時options 比我多多了，職位高嘛：）
這裏又要顯擺一下我的遠見了， 公司派股票的時候，根本不知何年能上市，是遙遙無期的，公司給我們兩個選擇，一個是先買下來，公司可以先借給個人，付6％的利息。那麽上市賣股票時候，是從買下來日子算你擁有的，超過2年，capital gains tax 是15％那時。還有一個是options only, 等上市了，你再賣出去，那麽中間的 gains 就要pay income tax. 肯定比15％要高。你們大概猜到了我們是借錢的少數人。 賣股票省的稅就不多說了。 更為驚喜的是公司後來根本都沒要我們的利息，主要也是很少幾個人借了錢買下來了。
餡餅的餡掉了。
最後股價100多時被收購了，更是直接衝到了快200. 那時人人臉上洋溢著美刀的快樂。。連生產線的早期老員工都身家過1M了，那個時候周圍的餐館都爆滿，人人興奮的談論著股票，阿貓阿狗都進場撿錢了，我沒學過經濟學，也沒宏觀的思維，本能的感覺到不對勁。當時當然沒有一個人聽得到我的聲音的，身邊那個人更是嘲笑我，頭發長，見識短。我們見證了最高峰，它調頭的時候也是一瀉千裏的。 這時捶胸頓足後悔沒早拋的多了，也有高點拋了，有投進其他股票被套牢，當年卻要補交幾十萬capital gains tax的。幾個月之內如同坐了過山車， 真真嚐到了悲喜兩層天。我和孩子爸也是因為股票矛盾激發的，下麵等我再細說我們paper money 從超過5M歸零的故事。
當公司股價腰斬的時候，我正在家待產生老三，跟他商量，把股票都拋了，用現金1M買幾個周邊的投資房，以備萬一被雷，我們還可以有收入支撐這個大家，正好再趁這個機會用個幾年去野雞大學讀個學位（好多人進過這學校的哦），其他多餘的錢他可以隨便造，他不但不願意拿錢投資房子，還把全副身家投進股市，還借margin. 為了抄底。說股市回頭，一百萬就變幾百萬了，比房子升得快多了。怎麽說他都不聽。終於有一天，我自作主張想把所有股票都拋售。因為不是market price 拋售，我設了limit, 當天沒到我的設定值，沒成功出手，被他知道了，從此我失去了進入帳戶的權利，他改了密碼。結局也是可想而知的。
正式分居的時候，爛船也還有幾斤釘的，我選擇了要沒付完貸款的房子和手裏的現金。他選擇的是股票，那是他翻本的希望。可是股市沒有按他的期望走，他血本無歸了。分居後，我選擇了離開那個城市，拖兒帶女的來到一個陌生的新城市，也是原來我打算投資房產的城市。這裏是我重新出發再烙薄餅的地方。
重新出發
2002年，股市不景氣，可這個城市的房市剛剛開始起步，我用有限的資金，無限的熱情投入到烙薄餅的行動中，當時到處彩旗和彩球飄飄（builder蓋新房，樣品房前的彩旗和天空漂浮的氣球）。 定一個新房，隻要$5000定金，等幾個月房子蓋好，才開始貸款交房，這時房價漲了幾萬，再馬上掛牌出售，20％的首付馬上能有80％到100％的回報。一年倒騰幾個房，就夠生活費了。
也是基於這個投資環境，我瀟灑的付出了10萬給孩子爸簽字離婚，他不離婚，我很難投資，每一次買賣都必須他簽字，他一刁難機會就會跑了的。後來市場實在太火了，定金提高到1萬，我資金多些了，就轉攻好區的中高價位的房子，反正是按比例升值的，寧願少搞幾個，少花時間，少花精力買賣，但回報差不多的。搞兩個要2 萬的定金，做兩次的貸款，上兩次的市場去賣。多花很多時間精力的。
紅火了幾年，當賣樓花要連夜排隊抽簽的時候，其實市場就開始危險了，我就打算觀望了。最後一個逃掉的時候，是在個不好的區，那時實在找不到房子了，沒賺多少，是首付錢的50％。拋完之後6個月，接手的那人就虧錢開始賣了。要說明一點的是，我當時有客人和朋友跟著我轉，我買哪，跟著買哪，我拋，跟著拋。但也有不跟我拋的，包括我姐夫，當時嫌賺的少，買賣一次，扣完稅隻有首付的25％了，怕我們做經紀的賺多了。。
我的寒冬來臨了
2005年底剛開始下滑時如果想出手的房沒來得急出手的話，那麽就失去了最後的機會，我的寒冬也開始了，2006年我沒任何收入和買賣，勸過幾個觀望的客人在還有profit時拋售他們的房子，因為租金不能cover 所有的支出，我這樣的勸導有兩個原因，一是我真的認為房價要掉，短時間可能回不來，（但真沒想到會掉那麽多），二是我也希望有些交易，但人們選擇性的認為我是為了要賺他們的錢，讓他們失去房價再回頭的機會。之前開貼出題問過大家我當時的經濟狀況該如果選擇http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594664.html
還有我當時的選擇和做法http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594847.html
春天又到了：）
2008年，房市在降了30％以後開始穩了一些，這時有好多short sale和銀行房，那些個投資者開始行動了，我的daycare 也在這一年底徹底結束了，生意開始好轉，有成交，自己也開始準備再次進場，2009年是豐收的一年，也是房價開始觸底的一年，更是大部分人還在觀望的一年，我沒多少現金在手，跟contractor 合作做flip倒舊房，回報是35％到50％，好區現金流不錯的也可以自己留著當投資房的。
2010年更多的投資者進場了，不那麽好拿銀行房了，從這一年開始我選擇性的挑客戶了。這裏要說的是，在買賣short sale 和銀行房時是有些trick 在裏麵的，尤其是short sale 房，賣方經紀是可以搞些鬼的，這裏不細說。就是你出價高不一定能拿到房子，怎麽都搶不到房的，有時要直接找listing agent, 他／她想做dual agency. 多拿commission 的，有時不是，是另外的情形。我挑客戶的原則是完全不懂的，或者完全懂的，合作起來很愉快，中間那些半懂裝懂怕經紀騙他／她的，怕自己比別人多付了錢的，怕市場不穩反複猶豫糾結的，為了回扣斤斤計較比來比去的，還有隻看爛區便宜的（我怕危險，因為還要幫他們打理出租）， 一概不接。我不給回扣，這裏房價不高，沒賺多少錢，拿到一個房起碼要下10個8個offer, 看的房就更多了，當然中間有些可能我對他們的判斷失誤了，不要緊，錢又不是一個人能賺得了，賺得完的。
完全不懂，信任我交托給我買賣的，我反而更盡心盡力，不要辜負了他人的信任，斷了自己的後路。完全懂，可能比我更懂的人信任我，大家一起討論，還可以跟他們學東西，是非常愉快的，這兩種人都是買多套房的，除了第一套會親自來考察，以後隻有拿到了房子做inspection 才來看，因為這時還可以選擇退出的如果不喜歡，沒什麽損失。
這些人信任我，幾十萬的房都不來看，是因為第一次帶他們的時候，我們的眼光差不多，其實80％的人眼光都差不多，你看上的別人也看上了，你看不上的人家也看不上，再有，我幫他們租出去的租金往往要比我當初報給他們的租金數要高（這很重要，說明我不是信口開河，為了成交下套蒙人的）不能細說了，有廣告的嫌疑。
未來期待中的餡餅。
從年中開始房價就穩在這裏，沒往上升了，是利好消息，今年底這個時候房價不升反降，那麽未來幾年肯定是良性的增長的，年初的時候那個漲勢嚇壞我了，半年漲了25％，如果繼續攀升，肯定不正常，剛爬出穀底，又要掉下來的，可幸，穩住了。有了些資本，光買賣，倒賣房子還是薄餅，要做成餡餅就得轉型，我打算搞個大點的工程來做。想法是這樣的。假如我看好了一塊地，可以分割的，有個破房在上，需要花10多萬重建，建好後可以先出租，房價也會提升個20多萬，這個房子再拿去重新貸款，把原先投進的現金大部分套出來。那麽租金可以cover 支出，打平。套出來的錢還可以繼續買賣一下，留一些做分割的資金。這是最保守的做法，沒有風險。
分割這塊地，需要大概兩年時間，假如可以分成10個Lot, 每個lot 的地可以賣10萬（現在周圍房子的地的估價是8萬左右），每個lot大約需要1.5萬接上utilities 管子，20萬肯定足夠了。兩年後，如果想簡單，可以單賣lot，也可以根據當時房價來考慮是否自己建房，哪個收益更好就考慮哪個，如果要建房，資金肯定不夠，不過呢，我想一定要找個contractor 共同投資，材料費，人工費加當時能賣出的地價是總投入，地價是我的，看他想投多少股份決定我要補上的資金差額。這樣我比較放心，不用天天監工，質量也比較有保障。市場好的時候，沒蓋起來就賣了，資金也可以很快回籠。另外重建後的平房，想跟朋友合夥開個老人看護，或者就租給她開。等兩年後可以賣lot 或蓋房時，再轉移看護中心。現在有朋友有興趣跟我合作，我還在考慮要不要，如果合作，當然個人風險降低，我資金也不那麽緊張，但挑選夥伴不容易，有的人可以做朋友，但絕對不能合作做生意。合作，理念和個性要非常接近才行，或者她就入幹股，不參與具體事務。我不貪心，這個要做成，真的是個不錯的餡餅了。
祝福我美夢成真吧！
我的第一桶“金“，數字說出來要笑掉你們大牙的，可是對於當年的我們來說可以算一桶。是我買了第一個房之後再慢慢存起來的，是怎麽存起來的呢？當年手裏剛存了1萬塊的時候我開始看房子，那時灣區的房價還很便宜，condo 6萬多的就很新了，就在公司旁邊。Single house 也就10多萬可以了，還是不差的區。比較之下我選擇了single house。看了半年，拿下了一個18萬的，首付10％， 還跟朋友借了$5K. 房子買好房客也同時找好了（分租出去），那筆現金租金很管用的。
一年後，用這筆錢加工作存的加蓋了房間自己住，把原來的3間全部出租，收入對當時的我們更可觀了。兩年多後有了我的目標第一桶“金”，5萬，開始學習買些股票。其實當時什麽都不懂，就知道買股票會賺錢，但連股票是怎麽回事都不知道，現在還是不懂，有這個心思是源於當年大陸剛開放有B股可以炒，要去深圳開戶，還必須有外籍身份，前夫家用我的身份開的，我們也投了點，後來離婚都被他家吞了，那時後話。
就這樣懵懵懂懂，走入了炒股行列。那時候真是好時機，到99年，就換新房子了，搬到山腳下，算為有錢人守門戶吧！雖然我買的也是快1M的房子，但山上都是超過1M的。還有個朋友買了整個山頭，17Acres. 他才真是一個傳奇。以前也提過，不過全是負麵的回貼，有空再詳表。這裏要說明，我當年工資不高，敢買這房，首先是因為公司股票上市了，開門紅，但首付是靠那5萬賺回來的和第一個房子賣了，翻了一翻，貸款還好不算太多。這裏還需要插播顯擺一下，人還是有運氣的，我們工作的這家，公司招的人都是從中國直接來的H1, 我買房的那年，印象最深的是當年的toyota camry 兩年無息貸款（那時它算個好車對中國出來的人說），供$1K一個月，好些同事買了，而我用多供一點的錢買了房，幾年後，這個差距就拉大了。
再說工作，
我和前夫都沒學曆，從technician做起，他比我先進公司，先在生產線，3個月後準備跳槽，被留住，升職加薪在R&D 做了，什麽title 呢，engineer，相信嗎，肯定認為不可思議吧，我想這超出了大家的認知範圍了。而且一做就是8年，離開時title 已經是staff engineer 了，手下管著好幾個PHD（這也是他後來越來越狂妄的原因）。經過了我們原始公司上市， 也經過了被大公司買去股票再飄升的階段。他還有好幾個專利，因為這專利，公司每賣一台儀器，我們還另外拿分紅，是秘密協議，其他同事不知道的。那時是我在實驗室跟他一起做，所有測試，報告，包裝，出貨是我做的，對電腦一點不懂的我，用有限的三腳貓功夫把工作也做好了，完全自由發揮的。而所有的儀器，更是用得最熟，常常教新人，可是我真對它們的原理一竅不通，可是當年別人不這麽認為。要說真是我運氣好，那麽多engineer誰都肯教我，不管男女，我那時也好學，R&D幾乎所有部門都幹過。
運氣，機會 和膽量。
能趕上公司IPO上市，這是實實在在的運氣。但同樣的運氣，能不能留住財富，又跟個人的性格有關了。公司給我們是$1／share, 上市就過30了，等我們6個月的window 可以開賣的時候，是$37左右。這期間有人拋了後看著股價一路飆升，捶胸頓足的後悔，從此發誓再也不拋了，要等到最高點，有這些想法的偏偏都是PHD們。我從不後悔沒賺夠，$1到$ 37，我覺得超出我當初的預期了，而且又沒有全部拋，也不可能全部拋售，要分4年exercise 我們的 stock options。 我幾乎是沒3個月拋一些，後來孩子爸看到股價像火箭，也不舍得拋了，那我也由他了，他當時options 比我多多了，職位高嘛：）
這裏又要顯擺一下我的遠見了， 公司派股票的時候，根本不知何年能上市，是遙遙無期的，公司給我們兩個選擇，一個是先買下來，公司可以先借給個人，付6％的利息。那麽上市賣股票時候，是從買下來日子算你擁有的，超過2年，capital gains tax 是15％那時。還有一個是options only, 等上市了，你再賣出去，那麽中間的 gains 就要pay income tax. 肯定比15％要高。你們大概猜到了我們是借錢的少數人。 賣股票省的稅就不多說了。 更為驚喜的是公司後來根本都沒要我們的利息，主要也是很少幾個人借了錢買下來了。
餡餅的餡掉了。
最後股價100多時被收購了，更是直接衝到了快200. 那時人人臉上洋溢著美刀的快樂。。連生產線的早期老員工都身家過1M了，那個時候周圍的餐館都爆滿，人人興奮的談論著股票，阿貓阿狗都進場撿錢了，我沒學過經濟學，也沒宏觀的思維，本能的感覺到不對勁。當時當然沒有一個人聽得到我的聲音的，身邊那個人更是嘲笑我，頭發長，見識短。我們見證了最高峰，它調頭的時候也是一瀉千裏的。 這時捶胸頓足後悔沒早拋的多了，也有高點拋了，有投進其他股票被套牢，當年卻要補交幾十萬capital gains tax的。幾個月之內如同坐了過山車， 真真嚐到了悲喜兩層天。我和孩子爸也是因為股票矛盾激發的，下麵等我再細說我們paper money 從超過5M歸零的故事。
當公司股價腰斬的時候，我正在家待產生老三，跟他商量，把股票都拋了，用現金1M買幾個周邊的投資房，以備萬一被雷，我們還可以有收入支撐這個大家，正好再趁這個機會用個幾年去野雞大學讀個學位（好多人進過這學校的哦），其他多餘的錢他可以隨便造，他不但不願意拿錢投資房子，還把全副身家投進股市，還借margin. 為了抄底。說股市回頭，一百萬就變幾百萬了，比房子升得快多了。怎麽說他都不聽。終於有一天，我自作主張想把所有股票都拋售。因為不是market price 拋售，我設了limit, 當天沒到我的設定值，沒成功出手，被他知道了，從此我失去了進入帳戶的權利，他改了密碼。結局也是可想而知的。
正式分居的時候，爛船也還有幾斤釘的，我選擇了要沒付完貸款的房子和手裏的現金。他選擇的是股票，那是他翻本的希望。可是股市沒有按他的期望走，他血本無歸了。分居後，我選擇了離開那個城市，拖兒帶女的來到一個陌生的新城市，也是原來我打算投資房產的城市。這裏是我重新出發再烙薄餅的地方。
重新出發
2002年，股市不景氣，可這個城市的房市剛剛開始起步，我用有限的資金，無限的熱情投入到烙薄餅的行動中，當時到處彩旗和彩球飄飄（builder蓋新房，樣品房前的彩旗和天空漂浮的氣球）。 定一個新房，隻要$5000定金，等幾個月房子蓋好，才開始貸款交房，這時房價漲了幾萬，再馬上掛牌出售，20％的首付馬上能有80％到100％的回報。一年倒騰幾個房，就夠生活費了。
也是基於這個投資環境，我瀟灑的付出了10萬給孩子爸簽字離婚，他不離婚，我很難投資，每一次買賣都必須他簽字，他一刁難機會就會跑了的。後來市場實在太火了，定金提高到1萬，我資金多些了，就轉攻好區的中高價位的房子，反正是按比例升值的，寧願少搞幾個，少花時間，少花精力買賣，但回報差不多的。搞兩個要2 萬的定金，做兩次的貸款，上兩次的市場去賣。多花很多時間精力的。
紅火了幾年，當賣樓花要連夜排隊抽簽的時候，其實市場就開始危險了，我就打算觀望了。最後一個逃掉的時候，是在個不好的區，那時實在找不到房子了，沒賺多少，是首付錢的50％。拋完之後6個月，接手的那人就虧錢開始賣了。要說明一點的是，我當時有客人和朋友跟著我轉，我買哪，跟著買哪，我拋，跟著拋。但也有不跟我拋的，包括我姐夫，當時嫌賺的少，買賣一次，扣完稅隻有首付的25％了，怕我們做經紀的賺多了。。
我的寒冬來臨了
2005年底剛開始下滑時如果想出手的房沒來得急出手的話，那麽就失去了最後的機會，我的寒冬也開始了，2006年我沒任何收入和買賣，勸過幾個觀望的客人在還有profit時拋售他們的房子，因為租金不能cover 所有的支出，我這樣的勸導有兩個原因，一是我真的認為房價要掉，短時間可能回不來，（但真沒想到會掉那麽多），二是我也希望有些交易，但人們選擇性的認為我是為了要賺他們的錢，讓他們失去房價再回頭的機會。之前開貼出題問過大家我當時的經濟狀況該如果選擇http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594664.html
還有我當時的選擇和做法http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594847.html
春天又到了：）
2008年，房市在降了30％以後開始穩了一些，這時有好多short sale和銀行房，那些個投資者開始行動了，我的daycare 也在這一年底徹底結束了，生意開始好轉，有成交，自己也開始準備再次進場，2009年是豐收的一年，也是房價開始觸底的一年，更是大部分人還在觀望的一年，我沒多少現金在手，跟contractor 合作做flip倒舊房，回報是35％到50％，好區現金流不錯的也可以自己留著當投資房的。
2010年更多的投資者進場了，不那麽好拿銀行房了，從這一年開始我選擇性的挑客戶了。這裏要說的是，在買賣short sale 和銀行房時是有些trick 在裏麵的，尤其是short sale 房，賣方經紀是可以搞些鬼的，這裏不細說。就是你出價高不一定能拿到房子，怎麽都搶不到房的，有時要直接找listing agent, 他／她想做dual agency. 多拿commission 的，有時不是，是另外的情形。我挑客戶的原則是完全不懂的，或者完全懂的，合作起來很愉快，中間那些半懂裝懂怕經紀騙他／她的，怕自己比別人多付了錢的，怕市場不穩反複猶豫糾結的，為了回扣斤斤計較比來比去的，還有隻看爛區便宜的（我怕危險，因為還要幫他們打理出租）， 一概不接。我不給回扣，這裏房價不高，沒賺多少錢，拿到一個房起碼要下10個8個offer, 看的房就更多了，當然中間有些可能我對他們的判斷失誤了，不要緊，錢又不是一個人能賺得了，賺得完的。
完全不懂，信任我交托給我買賣的，我反而更盡心盡力，不要辜負了他人的信任，斷了自己的後路。完全懂，可能比我更懂的人信任我，大家一起討論，還可以跟他們學東西，是非常愉快的，這兩種人都是買多套房的，除了第一套會親自來考察，以後隻有拿到了房子做inspection 才來看，因為這時還可以選擇退出的如果不喜歡，沒什麽損失。
這些人信任我，幾十萬的房都不來看，是因為第一次帶他們的時候，我們的眼光差不多，其實80％的人眼光都差不多，你看上的別人也看上了，你看不上的人家也看不上，再有，我幫他們租出去的租金往往要比我當初報給他們的租金數要高（這很重要，說明我不是信口開河，為了成交下套蒙人的）不能細說了，有廣告的嫌疑。
未來期待中的餡餅。
從年中開始房價就穩在這裏，沒往上升了，是利好消息，今年底這個時候房價不升反降，那麽未來幾年肯定是良性的增長的，年初的時候那個漲勢嚇壞我了，半年漲了25％，如果繼續攀升，肯定不正常，剛爬出穀底，又要掉下來的，可幸，穩住了。有了些資本，光買賣，倒賣房子還是薄餅，要做成餡餅就得轉型，我打算搞個大點的工程來做。想法是這樣的。假如我看好了一塊地，可以分割的，有個破房在上，需要花10多萬重建，建好後可以先出租，房價也會提升個20多萬，這個房子再拿去重新貸款，把原先投進的現金大部分套出來。那麽租金可以cover 支出，打平。套出來的錢還可以繼續買賣一下，留一些做分割的資金。這是最保守的做法，沒有風險。
分割這塊地，需要大概兩年時間，假如可以分成10個Lot, 每個lot 的地可以賣10萬（現在周圍房子的地的估價是8萬左右），每個lot大約需要1.5萬接上utilities 管子，20萬肯定足夠了。兩年後，如果想簡單，可以單賣lot，也可以根據當時房價來考慮是否自己建房，哪個收益更好就考慮哪個，如果要建房，資金肯定不夠，不過呢，我想一定要找個contractor 共同投資，材料費，人工費加當時能賣出的地價是總投入，地價是我的，看他想投多少股份決定我要補上的資金差額。這樣我比較放心，不用天天監工，質量也比較有保障。市場好的時候，沒蓋起來就賣了，資金也可以很快回籠。另外重建後的平房，想跟朋友合夥開個老人看護，或者就租給她開。等兩年後可以賣lot 或蓋房時，再轉移看護中心。現在有朋友有興趣跟我合作，我還在考慮要不要，如果合作，當然個人風險降低，我資金也不那麽緊張，但挑選夥伴不容易，有的人可以做朋友，但絕對不能合作做生意。合作，理念和個性要非常接近才行，或者她就入幹股，不參與具體事務。我不貪心，這個要做成，真的是個不錯的餡餅了。
祝福我美夢成真吧！
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