發展之路（二）

我們最初在紐約出租房屋時，並未使用正式租約，而是以口頭協議的方式約定租金與押金。雖然流程簡單，但在當時的環境下尚屬可控。後來我買了就在自家旁邊小鎮的小SFH, 因對美國郊縣租賃市場缺乏了解，房屋空置了幾個月。為了盡快出租，我委托地產經紀尋找租戶，最終將房子租給了一位Section 8（政府補貼房）租客。租約是地產公司標準格式。我看得頭都大的。也是因為那幾年跟那種租客打交道煩透了，我也不再想與這類群體打交道了。

為了降低法律與運營風險，我參考網上模板，結合管理經驗進行了初步修改。隨後又花幾百美元請了電工介紹的律師修改做了一份符合本地法律、並與我調整內容結合的正式版租約。九月底最終通過管理員逐戶發放。

新租約明確設定了以下關鍵條款：

    •    租金繳納時間：每月1日至5日為正常繳費期；

    •    遲交費政策：自6日起未繳，需支付$50滯納金；

    •    驅逐流程：若15日仍未收到租金（以實際收款日為準），第16日即啟動驅逐程序；

    •    違約管理：連續三次逾期將構成重大違約，租約自動終止並啟動驅逐；

所有租戶均簽回了新的租約。但是在執行初期麵臨阻力，最後的結果是好的。我們非常幸運地在3年內完成了租戶“自然淘汰”過程，共有七戶陸續主動或被動搬離。

例如，有一名自稱婚慶公司老板女兒的年輕租戶，自新約的第一個月起從未按時繳納租金，初期以“支票寄丟”為由搪塞，後經多次溝通仍無改善。我請律師向法院提交驅逐申請。收到法院通知後，她立刻用現金補繳，並主動提出30天後搬出。

另有一戶前任管理員，雖已不在本物業工作，卻仍用該地址領取政府福利，並長期空置該單元。當我們更換電力與暖氣係統時，通知其開通賬戶，卻因不願承擔新費用而拒絕合作。最終也在30日內完成搬遷。

還有一戶合租單位，住有五六位年輕人，飼養寵物、擾鄰、租金長期逾期。經驅逐程序，他們亦選擇搬離。

某位年輕男生因租金上調3%不滿，揚言要找律師起訴，最終律師明確告知他無勝算後，憤然退租。

我們重新審視了“市場定位”：決定專注吸引有穩定職業、責任感強的優質年輕租戶群體。