長島好學區 大頸 房地產

作者：宋唐牧

出售：1888888美元

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(The Great Gatsby）美國高中、大學文學課的標準教材之一，而且經常有人把它稱為20世紀100年裏最偉大的英文小說之一。這部短篇小說叫《了不起的蓋茨比》，出版於1925年，是美國作家斯科特•菲茨傑拉德（F. Scott Fitzgerald）所寫的一部以20世紀20年代的紐約市(New York City)及長島(Long Island)為背景的短篇小說。

這篇短篇小說描述了美國紐約市上流社會的奢華生活。小說提到兩個蛋 （ 指兩個地方）－ 東蛋 （East Egg) 和 西蛋 ( West Egg). 這兩個地方就象北京王府井和西單，住在這些地方的人非富既貴。更確切地說，住在東蛋的，都是些繼承祖上遺產，很有錢的人，是一批貴族。住在西蛋的，是新近發財的暴發戶。

東蛋這個地方，就是現在位於長島 (Long Island) 華盛頓港鎮 （Port Washington）的紳士點村 （ Sands Point）。 別小瞧村子，美國富人都是住在村莊或鄉村。至於西蛋，就是今天位於長島大頸鎮 (Great Neck) 最裏麵的國王點 村（Kings Point). 時間一眨眼，從20世紀20年代的1920年就到了２１世紀的２０１１年。

九十多年過去了。現在這兩個地方怎麽樣了？東蛋－長島紳士點村仍是美國最好的地方之一。它被列為十大美國最昂貴的小鎮之一。西蛋大頸鎮的國王點村就更了不得了，它被列為全美國最昂貴的小鎮排名第三。鎮裏的平均房子價格是兩百四十萬美元。國王點村裏麵甚至有一條街，就叫蓋茨比小徑。國王點村裏麵有長島最美麗的公園之一：踏腳石公園（Steppingstone Park），能容納３００多條遊艇。也有１７５英母的大公園－國王點公園（Kings Point Park）。

現在回頭再說說短篇小說《了不起的蓋茨比》的作者－斯科特。他在１９２０年代就住在長島大頸鎮。具體地說，地址是 6 Gateway Drive in Great Neck Estates 11021。這個 Great Neck Estates，翻譯成中文叫大頸莊園，是大頸鎮的一個村莊。郵編是１１０２１（對於這個郵編號，後麵還有更精彩的故事）。

大頸鎮裏麵有好幾個村莊社區，比如剛才提到的國王點村 (Sands Point)和大頸莊園村(Great Neck Estates)。還有成功湖村(Lake Success)，羅素花園村 (Russell Garden)，和托馬斯村( Thomaston)等。斯科特之所以把沙點村和國王點村描述成兩個蛋，這是跟兩個地方的地理形狀有關。長島是一個很大的島嶼，象一個長條麵包,在紐約的東麵，細長向東延伸。紳士點村和大頸鎮都是長島上的半島，三麵臨海，一麵與長島這個大島相聯。所以，紳士點村和大頸鎮象長在長條麵包上,兩個延伸出去的大雞蛋。

美國長島就不用多說了，下麵集中力量說長島大頸鎮。

我們怎麽知道哪些地方是最好的，最適合居住的呢？有一個簡單的方法：美國最富的人住在哪兒，基本上那個地方就差不多是最好的。每年國家都有統計，比如哪個鎮收入最多，哪個鎮平均房價最貴。我且不用這些統計數據，我要用一個家欲戶曉的大騙子的故事來回答這個問題。

伯納德•馬多夫（Bernard L. Madoff）是美國有史以來最大的一個金融巨騙。他令投資者損失500億美元以上，其中包括眾多大型金融機構。有資格能被他騙的個人，都不是一般人。他騙的這些人都是些什麽人呢？我這兒有一分文件。文件裏麵列出了所有前二十名住址郵編號碼。這些住址郵編號碼都是那些有資格能被他騙的富人的家庭住址。

被馬多夫騙的最多的富人的家庭住址
10022 (350) / NEW YORK/NY
11021 (339) / GREAT NECK/NY
33480 (337) / PALM BEACH/FL
10021 (245) / NEW YORK/NY
10016 (164) / NEW YORK/NY
10019 (138) / NEW YORK/NY
07024 (116) / FORT LEE/NJ
10017 (115) / NEW YORK/NY
33496 (89) / BOCA RATON/FL
33434 (85) / BOCA RATON/FL
11747 (77) / MELVILLE/NY
11576 (73) / ROSLYN/NY
10028 (71) / NEW YORK/NY
10023 (68) / NEW YORK/NY
11050 (66) / PORT WASHINGTON/NY
10583 (65) / SCARSDALE/NY
11791 (62) / MUTTONTOWN/NY
11030 (62) / MANHASSET/NY
33319 (59) / TAMARAC/FL
33432 (56) / BOCA RATON/FL

從這分名單上可以看出，住在郵編號碼 １００２２ 紐約曼哈頓的富人被騙的最多，總共有３５０人上當。住在郵編號碼 １１０２１的富人是第二位。總共有３３９個富人上當。還記得這個郵編號碼 １１０２１嗎？對。就是長島大頸鎮（西蛋）。其他的，諸如１１５７６ Roslyn, 11050 Port Washington, 11030 Manhasset 等地方都是屬於長島北岸，既是聞名世界的長島黃金海岸。值得一提的是，郵編號碼 11050 的地方是華盛頓港（Port Washington）。華盛頓港包括紳士點村（東蛋 ）。繞了一圈兒，又都回來了。

大頸鎮的村莊有十幾個。下麵是全部名單。
Village of Great Neck Estates （大頸莊園村）
Hamlet of Great Neck Gardens （大頸花園村）
Village of Great Neck Plaza （大頸廣場村）
Hamlet of Harbor Hills （港山村莊）
Village of Kensington （肯辛頓村）
Village of Kings Point （國王點村）
Village of Lake Success （成功湖村）
Village of Russell Gardens（羅素花園村）
Village of Saddle Rock （馬鞍石村）
Hamlet of Saddle Rock Estates （馬鞍石莊園村莊）
Village of Thomaston （托馬斯村）
Hamlet of University Gardens （大學花園村）
Village of Great Neck （大頸村，注意：大頸村隻是大頸鎮的一個村莊而已）

每次列出這些村莊，總是我想起《水滸》這部小說裏提到的宋江三打祝家莊。那時候的祝家莊，又富有美，有山有水，正是好地方！由此推理，總覺得生活在宋代的中國人恐怕是世界上最幸福的。

在下麵的話題裏主要的村子會有詳細的介紹。在這裏提一下，大頸鎮100年來，曆來都是一個高尚住宅區，是有較強經濟能力和社會能力的新移民（暴發戶）所喜歡的地方。在斯科特描述的1920年代，許多商界的爆發戶, 很大一部分是從布魯克林 （Brooklyn）和 布朗士 （Bronx）遷移到西蛋 （West Egg）大頸鎮的猶太富豪，在大頸鎮大興土木，建造豪宅。

二次世界大戰結束，德國猶太人後裔大量移民到大頸鎮。1980年代，伊朗猶太人開始到大頸鎮居住。1990年代末期，大頸鎮上又來了一大批前蘇聯共和國的猶太人。同時，來自東亞的香港人，台灣人和韓國人開始從紐約皇後區的法拉盛和貝賽搬到大頸鎮居住。近年，來自中國大陸的移民向潮水般湧入大頸鎮。這些移民大都是來自本國的受教育程度很高或是很富有的階層。大頸鎮北麵以猶太人為多；南麵以華人和韓國人為多數。

需要說明的是：現在，大頸鎮雖然仍有許多富人和大商人，但是主體還是以中上產家庭（Upper Middle Class）為主，包括醫生，律師，金融人士，專業人士等家庭。跟上個世紀20年代的《了不起的蓋茨比》時代相比，現在是更中產階級化了。有一首詩，多多少少能反映時代變遷的現實。

烏衣巷 劉禹錫
朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。 

總之，長島大頸是聞名世界的長島北岸黃金海岸的起頭的地方。１００年來，它一直是一個高尚住宅區。這個地方是交通樞紐，汽車，高速公路，長島火車，四通八達。如果坐長島火車，距離紐約市隻有２０多分鍾。到華人集中地－紐約皇後區的法拉盛隻有１０幾分鍾（別小瞧這個，華人的生活飲食離不開法拉盛，君不見有多少周末從新澤西大老遠開車到法拉盛買菜吃飯的華人）。這個地方的學區，教育，醫療，社區娛樂等方麵更是了不得。經過１００年來新移民，特別是猶太人的規範建設，長島大頸已經是紐約華人（特別是有小孩的家庭）首選之一。

雜說長島大頸 （Great Neck, Long Island）（第二章： 房地產)

一般而言，華人喜歡的村子有：肯辛頓村（Kensington），成功湖村（Lake Success），國王點村（Kings Point），托馬斯村（Thomaston），和羅素花園村（Russell Gardens）。2007年金融危機後，很多成交的房屋都有華人的身影。一般來說，60萬到80萬美元以下的獨立屋是大頸獨立屋的起步價。80萬到100萬算是中價位，100萬以上可以看成高價位。紐約華人買房有幾個特點，自己總結的，不免有不足甚至錯誤，請不要太認真。 

一是必須是好學區；長島的大頸, Jericho 和Syosset 是三個華人喜歡的地方，皆因這三個地方的學區都是頂尖學區。至於大頸的學區，下麵會有最詳細的介紹。

二是越貴越買，越紮堆的地方越要搶；許多華人，無論是新一代的大陸留學生，還是港台的老一輩，都比較喜歡在有老中的地方相鄰。這樣發展的結果，無論是紐約皇後區的法拉盛和貝賽，還是今天的熱門之地-大頸，都是一窩蜂地搶。華人削尖了腦袋也要往華人集中而且熱門的地方擠。

三是華人買房，對生活品質的不斷追究是沿著猶太人的足跡前進。過去，華人先在紐約皇後區的法拉盛和中國城落腳，然後，遷移到皇後區的貝賽。最後，到長島大頸買更好的房子。這些地方，過去都是猶太人集中的地方，現在，隨著華人經濟力量的壯大，就需要住進更好品質的社區和更好的學區。而在大紐約區，幾乎所有最好的地方，凡是華人喜歡的，幾乎十有八九就是以猶太人為主的社區。可能是因為倆個種族都重視教育，重視家庭和與本民族的聯係。這一點，印度移民也是這樣。

四是越來越能一步到位。如前所述，過去華人沒有那麽大的經濟力量和社會地位，所以需要一步一步地“換”房子。現在，中國大陸的一些新移民和新留學生都比過去的老一代移民有很大飛躍，所以，就有了能力一步到位，直接購買高檔社區-大頸的房子。

五是新一波中國大陸富豪移民正在興起無論是紐約皇後區的法拉盛，長島大頸， 還是新澤西的 小矮山 (Short Hill, New Jersey),在這些地方，房地產經紀人的確感受到了新一波中國大陸富豪移民的浪潮。大陸移民用100萬美元現金購買獨立屋， 在大頸已經不是什麽新鮮事了。

六是金融危機後，華人在紐約大頸房地產市場上獨花一放。其他一般的地方的房價已經大跌了很多，大頸房地產2007年才開始下降，接著2008年開始金融危機。大頸的房價與高峰相比，下降了至少20%。大頸中低檔房在2008年年底和2009年上半年跌到最低點。2010年到現在2011年，這兩年中低檔房，價格持平，甚至有所上升。尤其是南學區的房子，非常搶手，讓人不敢相信現在到底是買方市場還是賣方市場。每次看房的人，大部分多是華人。可是，高檔房（100萬以上的）還是疲軟，特別是北學區的房子，不是太樂觀。

在大頸買房竅門如下。一家之言，不可照搬。

一是買在鎮子中心的房子要比買鎮子四周邊緣的房子好。按照這個理論，在大頸買房，買靠近小頸 (Little Neck)的房子，如 Nassau Rd 的房子，不如買靠近大頸火車站的房子。

二是買屬於大頸鎮村子管理的房子（Incorporated by village），要比買不屬於大頸鎮村子管理的房子（Unincorporated area）好。有些房子位於一些不屬於大頸鎮村子管理得地方 （Unincorporated），比如 Jayson Ave, Tobin Ave, Westminster Rd 等街道。這些街道既不歸羅素花園村 (Russell Garden) 管理，也不歸大學花園村 (University Gardens)管理。當然，這些地點和大頸邊緣的房子也不便宜，至少也是60多萬美元。因為這些地點與其他地方比較，已經是上等的了 （也是大頸學區的）。

三是最好買位於村子中心一些的房子。如果在托馬斯村買房子，從地理位置來說，位於村子中間的房子可能更好一些，如 Windsor Rd, Lincoln Rd, Avalon Rd 等。

四是好地點裏麵還有個比較。如果錢多，上選是國王點村，肯辛頓村，成功湖村。次選是羅素花園村，大學花園村。再次是托馬斯村，最次是不屬於大頸鎮村子管理得地方和鎮子四周邊緣的房子。當然，具體到每一個房子，價格又不一樣了。這就是 地點，地點，再地點 (Location， Location, and Location).

五是基本相同的房子，離大頸火車站近的房子一定貴，離大頸火車站遠的也不一定便宜。離大頸火車站近，能步行走到的隻有四個村子：肯辛頓村，大頸莊園村，羅素花園村 和托馬斯村。還有一個村子，大頸廣場村 （Great Neck Plaza），大部分是公寓，出租屋，和商業房。所以可以將大頸廣場村排除在外（太近大頸火車站也不行）。這四個村子， 除了托馬斯村有低於80萬以下的房子，其他三個村子很難找到低於100萬以下的房子。如果有，也是破破爛爛。

買房子也有一個定理：在美國，自住房要到最好的區，買一棟最破爛的房子 （當然最好地要大，地是真正有投資價值的東西，不是房子，房子可以推到重建，地，在大都會裏是不可再生的稀缺資源）。Jayson Ave 和 Nassau Rd 等不屬於大頸鎮村子管理得地方，房子 小，地也小，雖然比較而言，不如屬於村子管理得的房子，但是距離大頸或是小頸火車站近，能步行道火車站。而且也是大頸南學區（華人至愛）。這也是解釋為什麽這些地方的房價也很貴。未來，能源緊缺，家庭兩個人都要上班，這些因素會使能步行道火車站的地點更貴。

六是屬於南學區和大頸鎮車站南麵的地點會更有升值空間。大頸鎮車站南麵的房子，基本上都屬於大頸南學區。南學區裏麵的大頸南高中已經是至少５０％的亞洲學生了（大頸南高中校長在最近的大頸地區華人聯誼會組織地聯歡晚會上說得）。

還記得華人買房子越貴越搶嗎？大頸鎮車站北麵，肯辛頓村和大學花園村也可以南北學區任意選擇。這個政策也許有一天會結束，既是讓住在肯辛頓村和大頸莊園村的學生隻能到北學區上學。到那時，肯辛頓村和大學花園村房價也許會受影響。但是，也許到大頸南學區上學的亞洲學生太多了，每年去常春藤名校的亞裔有一點的比例名額，也就是在大頸南高中，不管有多少亞裔學生，常春藤名校每年隻有相對固定數量的名額會落到亞裔學生身上。也許華人會更多地關注到大頸鎮車站北麵的房子　（現在還是猶太人的天下，亞洲學生相對較少，易於取得好成績，易於去常春藤名校）。無論如何，肯辛頓村和大頸莊園村的一棟棟豪宅，不會不讓人心動的。

七是北方大道南麵的不屬於大頸鎮村子管理得地方（比如Manor Dr，Summer Ave, Udall Rd等）。這部分也算是未來會更有升值空間的地點。有相當數量的非洲裔美國人在此居住。近年，亞裔也陸續搬進此地（學區屬於大頸南學區）。

八是成功湖小山（Lake Success Hill）和新海德公園（New Hype Park）屬於大頸南學區的部分。成功湖小山和成功湖村隻是多了一個字：Hill，但是大不一樣。成功湖村是湖光美色之地，是有錢人享受高爾夫球的地方，是真正的好地角。成功湖小山，是不屬於大頸鎮村子管理得地方，是鎮子四周邊緣的地角。注意，這隻是相對而言。成功湖小山的房子也是至少５０萬或是６０萬。新海德公園也有屬於大頸南學區的部分。隻是離大頸火車站太遠。但是價格比較合理。

第九：同樣的房子，占地如果是方方正正（或是前寬後深），平平整整的，那麽要超值至少幾萬快錢，甚至幾十萬。

第十，買房子是選地點，選地點，選地點 （Location, Location and Location） 。不是選地點，選房子，選裝修 （Location, House, Renovation）。說得極端一點，在買自住房時，選房子和選裝修這兩項，甚至都不值一提。

最後，長島房地產有北貴南賤，西高東低的說法。北貴南賤指的是：長島北麵的比長島中間的貴，長島中間的比長島南麵的貴。西高東低指的是：長島北岸，從大頸，Manhasset， Roslyn, 等 納蘇郡 （ Nassau County）等好地點， 一直到長島東麵的 Stony Brook， 房地產價格是基本上越來越便宜。

雜說長島大頸（Great Neck, Long Island）（第三章： 學區）

前麵已經提到長島大頸學區很多次了，這是因為學區是老中買房最重要的考慮因素之一。大家都知道長島大頸學區好。甚至大陸富豪新移民都知道。

長島大頸學區到底好到什麽程度？舉個例子，十幾年前，剛到美國時候，到老中朋友家做客，他家在皇後區貝賽（Bayside）。當時大部分老中能住進貝賽的，都是老一輩的台灣和香港人。我現在還記得這位友人當時自豪的說道：“我買的這個房子，是極好的地點。學區超棒，大名鼎鼎的卡多索高中就在我家門口。”

的確，即使是現在，皇後區貝賽的房子也是堅挺，絕對是華人熱點。可是，皇後區貝賽就像是即將過氣的大美女，而隨著華人經濟能力的提高，不出十幾年時間，長島大頸就是今天的貝賽。必將成為華人社區的上選佳麗。這貝賽的卡多索高中已經是非常出色的學校了 （打個比方，相當於長春市最好的高中）。但是，如果和長島大頸的南北高中（相當於北京市前幾名）比較，那就是錦雞和孔雀比試羽毛，大雁和天鵝比試優雅。當然，隻是開個玩笑，實際上學習與成就，還是因人而異。

言歸正傳，經過100年來新移民，特別是猶太人的鼎力建設，長島大頸學區是全美國最好的之一。它不同於紐約市裏的超級好學校，比如Stuyvesant High School.這些學校全市選拔最好的學生，學生們來自紐約市各個地方，每天早晨做地鐵，天不亮就奔波在路上了，夜晚披星戴月，很是辛苦。換句話說，多少有窮人的孩子早當家的意思。上大頸的南北高中的學生都是住在本地，或是在大頸租房子的孩子。大頸孩子本身素質不像Stuyvesant的學生那麽整齊（沒有經過選拔），但是大頸孩子父母的素質和家庭實力，從總體上說，肯定不差。況且老中和猶太人都極其熱衷於小孩教育，又舍得給孩子花錢。再有，孩子培養的最終體現還是經濟實力，也就是砸錢。這就是為什麽大頸學區是真正好學區的原因，無他，隻是因為住在這個區的人都有很強的經濟能力去培養小孩，都特別熱衷於小孩教育。很多父母都是高知高收入一族。

凡事有利就有弊。生長在富裕家庭的孩子，很容易不思進取。這也是為什麽大頸高中的孩子也有更多被寵壞的。即使富裕家庭的父母會有意識不讓小孩過於物質化，可是架不住生活環境太好，很難體會到“窮人的孩子早當家”的奮鬥經曆。這也是為什麽富貴不過三代的道理。在這一點上，猶太人做的比老中好，需要我們華人家長好好學習。當然，大部分大頸的學生都不甘示弱，奮發學習和參與社區活動，加上全美國最好的老師 （進大頸當老師的，也是師資裏麵的骨幹力量，很多也是猶太人）和家長資源和素質，取得今天的成績。

權威的US　Ｎｅｗｓ把大頸南高中排在６１名次　（全美國有３萬多中學，可想而知，能排進１００名的，是多麽不簡單）。大頸南北高中排名似乎有年年下降的趨勢，不代表實力差了，而是有更多好的公立學校轉向選拔製。

大頸南高中，南學區是華人至愛，這就不由多說了。特別值得一提的是：大頸有四個公立小學，各個出類拔萃。美國評價學校有一個Ｂｌｕｅ　Ｒｉｂｂｏｎ　Ｒｅｗａｒｄ的項目，凡是能獲得這個獎項的，都不是一般的學校。大部分是著名的高中才能上榜。比如大頸南高中。大頸有四個公立小學，其中有兩個也拿過這個榮譽：Ｌａｋｖｉｌｌｅ　Ｓｃｈｏｏｌ　ａｎｄ　Ｓａｄｄｌｅ　Ｒｏｃｋ　Ｓｃｈｏｏｌ．這　Ｓａｄｄｌｅ　Ｒｏｃｋ　Ｓｃｈｏｏｌ　小學是好學校。小班，師資力量強，教室大。 



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  10/22/2013

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