·盧 光·
二００五年七月，發燒的美國房地產市場達到了瘋顛的頂峰，隨即開始降溫。以筆者所居住的大華盛頓地區的房地產市場為例：我們看到，地產經紀人用“價格升級的條款”去搶房子的現象已經成為消失了的記憶。查查目前已經上市的房子，很多都閑置數月以上。盡管有的房子自我標榜“內在美”，仍然是無人問津。而那些勉強賣掉的房子，往往都是大大低於同類房屋的市場標價，並且還要給買主提供過戶幫助之類的回扣。與此同時，建商們也老實謹慎多了，不僅沒有頻頻提價，反而開始折價銷售新房。有的建商甚至宣稱是“跳樓價”銷售（“你的買價是我們的花費！”）。此外，各大建商還施展種種花招（諸如：白送各種選項；白送一年“房主協會”費用；免付頭款；免費提供全部過戶費用；提供４０年的低息貸款；等等）誘惑買主去簽合同。看看美國媒體公開的文字，諸如：今年“７月份房地產市場數據出奇的差。二手房成交量較去年同期下降１１.２％，較上月下降４.１％。新建房成交量則較去年同期下降２１.６％，較上月下降４.３％。未售出新房量為１３年來新高，而開發商信心則跌至１５年來新低。”再看看大牌建商們的跌跌不休的股票（例如：ＫＢ Ｈｏｍｅ ５２周的股價是從＄８１跌到＄３７；Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ ５２周的股價是從＄４６跌倒＄２６；Ｔｏｌｌ Ｂｒｏｔｈｅｒｓ ５２周的股價是從＄４７跌倒＄２２；Ｂｅａｚｅｒ Ｈｏｍｅｓ ５２周的股價是從＄８２跌到＄３５。）。這一切都明示著一個不爭的事實：由於供大於求，當前美國相當一部分地區的房地產市場已經進入了“買方市場”。也就是說，當前的行情，有利於買方用更挑剔的眼光去篩選並殺價購置房地產。
如今，我們有必要理順自己的思路，以便抓住種種賺錢的機會。如果我們決定繼續玩房地產投資，那麽，我們應該琢磨兩個方麵的問題：一是：這種“買方市場”大概會持續多長的時間？二是：在這種“買方市場”中如何玩得輕鬆愉快？
要想回答第一個問題，我們必須首先透徹地理解房地產市場的基本規律。我們都知道，美國經濟製度是以“市場經濟”作為基本的指導原則，而“市場經濟”的最基本原理就是順應供求關係。任何人隻要能夠在市場經濟中，用自己的經濟活動去滿足社會某一方麵的需求，他就應該獲利。這麽一想，在美國賺錢真是很簡單。難怪世界各地有許多人，雖然不通英文，居然也敢於偷渡到美國來賺錢。這是因為他們可以滿足一些特殊而具體的工作需求。
房地產的社會功能是為人們提供棲身之處和工作的空間，這是人類最基本的生存之需要。房地產在所有的現代社會製度中都被界定為“真正的財產”。房地產的這種特殊性，持續地引誘著無數的投資者，這樣，也就不可避免地產生出強烈的商業性競爭。例如：按照房地產行業的慣例，出租公寓應該保持有百分之二十五左右的空房率。若空房率太低，就表明房租偏低，房東應該以提高房租的方式來增加獲利。反之，若空房率太高，房東則應該適當降低房租。如果某一個公寓總是住滿房客而獲利豐厚，勢必招來其他的投資者在類似的地段修建公寓，以便分享利潤。如此這般的激烈競爭，一直會持續到利潤攤薄，使投資者無大利可圖之時才會停止。我們早都在國內的政治經濟學中知道，資本主義社會的痼疾並不是物資的短缺，而是物質的極大豐富而出現的生產過剩。筆者相信，全美國的房地產市場從來也沒有發生過住房緊缺的現象（在美國，筆者從來沒有聽說過：已經結婚的兩口子，還在因為沒有住房而分居）。在任何時候，你翻開任何當地的報紙，都可以非常容易地找到一個合乎你身份的棲身之處。
讀者也許會問：既然美國的住房從來就不緊缺，那麽，為何房價在近幾年瘋漲？依筆者之見，這是由於：一、美國政府在“九、一一” 之後放鬆銀根，美元貶值，使得不少人以購買房地產作為保值的方式；二、美國股市大崩盤引起的大量流動資本向房地產市場轉移；三、由於初始的房價上漲而刺激起來的大眾的集合性的投機心態，“買漲不買跌”；“買高賣更高”成了大眾的口頭禪；四、建商無窮無盡的貪婪，趁此機會大把撈錢；五、地產經紀人和貸款經紀人的推波助瀾；六、美國聯邦儲備委員會前主席格林斯潘老謀深算的策劃；等等。一旦普通美國人的貪欲被刺激起來，就會形成任何人也無法抗拒的癲瘋的巨大力量。一時間，東南西北，美國幾乎所有的房地產都在持續上漲，連癡呆的房主也在莫名其妙之中自稱是房地產投資專家。一句話，誰隻要一接觸了房地產，誰立即就擁有了點石成金的魔法。神了！這種瘋狂，與股票市場上的瘋狂牛市具有一模一樣的心理基礎。普通美國人深怕錯失迅速發財的機會，不顧一切衝進房地產市場，正如當年人人都在搶購股票一般。當集合的普通人失去了理性之時，任何忠告完全無濟於事。想想當年，一個沒有任何盈利的上市公司，其瘋狂攀升的股價竟然會達到每股三、四百美元。這與一套公寓可以賣到幾百萬美元是如出一轍，完全是利令智昏！
然而，房價天天漲，終究會漲到大大超出普通人支付能力的地步。這時，普通人捉襟見肘，隻有“望屋興歎”而已。一旦房價失去大眾的支持，瘋狂的衝力就是強弩之末，“新房倒爺”們也就無利可圖。一旦失去了“新房倒爺”們的煽風點火，“為虎作倀”，建商們就必須小心翼翼。不過，雖然眼前美國房地產市場已經開始降溫，但我們仍然沒有看到房地產市場如同２０００年股票市場一般的大崩盤。何也？這是由於前幾年房價增值太快，不少房主都在房子上積累了很多的資本淨值。大家都還可以依靠資本淨值而再支撐一些時間。
依筆者之見，房價的瘋漲，根本沒有給普通美國人什麽真正的好處。一模一樣的房子，憑空就地打滾，房價就翻了一倍以上。然而，普通美國人的收入並沒有打滾翻番。２００５年美國人的收入中間值，也就是三、四萬左右（注：不同的計算方式和不同分類方式，會導致不同的結果），與２００１年相比，並無實質性的增長。如此的收入水平，怎麽買得起全美國中間值為二十幾萬美元的房子？根據銀行在審批貸款時控製風險的常規，購房者隻能購買房價大致等於其年收入三倍左右的房子。看看舊金山，看看紐約，房子的中間值甚至高達六、七十萬美元！真是難以想象。難道加州人、紐約客，人人都是大款麽？現在，美國人必須要為瘋漲的房價付出沉重的代價。他們不得不支付更高的地產稅和更高的抵押貸款，或者更高的月租。這必然使美國人在其它方麵的開支相應減少，從而大大降低了普通美國人的生活質量。當美國人口袋空空的時候，最方便的辦法就是從房子的資本淨值中掏錢。這樣，在很快掏空資本淨值的同時，美國人的負債比率就更高了。一旦在生活和工作中發生不曾預料各種問題（諸如：婚變、病變、公司倒閉，裁員失業，等等），房主支付不了抵押貸款，房子就會被銀行拍賣。在一個房價瘋漲、搶房成風的房地產市場上，銀行並不擔心拍賣房子。然而，當房價平緩之時，銀行多半被迫大打折扣。記得筆者談判過一次買賣，銀行堅持要賣到兩千美元。其理由是要給兩位地產經紀人每位支付一千美元的傭金。顯然，當銀行被迫賣房，他們多半都會損失大大。在美國正常的房地產市場上，應該是有活躍的銀行拍賣房屋，政府拍賣房屋，以及種種的新舊房屋拍賣活動（筆者參與過很多次這種活動，並為客戶成交很好的買賣）。而這種拍賣活動，給需要購置房地產的普通人充分的機會以低價購置房地產。筆者相信，隻有當這種局麵再次出現在美國的房地產市場上之時，房價才會有實質性的大跌。所以，要回答我們的第一個問題：這種“買方市場”大概會持續多長的時間？筆者認為：大概需要三年左右，我們才會看到很多的折價的房屋拍賣活動出現。一旦房價低到有利可圖之時，才會重新刺激人們購置房地產的投機心態。然後，我們就會再次看到“買高賣更高”的搶房現象。於是“賣方市場”又悄然而至。
至於第二個問題：在這種“買方市場”中如何玩得輕鬆愉快？我們知道，在美國玩房地產投資，除了當“房地產倒爺”之外，還可以“玩裝修”和“當地主”。房地產投資不同於自住，投資者必須以獲利為基本目標。以 “當地主”為例，房地產投資者必須改變思路，不可以再把“地段，地段，地段”作為房地產投資的信條，而要把“現金流入，現金流入，現金流入”作為絕對重要的優先考量。為了獲得足夠的“現金流入”，讀者需要對出租房屋的價值有一個大致的估價，最簡單的方法是：月租的一百倍，就是出租房屋合理的價格。例如：某房東出租一棟獨立屋，在報紙上打出的廣告是月租三千美元，那麽，該獨立屋的合理房價就是三十萬美元。換句話說，一棟價值三十萬美元的出租式房地產，每年可以獲得百分之十左右的利潤（注意，在這裏必須扣除兩個月的房租，作為地稅，房屋保險，維修，等等必要的花費）。這是玩房地產必須的獲利底線。如果一筆出租房地產投資，獲利還不到百分之十，那麽，就不值得考慮。當你看到一處房地產，喊價六十萬美元，而同等房屋的月租僅僅是兩千五百美元。你應該立即知道，這裏的房價偏高，很難在這裏做出租式的房地產投資生意。如果是玩１００％抵押貸款購房，風險就更高。因為月租抵擋不住貸款的月供以及其它花費。相反，如果某地區的連棟屋，月租是八百美元左右，而房屋的市價卻隻有六萬左右，那麽，你可以很快地知道，這裏的房價偏低，容易當地主賺錢。
記得筆者最初考察巴爾迪摩市的房地產之時，不禁為當地的房價之低大為吃驚。資料表明，有的房子，甚至是以“一個美元＄１”成交。筆者親自察看過的房子，標價從幾百美元到幾千美元不等。然而，同類房子的出租收入，往往可以達到月租六百美元至八百美元。筆者的一位客戶決定冒險一試，從信用卡帳戶花了八千美金買進一處四十號公路大街邊上的全磚結構三臥室一廁連棟屋，隨即雇人修繕。沒想到，還沒有裝修完畢，就有不少人找上門來，希望住進。結果，他選擇了一位有政府資助的房客，月租八百，每月由政府直接把官方的支票寄到家裏。他初戰告捷，信心倍增，接著再玩了幾把，都不錯。另外一處房地產，靠近巴爾迪摩有名的大公園和霍普金斯醫學院（據說該醫學院在全美國排名第一），也是八千美元買進，月租八百給普通的工薪人士，至今並沒有什麽麻煩。當他看到該房地產附近的房子目前已經開始賣到十幾、二十萬美元之時，也就對驅車五十英裏去巴爾迪摩沒有太大的抱怨了。
至於這類房地產投資的回報率，如果僅僅計算現金成本（也就是說，不去計算這位客戶的勞務花費），應該算成是“無窮大”。請看收支概況：第一、客戶一概用信用卡的錢去支付所有花費，從買房到裝修，連工帶料，統共不足兩萬美金；第二、出租之後不久，做了一次抵押貸款，從銀行拿到四萬美元現鈔；第三、從四萬美元現鈔的抵押貸款之中，撥出兩萬美元去還清所有的信用卡公司債務，還剩餘兩萬現鈔放進他的腰包（也許應該算成支付給他的勞務費用）；第四、月租八百美金，除了拿去支付銀行抵押貸款的月供之外，還有四百多美元的盈餘；第五、目前該房地產的市值，至少是十萬美元，已經抵押貸款拿出了四萬美元，還有六萬美元左右的資本淨值；第六、該房地產還有很好的成長潛力。事實上，這位客戶並沒有投入任何資本，應該算成是“零”資本投資，而回報卻是四方麵的：１、房地產本身擁有的資本淨值；２、房地產還有相當的增值潛力；３、兩萬美元現鈔；４、月租扣除月供之後，每月的四百多美元盈餘。用這四個方麵的收入去除以“零”資本投資，豈不就是“無窮大”的回報率嗎？
關於“玩裝修”，筆者也可以貢獻一個例子：２００４年，一位客戶在哥倫比亞市花六萬五千美元購置一套兩臥室一廁“康多（Ｃｏｎｄｏ）”。他決定親自出馬，以 “洋插隊”的健康心態，以勞逸結合的寬鬆進度，嚐試“塗脂抹粉”裝修法。邊學邊幹，耗時兩月，整個花費不足三千美元，主要用於換新廚房設備和地毯，最後以十三萬五千美元上市，輕鬆出手。“洋插隊”帶來了“洋收成”：實習兩月，獲淨利超過五萬美元。值得分享的是：這位客戶也是精心設計一個“空手套白狼”的遊戲。第一，從高利貸商人手中融資購房；第二，全部用信用卡支付所有裝修花費；第三、一旦過戶，現鈔到手，立即償還所有債務，做到無債一身輕。
寫到這裏，筆者深深領悟到美國資本主義的特征之一：就是充分地給個人創造條件，鼓勵個人去“空手套白狼”。隻要你具有“空手套白狼”的膽識，就不愁沒有資本。不過，話又說回來，並非每一個人都敢於、都願意去玩“空手套白狼”的遊戲。想想看：在空山曠野，孤獨一人，手無寸鐵，麵對惡狼，也確實需要一些膽量和謀略去套住白狼。請讀者捫心自問：在這種惡劣的環境之中，敢玩一把麽？
真正高明的房地產投資家，必須是深謀遠慮而靈活機動，以“獲利”作為主要目標。他們毫不在乎什麽“買方市場”“賣方市場”。隻要房地產市場存在，就可以玩得輕鬆愉快，到處都是“空手套白狼”的機會。還記得股市上高明交易家的口頭禪麽？“熊賺錢，牛賺錢；隻有蠢豬被宰割。”
