芝加哥的租房市場概況及高層公寓的出租限製政策

芝加哥城市總麵積606平方公裏，整個城市劃分為89個不同社區。芝加哥的租房市場常年都是處於火爆的狀態，租金雖然不像曼哈頓和舊金山那麽高，但是不同的區域，族裔的分布，安全情況等，這些因素都會深刻的影響著每一個區域的租房整體環境。舉例來說，根據最近的中西部地產數據庫的城市信息資料顯示，林肯公園租房居住的家庭數是51%，而中國城附近的橋港區房屋出租率則高達60%。

近年來，芝加哥地區的出租房數量與房租隻增不減，尤其熱點地區的房子通常上市當天即被租出去，或者一周之內肯定下架。Zillow數據顯示，芝加哥市區的平均房租已經漲到接近$1800/月，而根據appraisal research counselors的統計資料，芝加哥市中心的房租價格平均從2009年的$2.17/sf增加至2014年的$2.87/sf. 一個簡單的規律是，房租越靠近湖越貴，越往北越貴。

前段時間芝加哥僑學網轉發的一篇文章，西雅圖地產公司Estately對芝加哥市地鐵站沿線區域的房地產成交價格做了分析，發現市中心環線區域房價最高，其中位於River North的紅線地鐵Grand站區域$366/SF排名第一，而位於城南治安問題嚴重的Englewood的綠線地鐵Halsted站區域房價最低,僅$12/SF。房價排名前十市位的區域，全部位於市中心的環線區域（loop）。這項資料說明，芝加哥中心人口增多，房地產走向繁榮的趨勢。

這也是自2008年金融危機之後全美眾多城市呈現的新趨勢，即年輕上班族偏好住在離上班地點近的市區，市中心繁華的商業，時尚餐廳，豐富的夜生活，便捷的交通，這些是吸引千禧一代年輕人的磁石。而市中心便利的地鐵，公交係統，讓你在30分鍾之內到達任何想要到達的地方，這符合退休人士偏好步行出行的生活方式，因此也成為吸引嬰兒潮一代老年人的磁石。這樣的兩大群體推動了市中心高尚公寓住宅市場的興旺。相比於美國其他大城市比如波士頓，紐約，舊金山而言，芝加哥市中心的房產擁有高性價比的優勢，因此有越來越多的投資者開始對芝加哥房產市場產生興趣。

在這裏，需要特別提醒大家的是，購買高層公寓除了地理位置，戶型和交通，管理費結構與費用，地稅等，這些常規考慮以外，還需要特別關注一下大樓的出租政策限製（rental restrictions），尤其是對於那些打算買房子出租的投資者來說，尤為重要。

每棟大樓的出租管理政策都不一樣。一方麵，限製政策可能會降低公寓再售時的市場價值，另一方麵，限製政策也會有助於公寓整體的維護與保養，長遠來看，也會提高公寓的價值。

如果用於買房的資金來源是銀行貸款的話，那麽貸款銀行也許有"owner-occupancy ratio"(房屋自住比例）的要求，比方說FHA的指導原則是要求業主自住比例不得低於50%，否則就很可能拿不到貸款。而對於其它銀行來說，有的則要求更高的比例，此外，投資者最關心的則是房子買了以後能不能合法出租，誰也不願意買了房子之後，才發現有種種限製，租不出去變成雞肋導致錢財損失。在這樣情況下，投資者也就不得不考慮公寓大樓的出租政策限製。

有的公寓大樓嚴格要求業主自住，有的大樓無條件允許出租，有的大樓允許出租，但是房屋的租約合同需要一年及以上，有的大樓則設定一定的出租比例，比如 20-25% cap rate等，有的公寓大樓則要求居住兩年以後才允許出租，有的要求不許對外出租，但允許租給自己的家庭成員住，有的不允許出租，但隻要不收租金就可以不需要業主自住（比方說用於員工宿舍），等等等等不一而同，需要地產經紀幫你一個個去搞清楚。

公寓大樓的出租政策並非一成不變的，曾經允許自由出租的大樓日後也會收緊政策改為不許出租，而既往不許出租的大樓也會開放政策修改為允許出租，總而言之，其目的是為了保護大樓良好的秩序與共同區域內的住戶行為，從而保護所有住戶的權益。

總之，祝大家的地產投資都能獲得期望的回報！

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