鳳凰城買房 (7) 周年回顧

從2010年底"戰戰兢兢“初次出手買到第一棟投資房，至今正好14個月。2011年初到年中像趕集似的，一個月一棟，辛苦非同一般。但是回過頭來看，非常慶幸自己出手果斷，也慶幸每家好房客基本按時付租。 幾家已滿一年的房客都高興地簽了第二年租約。

按照“鳳凰城買房 (1)  底部到了沒有？”的分析，2011年應該是個漲年，2010年12月中間價格$142K， 2011年12月中間價格$174k, 漲幅$32k, 百分比22。5%！ Wow, 難以置信！32年平均年遞增3。14%，這個數字滿神奇，跟圓周率一樣！

其實3 % 也是長期年均通脹率，按照年均3%通脹率，30年後242%。假設頭款25%，30年後回報970%，年均遞增7。9% 。這個7。9% 不包括每年的現金流，如果年均10%的現金流，30年總回報1270%，年均遞增8。8%，是年均通脹率的3倍。

下圖是鳳城從頂部4/2006(中間價$334K)到2/2012按照月份的曆史數據圖，底部發生在1/2011，中間價格$140k, 而後緩緩上升，庫存嚴重減少，以致於從2011年初開始常常發生“搶房”現象----多個買家競價。







進入2012年，似乎“搶房”現象更嚴重，很多房子尚未上市，已有多個offer。。。

注：以上數據和 Shiller 風城數據 2010-2011 掉 1.2% 不一致。

當地主的體會：

苦中有樂，目標是被動收入早日可以和工作收入可比，不勞不得；

對房客要好，及時維修，及時勾通，當然房客要挑好；

房子盡量在好區，房客素質好；

接著買。。。。