談談自己蓋房的經驗

前幾天看到有人問過如和自己買地蓋房問題。自己過去5，6年蓋過兩次房。談談自己的蓋房經驗。

蓋房首先要有圖紙。在找結構設計師之前，自己要先明確要蓋房子的尺寸，房間多少，和一些特殊要求：如家庭影院，主臥樓下，是否旋轉樓梯，樓梯不衝門，wheel chair enable, elevator enable 等。

如果不差錢，當然去找當地有名的architecture designer. 要當地的是要懂得當地的建房要求（building code),有名說明人家客戶多，設計得好，錯誤少，將來也好賣；而且有名的設計師都有許多現成圖紙，很可能某個圖紙與你的要求相近，這樣也能縮短設計過程而節省費用。architecture designer的收費有兩部分：第一部分是按房子麵積的平方尺算的，第二部分是按小時計算的。有architecture design的圖後，就很容易有產生工程圖紙（地基，框架圖等）。

有了圖紙後，就可去找不同的builder來報價。這裏說明一下，一般報價有兩種：一種是固定價格，另一種是（cost plus)費用自理，你付給builder一定的費用（總價的百分比，或固定價）。兩種價格各有利弊。固定價格的好處就是比較容易控製最後的總花費，特別是材料漲價時，壞處就是常和builder吵架, 價格是固定的，當然builder是能省就省。Cost plus的好處是和builder吵架少，心裏覺得自己的錢花到實處了，壞處就是總支出不好控製，有材料漲價風險。

在比較不同報價時不僅要看總價錢，還要看具體的質量標準(材料質量, energy star?)，什麽包括了什麽沒包括，各種項目的預留費用（allowance)是多少。一般情況下，預留費用（allowance)都是給的最基本價，將來多數是要超出的。預留費用的項目有：地板（瓷磚，木地，地毯），燈具，櫃台麵，五金配件等（把手，水龍頭）。當然最好是預留費用越高越好，已免將來超支太多。

我的第一個房子是固定價，由於是第一次蓋，沒經驗，錢也不寬裕，所以還是以保守為上。自己經驗是，固定價下一定要細讀合同。和同越詳細好，所有具體的要求都要寫進合同裏。和同不詳細，就容易將來吵架。還有就是builder常收change order費用：就是每次你改變要求，你不僅要付成本，而且還要付給builder一定費用（我們是25%）。Change order不可避免，最好壓低change order charge。還有最好是明確什麽是 change order， 什麽不是change order。圖紙改變當然是，但預留費用超支算不算呢？

第二個房子是cost plus。由於是第二次蓋房，心裏對蓋房的整個過程有了底，還有就是資金上比第一次更厚實了。即使是cost plus， builder還是要給基本估價的，象地基，搭架，刷漆等的費用是比較固定的。比較活的就是那些有預留費用的項目。到底能超多少，還是看以後自己怎麽選了。通過第一次蓋房，也了解了不同builder的各自特點。我們這次找的builder是普遍承認的誠實人，還有就是去掉了所有的change order費用，再就是給他的費用是固定的$60000。在cost plus下，builder的誠實性是第一考慮。不誠實的話，就很容易從材料回扣（即使誠實也無法避免），人工費用等中再賺錢。

開工後就是要常去工地看，以確保是安你們的設計進行的。一般各地都有政府的質量檢查，你如不放心，也可自己再請自己的inspector：在灌地基前，上sheetrock前，及完工後作3次自己的檢查。

寫的很亂，隻是個人經驗，各地情況不同，不要盲從。